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我买退休房的体会及经验（五）-定位
一时手痒就根据自己的体会及经验也写了第一篇【我买退休房的体会及经验】，结果不少读者纷纷咨询有关情况，结果就这样一篇篇的写下去了。
最好先看一下前面的几篇，才能连贯起我写这些博客的其他内容。
希望能帮助有需要的朋友。
如果有人能根据我的博客经验找到心仪的退休地及退休房，那也算是功德一件，辛勤笔耕与人玫瑰，自己手留余香！
我买退休房的体会和经验（一）
https://blog.wenxuecity.com/myblog/79059/202311/29743.html
我买退休房的体会及经验（二）Problem问题
https://blog.wenxuecity.com/myblog/79059/202312/3831.html
我买退休房的体会和经验（三）Expenses花费
https://blog.wenxuecity.com/myblog/79059/202312/9266.html
我买退休房的体会及经验（四）南加州的气候
https://blog.wenxuecity.com/myblog/79059/202312/19316.html
洛杉矶东区退休房（和投资房）推荐
https://blog.wenxuecity.com/myblog/79059/202312/1554.html
定位
退休房定位主要是由两大部分：
一. 具体地点的定位
二. 房型的定位
根据多年的房地产经验，买房最大的问题就是定位，很多买房客人刚开始都不太清楚他们到底要什么，就是笼统知道要买房。
作为专业的房地产经纪，我们首要的任务就是要帮助客人弄清楚他们的具体需求，分析他们的各种状况，比如：居住人状况，理想地点，具体房型，房子价位，贷款条件，特殊需求等，一旦帮助客人弄清楚他们具体的需求，进入具体看房买房的程序就简单多了。
圣诞节期间，有几伙看到我的博客后，来自美国各地的客人来到这里看房。因为是假日，大多数卖家不愿意展示房子，我的主要任务就是带他们多看看附近几个我推荐的理想退休的城市市貌，商业区，居住小区等，看了一些新房，比较新的小区，好的旧房小区，顺便带他们看看各种适合退休，不同房型，不同价位的房子，还联系我以前的买退休房的客人，让我能随时带新客人去看他们的退休房。
带着他们看了城市环境，居住地点条件，各种价位的房型，一圈下来，他们的需求就具象出来，直观的知道自己到底想在哪里，买什么样的房子。这就是最好的定位。
1. 具体地点的定位
要想有一个理想美好的退休生活，不光是听别人说，别人写的，还是要自己亲自去考察目标地点。
我在二十几年前就跑了好多目标城市，最后定位洛杉矶。然后又来到洛杉矶，根据地图来考察。
第一，因为当时两个孩子还在上学，必须好学区。
我们到华人大区考察，觉得房子太旧，又去了好多地方都觉得不太理想，匆忙之中觉得尔湾学校好，就暂时先住在尔湾，住了一段时间，就发现不太适合我们。
因为我们做进口生意，尔湾商业房地产非常有限，而且租金太高，再加上生意的原因，经常要到处跑，尔湾出行到洛杉矶及其他地方的高速公路很堵，出行不便，又不得不重新考虑其他城市。
于是，又开始寻找合适的地点。
几经折腾，最后还是找到最理想的地点。
城市非常安全，好学区，房子比较新，附近城市有非常多的商业房地产，提供我们需要的生意网点。
这一住下就是二十多年，这些年来，孩子们在这里成长，生意也走上正轨，一切都很平安，顺利，快乐，开心。
