上一个高潮是怎样形成的

美国直至上世纪未，房价对冲了自然的通货膨胀因素之后，平均每平方英尺的市价一直基本没有很明显的变化，这主要是因为：一，美国地大人口不密，二，美国的土地是私人拥有的，三，美国人口分布充分反映了自然的社会经济活动并且比较平均。

直至跨进廾一世纪，尝到低利率对经济产生激活成效后，美国开始了持续的低利率政策，在这之下，人们渐渐发觉房价实际上非常实惠，加上当年 dot com 泡沫刚破，人们手中的闲钱没什么地方好放，都开始对房市感兴趣起来，那时候从政府到银行，放贷政策没有那么成熟，房价节节上升的表象使银行放胆地放贷，而许多人都利用这种机会运用容易获取的低利率贷款去投机再投机，于是乎泡沫产生了，如果以 2000 年的房价为基数 100 点，到 2007 年，全国平均指数巳涨到了 200 点，跟着气球吹爆，房价年年下降，到今天巳跌到 130 点，考虑到现在的利率是 2000 年的一半，加上通胀的对冲，房价可以说跌回到起点，就是 2000 年的水平。

以上讲的是全美平均状况，当然不同地区有很大的区别，比如上世纪八十年代初是纽约最先发起地产高潮，八十年代中期传染到三藩市，未期又传染到洛杉机，今天虽然全美普遍回落到 2000 年的水平，但上面几个地方和硅谷等地，仍是坚挺在 2007 年的水平。

今天跟昨天有什么不同

一，今天不再容易拿到货款，这点人人都知道，在此可省几百字。

二，普遍人不敢卖房子，这里分几类：

没有欠款中的一大部分人，他们是无论市场怎样都没兴趣卖房子的人，他们明白贵卖贵买，不值得去折腾。

在房价高的时候买入的人，很多即使搬迁也不愿亏本把房子卖掉，宁可把它租出等待将来再升值的时候才卖。

有欠款同时有些净值的人，他们不但担心卖了房子扣除手续费之后，能剩的钱还不够再买一房的首付，更担心到时候拿不到货款，再买不回另一间房子；

早就用光信用，房不抵债的，他们更不能卖房子了。

三，经过好几年的磨合，政府和银行对付不起月供的人渐渐宽容了，很多本来要被收回房子的都找到留着不走的徒径，比如他们可以重新贷款，有临时困难的，失业的可以有代付月供，欠债可拖到将来卖房子的时候有剩款的在剩款上还，等等等等，总言，他们不太担心会被银行赶走。

四，银行本有很多收回的房子，这是他们的负资产，据一个说法是，他们有政府的资助，在不确定房子可收回成本之前，他们没兴趣放回市场上去贱卖，怕卖了还要向政府补交差额的部分。

以上四点是上市的房子太少的原因，以下是分析对房子需求的又是什么人：

一，刚性需求的：美国每年大约要增加两百万个房单位来应付人口增长和新就业大军的需要，在贷款太严和房价较高的情形下，大多数的新血会被出租房吸纳而只会小部分人去购买房子；

二，投资者：那里房价升的快，那里就吸引着投资者，热闹的地方多，投资者越多，但目前这种地区仍只是那几个曾经很热的地方，并没有扩散的迹象，所以投资者总数不会多；

三．外国移民和投机者：价格实惠的美国房产对火红的中国人是最大的吸引，目前中国的房价比美国还高，中国人卖了房子来到这里可轻而易举买到更好的房子，但中国的高房价是因为供不应求，及政府是唯一的地主做成的；房价仅仅是交易行为结果的指标，不反映人们的真实购买力，也不反映房子真正的价值，可以这样举个例，假如全中国只有一个房单位在卖，有十个人去抢，哄争之后房子以五百万成交，那所有中国人都按这个价格来评估自已房子的价值，因为那是唯一可参考的指标。如果政府控制住批地，让需求永远大于供应，那即使实际交易在很小范围内成交，房价也真的会越来越高，直至某一天情形转变，比如一下子很多人要出手求套现自已的房子，但社会实际上购买力却很弱，想别人接手你只能竞出低价，则房价会一下子崩溃。所以，真正能卖到高价的只会是早出手的那批人，而那时政府一定想法抑制这种抛售危机，无论结果如何，能有幸携带巨款过来抢购美国房子的人最终不会太多。

