润涛阎的小天地

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再说中美两国的房市与股市(图)

(2009-12-03 20:04:11) 下一个

再说中美两国的房市与股市(图)

润涛阎

12-3-09

(一) 美国的房市现状与前瞻

格林斯潘配合克林顿大搞“全球化”,其实质在于美国想利用美元优势和美国的高科技,趁机把低附加值的产业搬到墨西哥和中国等技术落后的国家,然后印钞票给这些国家换取低价产品,让外国穷人给美国人打工。而当初他们认为这些发展中国家不可能不进口美国的高科技产品。一方面,当年美国高科技产品每年贸易盈额500 亿美元,他们万没想到今天美国高科技贸易逆差每年高达500 亿美元。在当初,制造业下跌,如何解决就业问题?格林斯潘和克林顿都想到了发展房地产。而房地产领域的扩张,首先将华尔街大量招人,各种衍生品纷纷出笼,然后,房地产业带动了相关的很多领域大量招人,建房的原材料市场、建筑工人、房地产商等等都红火起来了。格林斯潘就降低房贷利率,华尔街就把风险评级随便更改,以适应市场需要。这样,房地产泡沫就吹起来了。

那么,投资美国房地到底赚不赚钱?

为了回答这个问题,我们需要一个数据,那就是把每年的通货膨胀率减掉,看看房地产业赚不赚钱。

下面是美国房地产图表,如果把过去100 年也这样算出来,结果仍然是非常接近的,也就是说,把房价(中间价,一半的房子比它贵一半的房子比它便宜;不是所有房子的均价)换成一个基数,然后再把通货膨胀减掉,就得出了一个走势。为了表明这个问题,这个图只把过去40 年的数据列出来。因为美国以前的房地产泡沫太小,走势也是跟通货膨胀图吻合的。如果把这次泡沫去掉,房地产的中间价基本上不变,也就是说,投资美国房地产其收益率跟通货膨胀一样。那就是说,投资美国房地产,除非赶上泡沫,跟把钱存在银行里没啥差别,甚至还不如。因为银行的利息要高于通货膨胀率。
 

这里有一个更大的问题隐藏在图表中。因为美国房子的建筑面积是越来越大的,中间价位的房子如果按照平方米计算的话,美国的房地产减去通货膨胀,是不赚钱的,可以说是赔钱的(按照每平米计算)。

下面说说美国房地产的未来。

要预测未来,必须考虑市场需求与供给的比例是怎样的。当然,我们无法准确预测价格,只能预测价值。这个道理很简单,因为价格必须按照价值的走势进行调整,一旦有泡沫,就必须挤爆,回到价值应该到的地方。而泡沫是无法避免的,也是很难预测的。但切记:价格一旦偏离价值太远,你就知道泡沫快爆了。也知道爆了以后的底部在哪里。这一点,我有专文论及,请看润涛阎旧作就是了,这里不赘述。

那么,美国的房地产现状是怎样的呢?

首先,房子是人住的。这个需要反复强调,个人住房不是指办公用房。用英语说就是single house 。不包括公寓楼。

美国现有人口3 亿,这里取整数,因为不足3.1 亿。美国到房地产泡沫刚开始的2001 年,single house 总数已经是1.2 亿套了。美国有多少家庭呢?当时刚好是1 亿。而且,根据当时的房地产市场数据,这1.2 亿套房子有11% 是空着的,就是在市场上还没卖掉的已经闲置的部分。因为1 亿家庭有1.2 亿套房子,当然会有闲置的。

过去的九年里,美国建造了大约0.1 亿套,加在一起,目前有房子1.3 亿套左右。

下面看美国的人口。

由于墨西哥已经其它国家的偷渡非法移民在过去 10 年增加的比较多,而这些非法移民很大一部分从事于房子建造,所以,你看到哪里有新建房屋,哪里就有很多墨西哥人。房地产商利用廉价的建筑工,高额的房价,赚得钵满盆满。但房地产市场的低迷,新建房屋开工数量剧减,这些信息立刻反馈到墨西哥等国:“哥们,别来了,我们都没工作了”的信息会使以后偷渡来美的人员减少。所以,美国人口迅速增加的几率不高。

美国现在每年还有超过50万套新房建成,而美国的房子寿命很长,主要是因为维修费用少于建造费用,加上美国人口流动性太大,很多人住不到10 年就得换房。所以,花钱维修总比拆掉重新翻盖省钱。加上美国的婴儿潮一代在今后的20 年里会基本上死完,房地产业应该不会火爆起来了。所以,美国的房子空置率不会减少的。只要空置率高,房价即使重新吹起泡沫,也不会持久就会爆掉的。这是需求与供给的关系决定了的。

综上所述,美国的房地产暴涨的可能性很小,当然,如果通货膨胀率大增,房地产也会水涨船高。可别忘了,银行存款利息也是随着通货膨胀率增高而增加的。我刚来美国的时候,银行存款短期利率高达 12% 。当然比卡特当总统时的22% 低很多。

那您一定会问:“润涛阎先生,既然美国过去 10 年并没有发生房子供不应求的现象,那为何有那么多人在泡沫顶部买房呢?”