多年来的房地产经验，看到很多客人，因为定位不当，不得不折腾卖房，再买房，赔钱不算，精疲力尽。
我有一位客人，被一位房地产经纪人拉去一个城市买了一栋房子，房子本身真的很漂亮，可是他们住进去才发现生活诸多不便，于是又在另外一个城市租房住下，将好不容易买的好房子出租。眼看着自己的好房子不能住，还需要租出去，太难受了。
后来还是我帮他们卖掉这栋房子，又买了一栋理想地点的房子，这才算是安定下来。
这么多年，看到太多的客人都是因为这个原因劳命伤财，苦不堪言。
所以定位理想的地点非常重要！
首先，退休人士不需要学区房，但要安静，安全，可以稍微离热闹地区远一点，但交通方便，购物方便，买华人食品方便，附近有大型医院就好，然后就是看看社区喜欢不喜欢。
2. 房型的定位
房型定位一：大平层还是2层楼房(楼下有一间卧房也行)
前段时间曾经看到一篇退休博文，博文说道，两层楼也可以，只要一楼有一间卧室和全套浴室也可以。
圣诞节期间从别的州来到这里看房的客人也有这个想法，估计有这样的想法的人不在少数，下面我就这个想法谈一下我的经历。
二十几年前买房，第一要素是学区房，孩子上学最重要，第二就是楼下一定要有一个卧室加全套浴室，一来我们双方父母如果来与我们一切居住，他们不用上楼，二来等我们退休后，如果不能上楼，就住一楼，所以我们买了一栋房子，二楼卧室，办公室俱全，一楼还有卧室外带一个带浴缸的浴室。
当时我们买这栋房还以为一劳永逸，连退休房都准备好了，暗自得意。
当年轻的时候是不知道年纪大的时候的状况。
记得大约7-8年前，我原来象死猪般的睡眠，因为先生不知道哪里听说趴着睡好，每天半夜折腾各种趴着睡姿，弄得我睡不好觉，就提出分床睡。
刚开始先生不同意，但最后他意识到的确影响到我的睡眠就同意分床。于是，女儿特意给我们两定制了两个加长加厚的双人床（趴着睡脚变长，一般床不够长，虽然我不趴着睡，但不能一个床长，一个床短）。从此我过了一段安稳的日子。
又过了几年，我们又开始出现一个新毛病：半夜需要起夜，然后时常起夜后就睡不着。睡不着的滋味太难受，怕影响对方，
翻来覆去烙煎饼，要不干脆起身到儿子或者女儿房间接着睡（儿子女儿都飞走后）。
到了这个年龄，毛病越来越多。以前头一挨枕头就困，现在必须看书看累了才行。半夜起夜后就不好再入睡，只能开灯看一会书才能继续入睡。有时候翻煎饼时候，先生迷迷糊糊地说：“你就开灯看一会书吧，不影响我！” 可是我开灯后，他也开始翻煎饼！
这个阶段发现，即使我们两个分床睡也还是会影响对方，于是开始思考以后再老后怎么办？
一楼是有一间卧室，太小了，不可能放2张床。住惯了大主卧，大空间的我们，绝不可能将来我们不得不住进这个一楼卧室，一张床上，憋死了。
于是开始筹划能不能把客厅和餐厅改装成一间大卧室，筹划了好一阵虽然可以对付也能过，但还是觉得不舒服。
后来儿子就象我当年一样，跟我们讨论养老问题，先是谴责我们中国人一生都在“对付”中度过的特性，然后语重心长的指出：“这栋房子完成了养育他和妹妹的任务，是时候买一栋适合退休的大平层的养老房了！”
虽然觉得太麻烦，但还是知道儿子说的对。几经折腾，终于买下了理想的大平层退休房，现在我们两分房睡，无论是我还是先生半夜醒来，可以随意开灯看书还是看手机新闻，看多久都不会影响对方，非常自由自在，每天都很享受这栋退休房的自由空间带给我们的舒适与快乐！
以上说了一大堆，就是想让大家明白，一定要弄清楚退休后的真正需求，千万不要将就。
房型定位二：公寓还是独立房