以下的情形表明美国的房源会迅速地补充：在感受到供不应求的地区，建筑公司在加码开工；以前规划好的，停了工的地盆在赶紧上马，前几年泡沫破碎时解散和转行的公司，有些在重上战场，加上现在移民改革实施，很多劳工由黑漂白，最终会让建筑业迅速复苏。

新环境下投资房市获利的可能性探讨

一，要考虑如果不是现成房，房子从买楼花开始到建成可以入伙，大概要长近一年的时间；

二，要考虑房子 holding 的成本，那地税，保险，维修，管理费用和利息，每年的开支会将近及房价 10% ，

三，要考虑到转手的成本费用平均是房价的 7% 。

四，要考虑除非是用现金购买，一般的成交时间要两个月或以上，房市的价格上落周期不易掌控。

五，一般来讲，年入十万以下的基本上没有多余的现金存款，年入十到廾万的每年大概能积累一万到五万，而年入廾万以上的一年最多能积累约十万或以上，但无论有多少现金在手，这些只够你做很小规模的有限投资，而变化的房市 timing 影响着获利的可续性。

结论是，某些地方房市火热是事实，但不会象几年前那样扩散到全美，因此回落亦可预期，但不知道这周期会有多长。

顺便在此转贴一张图表，分享对目前全美房产分布的认识

说 D 是大地主，一点也不为过。 05 年找房子的时候，以为他只拥有几拣房子，后来想找可建地时，发现他拥有不少 lots ，又后来看上一个商场，一个 call 原来是他的，再后来问了另一个商场，你估估，又是他的，终于有机会约见他，不大起眼的老头子一个，开一辆黑色林肯，两眼如勾，真是人如其车，我直说佩服啊！初到贵境，有眼不识洛基山，你拥有 the whole town ！印象深刻是他后院养了十多头混种 llama ，自己在动物园都未看过的。

单我直接知道而不是查资料，当时他有三间新房待售，四间左右建筑中，超过一百个 lots 在开发中，中小型商场不下四五个。估计 D 发迹于几十年前，或是富二代，他这些空地以前是郊区，属一房占廾亩的那种 zone ，市区扩大了，他的地有幸可 rezone 成普通一亩几房 zone ，单一个廾亩的 lot 就可分成上百个 lots 了，

D 有自己的建筑团队，队长不但帅，还能说会道，是永远让你舒服的那种爷，当时地产火红火绿的时候，没有他，很难想象一脸严肃的 D 何以日理万机。

D 是极其嗅觉敏锐的生意人，把这个历来平平无奇的小区紧紧的和世界接轨，他的建地从开始时三万一块，加到五万，又加到十万，最贵时是十四万，那些想在建屋热潮中分一杯匙的 builder 们，抱怨预算永远都跟不上， D 总是吃了头一口的。

私下听人都说，不明 D 富甲天下，可安享天年了，还这么忙碌干啥！

热潮在当地只维持了不到一年半，买家买少见少，看着一大堆开始发霉的待售品。 D 开始放下身缎，把自己的政策变得灵活了，几个难得的交易，都是 D 肯降价，肯自己放贷，甚至肯 rent to own 才能勉强成交。

07 年， D 的一堆房，不是买家跑了，就是不交钱等着被他赶，能真正卖得成的据说只有一家，那一大片通好了路的 lots ，只有零星不到十来间的房子， D 解散了自己的团队，那个队长离开他后，自己单干去买了一块地，在 in the middle of no where 建着一个大房子卖，再见到他，是他求我可以贱价承接他的 project 不。

偶尔也看见那黑色林肯，每次都没勇气上前去打招呼，远远地就避开了。

A 君以前在国内是明星，常常出国，后来在美国留下来了，成功的把自己的专长化为事业，他的特点是全盘美化，吃西餐，广交朋，私宅是自己设计的，现代风格，简洁高雅，家具摆设贵精不贵多。几年前他把一整栋工业楼买下来，因为空置价格平宜，但地点好，他把一部分用来做自己的店，其余的因应着装修，他讲究品味，预租的都以甲级标准来做，虽然租得慢，但现在填满了，且都是好租客，一片欣欣向荣景象，完全看不出当初是座废置工业楼。最近在聚会中相见，问他现在忙啥了，他说记得上次介绍过你的那商场吗？买下来了，有一半空，很平宜，现在天天去那里监工，忙着把那些空的一面装修成自己的分店，我说恭喜你，那岂不是让你一下子变成另一个 fully occupied ！ A 君， 闷声发大财，正一米一米的步步向前 .