其实,回答这个问题很简单:有一句话就够了,那就是:上帝让它灭亡,必先让它疯狂。由于 99.9% 的人从来都不会考虑润涛阎上面的推理,也不知道供求关系是咋样的,也就跟着舆论的导向走了。到今天,也还有很多人认为可以重温旧梦呢!就像当年纳斯达克吹到了 5500 的时候,突然暴跌到 880 ,还有不少人做梦很快就回到 5500 高位呢。请您记住润涛阎一句话:一旦疯狂,不论是什么领域,政治的经济的,都是灭亡的前兆。至于商人是如何炒作的,请看润涛阎旧作《富豪吃粪、少妇赔猪、老赵卖拐》一文,在此不赘。

(二) 中国的房地产

关于中国的房地产,润涛阎有一篇新作。我今天需要增补的内容如下。

中国的城市化导致房地产暴涨,是市场供求关系的具体体现。但这里的泡沫到底啥时暴掉,取决于国务院注资的前景。

首先,有人看完我的文章后不理解,农民怎么会有钱到北京上海去炒房?

我需要把这个道理解释一下。你只要到农村去看一看就明白了。拿我们老家那里来说,我们县城发展的比不上霸县,现在叫霸州市。当年,霸县全县人口 32 万,县城里没有一栋楼房,一条街上有个电影院,也有几家工厂,但基本上是农民工,下班就回农村,因为城里没有房子。那时候,霸县里的城市住户不到2 千人。今天,霸州市高楼林立,一眼望不到边,城市居住人口超过20 万。而且发现迅速,很快就可超过30万了。但并非所有的人都是本县的农民进城,也有附近几个县的农民去了霸州市定居。而原来的霸县的城市军民,很多都在刚改革时跑回到大城市里了,因为很多都是大学毕业分配到基层(县城)的,城里的教育质量高,他们的孩子大都考上大学而留在了大城市。

这样,农村的年轻人基本上都跑到附近的小城市里打工、买房、定居了。水涨船高,而原来小城市里的知识分子们和他们的孩子们都跑到大城市里去了。所以,一步步往上顶,小城市里的人就被顶到北京上海等大城市里了。当然,农村也有不少直接去大城市的。我姐姐的一儿一女都是这样的,到大城市结婚买房安家了。但农民城市化的主要去处还是在小城市。

到了农村,除了过年过节的时候,你基本上看不到年轻人了,小孩子也都跟着到县城甚至大城市里。没有前瞻性的地方政府,当时到处搞什么希望小学,可现在三五个村都凑不出一个班,那些希望小学大都成了空房。我看到一很不错的希望小学,很高的砖瓦房,下面有标语很旧了但依然可辨,上书:“要致富,少生孩子多养猪”由于没有孩子上学了,一位老大爷就把这希望小学变成了自己的养猪场。里边很多好看的大白猪。

书归正传。

中国的房地产热,主要是因为城市化造成的需求。因为国家建委公布的数字看,城市居民每人的平均建筑面积仍然在 28 平米左右。没有变化。变化的是城市人口的遽然增加。全国的城市居民已经跟农村军民平分秋色了。

但中国的人口组成是个非常不健康的形态。13 亿人口,18 岁以下的只有3 亿。这3 亿别说很多人不结婚(北京剩女高达50 万人,小小的南京就有20 多万剩女),就是每个女人生一个,他们的后代也就只有1.5 亿了。

从2019 年开始的30 年里,每年要有0.2 亿人口死亡。这个数字很多人不知道是多么可怕。我告诉您: 0.2 亿人,如果把这些尸体竖着一个个接起来,刚好围绕地球转一圈!如果横躺着,这些尸体就可从黑龙江排到海南岛。每年要烧掉这么多的尸体,要是用这些能量发电,按照热量计算,一个尸体能比50 公斤汽油的热量,加在一起,就是10 亿公斤汽油。全部用于发电的话,就是中国最大的发电站。

(三) 美国股市的现状

我喜欢用波普500 ,比较有代表性。 天图:

从天图上看,MACD 指标与这波上涨走势相反。看看RSI.已经是第三次背离。

但从周图看,价位还在布林轨的上端。布林轨已经收窄。天图看得更明显,布林轨收窄已有时日了。除非有大涨的因素,使得布林轨张开,价位超上冲去。不然,测试周图的下轨的支撑强度应该是理所当然的了。 周图:

从天图上看,Divergence 已经在零下了,MACD 已经死叉。

从基本面看,这波上涨的重要因素是美元利率接近于零,就是贷款炒股,或到中国炒房。而导致股市上扬。但这只不过是找理由,真正的原因在于超卖后的回调必不可少。看看周图,我图上的 J 那个地方,发生周级别的两次背离,不反转没有道理。一般情况下,周图级别的背离,不应该放过的,抄底的极佳机会。即使再次下跌,也会很快就回来的。

而中国的股市和房地产,主要是看国务院如何注资。2009 年一共注资高达9 万亿, 4 万亿用于刺激经济,5 万亿用于放贷给房地产。如此注资加上需求旺盛,房价无法下调。2010 年估计也照样大量印钞票的,胡温在2012 年交班,在交班之前,他们不会让房地产暴跌过分的。跌跌涨涨,符合和谐稳定的大目标。因为要保住挤兑屁,维持房地产不暴跌乃唯一途径。

别忘了,2019 年,到那时,城市化已经完成了,房地产的需求减少,加上人口大量死亡,房地产将是一泻千里的暴跌。一旦跌下来,就成了阿斗,再也扶不起来了。

还有10 年的跌跌涨涨,道理就在这里。当然,我说的是“价值”角度,市场价格的走势无法准确预测。但万变不离其宗。如果美国真有第二次房地产泡沫立刻起来,那你就看到 M 头了。

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评论
润涛阎 回复 悄悄话 回复BenK的评论:

先生没搞明白图一。

那个不是inflation,而是inflation adjusted 房价。就是说,假如把钱放在房地产和放在银行里是一样的,是平行关系。图一里边没有必要把另一曲线给出,那个曲线就是通货膨胀,因为它跟实际房价是一样的,所以,才有那个平行的曲线。
BenK 回复 悄悄话 老阎的分析很深入浅出。但是我不是非常同意老阎的关于房地产投资长期收益的看法。老阎能否作进一步讲解?

稳中提及,“投资美国房地产其收益率跟通货膨胀一样。那就是说,投资美国房地产,除非赶上泡沫,跟把钱存在银行里没啥差别,甚至还不如。因为银行的利息要高于通货膨胀率。”

字面理解,房地产的real price和inflation的增长同步,所以投资房地产和跟把钱存在银行里没啥差别。

但是只有房地产的nominal price和inflation的增长同步,才能得出所以投资房地产和跟把钱存在银行里没啥差别。房地产的real price和inflation的增长同步能够导出的结论是房地产的nominal price的增长起码是inflation的两倍。

一个例子(见图一):1970年房地产投资25,000,2009年房地产价值约为175,000. 同样,1970年,现金存款25,000,如果图一浅蓝现为inflation,到2009年,存款价值不过50,000。

可能老阎还有些数据没有提到。请再深入讲解一下吧。
润涛阎 回复 悄悄话 回复各位的评论:

在外开会一周,昨晚半夜到家。看到了大家的评论。谢谢!
都市红尘 回复 悄悄话 回复aoxiong的评论:
计划生育政策05年就改了,您老还不知道?
aoxiong 回复 悄悄话 2008年中国18岁以下的未成年人约有3.67亿,约占全国人口数的28%
aoxiong 回复 悄悄话 计划生育政策确实该改了
aoxiong 回复 悄悄话 0.2亿人竖着一个个接起来,刚好围绕地球转一圈?每个人得有2米?
无相 回复 悄悄话 newcomer125说到点子上了. 作者等于是在说有的股票掉到零, 跟google的股票平均一下就低于银行储蓄了. 可是作者没有想到, 银行付你高于通涨的率正是他们把你的钱去投资的结果. 而主要的钱恰恰是用在房地产上.加州二十年内人口翻倍. 加州的房子已经回涨了10%, 而老墨本来就买不起那些房子, 所以拿一个平均数是说明不了问题的. 要相信平均工资从一开始就不会有华尔街.
唐城 回复 悄悄话 回复newcomer125的评论:

newcomer 说的很有道理。现在大家都在谈萧条, 但也看什么地方。有些城市比如HOUSTON,Orange County的一些社区,房价确实一直在涨。如果你想房价大幅下降在进场,估计是等不到的。
十年退休 回复 悄悄话 回复newcomer125的评论:
Agreed. Further more, real estate investment is not about racing again inflation, it is about catching wolf with bare hands(using other people's money to buy and pay debt)
Cruiser_forever 回复 悄悄话 不管是什么美国官方网站,第一个图显然有问题。美国99 - 07年的CPI一直在2.5%左右,inflation adjusted房价怎么会飚高得这么快?如果该图属实,美国哪来前两年的房产泡沫,金融危机?
vanchael 回复 悄悄话 "我们无法准确预测价格,只能预测价值。这个道理很简单,因为价格必须按照价值的走势进行调整,一旦有泡沫,就必须挤爆,回答价值应该到的地方。"
听起来是马克思资本论的一套解释 -- 价格围绕价值波动。什么叫价值?价值到底是个主观概念还是商品的客观属性?价格到底是如何建立起来的?是围绕着价值还是完全取决于当时的供求关系?
建议作者读一读亚当斯密的书。
黑头发白裙子 回复 悄悄话
newcomer125 回复 悄悄话 MIAT42:
润先生的文章初看起来很有道理和COMMON SENSE, 如果你是一个对房地产只有表面理解的普通人,很容易得到在美国投资房地产市场可能未来回报不会超过通货膨胀。按照润先生的理解,有一个所谓的“美国房地产市场”。如果按这个理解,他的结论当然正确无误:美国房地产市场的长期回报不高,不会比通涨快。  但问题在于有没有一个“美国房地产市场”? 根本没有,从来也没有。所谓的美国平均房价20万多一点也是个毫无意义的数据。所谓 “美国房地产市场”根本就是个学术定义,而没有对投资人有实际意义的。 

为什么?

举个比方,纽约市的房地产市场和俄亥俄州的房地产市场是一个市场吗?当然不是。假设你在40年前投10万于辛辛那提,也投资同样的钱数在纽约市,40年来,美国的平均房价增值没有比通涨快。辛辛那提的10万到目前可能翻了1个倍,而纽约市的10万可能翻了7到8个倍数了。根本不是一个数量级的回报概念。如果人们把纽约市的房地产市场和辛辛那提的房地产市场平均起来考虑,就得出一个只有数学意义而没有投资意义的结论来了。同一个国家,同样的钱数,在不同的地方投资结果可能天差地别。纽约市的投资在40年后让这个投资者成为百万富翁,而那个在辛辛那提的人最多小康而已。

硅谷和新墨西哥州截然不同,LA也不能与丹佛市比。我们考虑在美国投资的时候根本不能看什么全国平均数据,那是个把不同回报水平高中差平均起来的完全没有投资意义的数据。你个人投资一定要头脑清楚,要到有历史依据的高回报地区投资,才能保证你未来的投资安全性。否则,在低增值区投资的话,除非你有很多正现金流的房子,有够大的规模,未来很可能失望的。相反,纽约市,华府区,LA,硅谷等历来有高回报的地区就不会让你失望。当然这些高增长区的房价不菲,但你要记住一句名言:“好货不便宜”。

关于泡沫,润先生好像说美国的房地产泡沫不多。如果按照他的所谓“美国房地产市场”的概念来说,除了从2000 到2006年的一个全国性的大泡沫外,美国在全国范围内,历史上确实没有一个全国同时兴起的泡沫。 以前有纽约泡沫,但别的地方没有参与的运气。同样,硅谷的泡沫发生在全国经济不景气的90年代,DC也没有参与的运气。 历史上,纽约市有周期性的泡沫,每10到15年一个周期,但全国范围内除了最近的00-06年外,从来没有一个全国泡沫。

未来哪?“美国房地产市场”可能不再来另一个泡沫,但纽约市的泡沫会来,DC地区的泡沫会来,硅谷的泡沫也可能再来。
尚文 回复 悄悄话 "加上美国的婴儿潮一代在今后的20 年里会基本上死完" -- 有意思, 有道理.
不过婴儿潮指1946 - 1964 这一段.
还有移民不一定要从墨西哥来.印度人口增长程度怎样?
w666888 回复 悄悄话 你的房市需求关系建立在每家买一套房子的假设上, 实际上, 家庭不一定要一定买房子, 如租房, 甚至几代几家在一套房里(上海应该很常见). 每家也可以拥有2套以上的房子. 就象是衣服, 是不是每人有了一套衣服就可以了呢? 正因为供需的不确定性, 房价可以很高也可以很底. 至少美国现在房价更多是经济状况决定而非供求决定.
山绿霞红 回复 悄悄话 等等看吧。
夹心 回复 悄悄话 哇 瓜子脸 偶被你忽得悠很高耶 又是曲线 又是macd的,夹心直觉眼前银星直冒,周围许多的陌生词汇结成一张网,考验夹心的财经锥子光洁度.没办法啦,只好来个翻云覆手,发出致命阴风第一掌,抓住最后一句话,权作掌中芭蕉扇,吞入肚中.增加些重量回到陋室中.打个嗝,脑袋变成M状,对应米国房市M头,不懂M是什么意思.
缺乏自信 回复 悄悄话 白宫和华尔街再怎么唱双簧,也瞒不住咱老阎。
以老阎之见,华尔街还会像以前那样呼风唤雨吗?
闲人Filiz 回复 悄悄话 言简意赅,学习了!
gechuangtanyue 回复 悄悄话 这篇好,收藏。阎老师辛苦了!
股市部分尚未看懂,周末好好读一读
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