公寓还是独立房？公寓的好处是价格低，不用打理庭院花草，出门旅行抬脚就出发，旅行期间也不用担心家里的花草树木，好的公寓还有club house作为朋友活动地点，或者有游泳池，健身房等设施。缺点就是空间比较小，没有院子，虽然房子价格便宜，但有不低的HOA管理费。
公寓适合不想花太多钱在房子上，不在乎房子空间小，不在乎HOA，也不想管理院子，随时想出门旅行，享受club house的退休人士
请参考我推荐的高档公寓，非常理想的小区，小区是按照宾馆等级打造，有club house。但目前只有一卧一浴的公寓房上市：
一卧一浴的公寓房价格约：36-40万
二卧二浴的公寓房价格约：46-50万
房地产税约1.3% HOA$335.00
房型定位三：55岁以上独立房
这种房子一般是专门为55岁以上人士打造的退休小区。一般要求居民必须55岁以上，购买房子的人可以任何年龄，但居住者必须是55岁以上。
这种独立房因为是专门为退休人士修建，因此在房地产税有优惠，尤其是新房，城建税比一般的新房低不少。
优点：房子价格适中，社区优美干净，拥有自己的独立房子及小院，空间比较大，居住条件舒适，新的小区还会有club house及健身房，泳池等设备，因为院子小，花草不多，几乎也可以随时出门旅行，价格60-70万之间。
缺点：因为居住者必须55岁以上，所以房子升值比市场等价房子低，出租的房租价格也低于市场等价房屋，虽然有小院，但一般都比较小，不能实现种花种菜的宏图大志，况且，HOA比较高。
请参考我推荐的新房样本：55岁以上新房
约1400多尺，2卧2浴，2车库，价位约$65万，地税1.5%，HOA$237.00,非常大高档club house，泳池，健身房，网球场
房型定位四：大平层独立屋新房
加州每年约100万人搬入，20万人搬出，所以大洛杉矶地区因为房子紧缺，新房已经大平层独立屋就更少了。最主要的是因为土地越来越少，其次就是建筑商建大平层独立屋赚的少（打地基贵，不如两层面积叠加便宜）。
优点：新房与时俱进最时尚设计，空间大，屋顶高，居住面积充分利用，宽敞明亮，门窗密封好，保温好，开放式厨房，居住舒适宽敞合理，小院可以种花种菜种树，如果浇水系统安装好的话，也可以抬腿出门旅行而不必担心。
缺点：一般都有城建税，地产税和城建税加起来约1.8-2.1%，而且小院，门帘窗帘等需要自己购置建立。
请参考我推荐的新房样本1：大平层独立屋，77万，2600呎，4房3.5浴，1.8%税，$45.00 HOA
大平层独立屋特殊新房推荐2：
1732呎，3卧2.5浴，$64万，没有城建税，地税约1.25%，没有HOA。因为建在老区的一个小新房区，所以没有城建税及HOA，但地点不是特别好。
房型定位五：大平层独立屋旧房
华人一般都喜欢新房，但旧房也有它的好处：
优点，房子没有城建税，没有HOA，地大，如果想投资的话，还可以加建2-3栋ADU（后院加建的房子叫ADU），对于野心勃勃，想大展宏图，种花种菜，种果树的人士来讲是最好的选择。
缺点，房子比较旧，原来的设计也旧，厨房较小，需要装修.
象这样的老房子，虽然旧一点，但装修完也是不错的选择，最主要地大，半英亩，可以在后院加建至少两栋房子，还可以分割出去单独买掉两栋加建的房子。
这栋房子是我2年前帮买的房子，目前这个去没有房子上市，只是提供给大家一个存款。
但估计以后会有房子上市，如果不介意老房，这里是非常好的选择。
以上就是我今天想分享的退休房定位的博文，希望能帮助大家捋清思路，买的心仪的退休房，将来能过上快乐的退休生活！
谢谢各位朋友的支持！
谭紫薇
博主有没有你买的退休房同样zip code的房子或是附近二手房最近十几二十年房价涨幅的数据？ 这可以帮助判断这一地区是否有升值潜力。