B 君虽末上过大学，移民来美后很快就扎下来做进出口生意，生意做开了也开始涉足商业地产，几年前刚认识他巳知道他有两三个小商场，他是大忙人，见到他只能在聚会的时候，即管如此，每次他都让你有惊喜，大概两年前，他说有一个机遇问我有没有兴趣，我说我不饿但很高兴和他看资料比划比划，最后给他意见是个 good deal ，半年后在聚会上，他说买下那商场了。然后又告诉我有另外一个 deal ，正犹豫着上不上，我说虽然租出率现在很低，但那是个地标，肯定只是管理不善的事，你有生意，大不了占个地方就是。两个月后，又是聚会上见，他说他巳买了，后来有一次我经过那里，一看竟然“租满” 了，其中靠后那一间招牌是他的 outlet 。这 B 君，又是一个向十米靠拢的猛龙。

C 君是 street smart ，也是聚会中认识的，来美后做的都是从未学过的。当年一个机会，他用两万块现金当三十万的首期，把银行收回来原价百万的商业楼顶下来，多年后累积了不少经验，最后看准了机会，把楼和其它出租房卖了，捆绑一起揍得一百五十万，用 1031 换了块商业地建起了商场，他集山寨的建筑和建筑设计技艺于一身，据说半年就把商场起了一半，银行评估它已值三百万，于是肯借了他两百万，一年后他用那些钱完成了所有工程并把它差不多全部租出，他说那实际市值已升至七百万了，我说你两年就把一米半，借两米变成七米，如果照这样复制一次，那可不得了。

从潜水到冒泡快两年了 . 感觉上投坛就是自己的情人，最近幸获艺术和工艺两个奖，我不到几分钟就发了获奖感言，简单一句话谢谢鼓励，太过奖了，肯定埋没了真正有资格的网友。其实如果坛上有一个积极解答问题奖，自己倒是当之无愧的（恬不知耻），一向来看见有 XDJM 的疑问，只要自己知道的，看见无人回答，自己就上，尤其是回答那些大家一时照顾不上被冷落的，这点和善良的小翼有点相似。

不知为何，自觉本人什么也不缺，人人渴望的东西自己样样都有，这一点从自己几乎在坛上末问过任何问题就可见自己是如何知足了，这是有难言的渊源的，有几次差点掉命幸运不死，觉得自己一定是欠一些事情还未去做，所以我是感恩的人，对同胞特别有感情，我曾接触过国内最基层的农民，他们穷到连一只母鸡也不如，母鸡一天生一个蛋可卖几十仙，他们劳苦一天也没有那样的报酬，但他们言谈思维一点也不比自己差，还挺有幽默感的，所以我非常讨厌那些高高在上，又不是民选的领导人老讲农民没文化，没质素，不配享受民主。

这两天留意到 FT 网友的言论引起了千层浪， FT 是坛上少有的博学多才，对经济时事，历史文化有特别精僻的看法，很多都很合我口味，直至最近看到他对中国人的批评，非常刺眼，中国人有两种，绝大部分中国人和小数非民选的权势者和既得利益者， FT 所骂的，指那小数部分的一点也不为过，但把所有中国人一齐骂，我怀疑他是有苦衷的，现在的大环境，中国人还生存在一个无形的天花板下，压抑下很多现象都是扭曲的，要抒发对一部分人不满是有风险的，所以不得不把所有人都捆绑在一起来骂比较安全，虽然这样又得罪了不该得罪的人。

人是情感的动物，言论过火多是刺激所至，非常理解为何有的气愤，而对方又变本加厉。相信社会和论坛都是溶炉，日子久了，人的情绪会互相调和，懂得友谊来之不易，撕破脸皮可是一念之差。

说投坛是情人，这不单单是荷尔蒙产生的作用，每天路过，看到都是妙语如珠，个个的文采，没有最好，只有一个比一个好，衷心佩服，叹为观止！

借此转贴一首美歌：如没有你。原曲可能是一首西班牙歌，有一次路过一店听到，西语唱的，那美啊！永远忘不了。（求有谁可找到他的原唱？）

http://www.youtube.com/watch?v=W59w10vs0UE