凑热闹来个年终小结

一上坛，喜见大家都做年终总结，方知转眼间，又是一年。

 

我过去都有凑热闹，近来不得不低调了，一方面是自已在投资方面不求进取，投坛需要的是正能量，象你们这样，天天灌上心灵鸡汤。另一方面，越来越发现附近真有不少牛人，他们创业投资的规模和热忱，都比自己大多了，只是不知有这个坛而矣。甚至在这个坛，大家都渐渐见到的，很多牛人开始一一冒头，一鸣擎人了。比对下，真愧于在此献丑。

 

今天是硬着头皮，也小结一下。

 

十多年，做了那白菜园后，除了自住房，再没有投资任何地产，股市方面更是一如既往，碰都没碰。

 

小商场出租率还滿满的，只那间照相馆关门了，说也是，很多人现在都会自己捣鼓不花那个钱。

 

说没改变也不准确，不知不觉间，现金流虽是无所作为，却冲刷去不少债务，使负债比降到不到十分之一，有很快谁也不欠的趋势。

 

财务自由不是高不可攀，条条大道通罗马，每个人都有自己的天赋，只是你自己看不看到和去不去利用，我自已是其沧海中之水一滴，当时花不少时间做一个计划，化零为整，集中一切可用的力量去实现这个计划，一蹴而成达到财务自由。

 

自已相对的个人专长是在建筑方面，这在地产界中处在中低端的食物链上，最多只可以使半块钱产生一块钱的效果，但庆幸自己在关键的时候利用了它，而形成关键时机则是本人充分利用1031的政策。

 

愚下当初有一些出租地产，因自建和运气好，增值不少，如果卖了不用1031，有三分之一会去了交税，但用了1031，加上自住房也卖了，再跟买家租回来，七拼八凑，自己再投资的本金就变成原来的两倍。

 

我用这立刻投入建设，加上很快就有租客意向书，取得银行对等的贷款，使投资本金又扩大到两倍，这两倍的两倍就是原来的四倍。

 

这时建筑的专长发挥作用了，以这两个商场建后的运行收入，又产生价值两倍的效果，加上多年后，现金流冲刷了欠债，这价值就是原来两倍的两倍的两倍，变成八倍了。

 

当然，今后如果变卖了，所有的增值税都要補交回去，但，没用1031的话，根本就没有规模。山姆大叔也没亏，每年都收到我一颗白菜，比以前未做1031时，同样多收了约八倍的收入税。

 

近来坛上多了对商业地产的讨论，如果关于什么样的种类值得投资，怎样赢得租客长驻，有机会会参与讨论，捐上二十五仙。

 

最后，祝大家新年又进一步，蒸蒸日上！