村夫的投资经
一介村夫的一亩三分地
村夫的一个朋友固执地认定现金流就是一个伪命题。
的确，空谈现金流，它就像夜空的流萤，忽高忽低、忽左忽右，充当不了指引航向的灯塔。它是一个因变量，如果我们锚定几个左右它的自变量，就可以把它变为衡量一个房子值不值得投资的标杆。
根据自己多年的经验和心得，谈一谈影响现金流的诸多因素。
首当其冲的当然是房价，即成交价。同一地区同一类型的房子，租金相差不会太大。如果高价抢购，要么多出首付，要么每个月多付贷款。在今天疯狂的offer 大战中，投资客必须保持理性，认真对待租售比。房价大幅上涨，租金不一定水涨船高。
其次是首付。朋友不屑于谈现金流，就是因为他认为现金流可以造假，尤其是中介在鼓动怂恿客人出价的时候。下面是村夫去年在购买一个Triplex 时作的功课：
首付越多，月供越少，出现现金流的机会就越大。
从上面的表格里可以发现影响现金流的第三个变量：Amortization 贷款摊付期限，25年还是30年，美国的朋友好像还可以选择15年的。有的银行根据不同的期限，利率会有些微的差别。哪个期限最好，取决于每个人的预算和投资目标。
还有一个非常关键的变量是利率，直接影响月供的数目，也决定每年Capital Gain的多少。现在房市火爆，低利率是元凶之一。我去年下半年购入的几个房子利率都在2%以下。如果前几年购入的房产，有能力Refinance 的，千万不要错过了这个二十年难得的机会，哪怕承担一些银行罚款，也非常值得。我有一个房子原来的利率是3.52%， 请银行的朋友在利率最优惠的时候帮我refinance, 拿到了1.49% 的利率，还套出了近20W的现金，是我去年最得意的一个操作。
租金，对现金流举足轻重，用不着啰嗦。租金得随行就市，不是地主随心所欲的。这是一个很惰性的变量。
在购买一个物业之前，一定要把维护和管理费用研究透彻，一不小心，各种开支就会把现金流吃掉一大部分，甚至可能还另有掏腰包。对于那些共管物业，吃过几次亏，后来一直敬而远之。共管物业的坑太多，共管费年年涨，而且动不动就来一个Special Assessment, 然后就摊派到户，更可怕的是业主对各种巧立名目的支出没有什么发言权，只能任人宰割。当然啦，只要提高警惕，小心谨慎，没有躲不开的坑。打算在蒙村投资共管物业的朋友，我们可以一起探讨避坑策略。
空置率和坏账率，地主们最不愿意面对的难题，也是对地主的能力和素养最直接的考验，处理得好，现金不断流；处理得不好，现金就流不到口袋里啰。
把这些因素搞掂之后，现金流就是一个看得见摸得着的标杆，是我们在购买物业时作决策的重要参考指标。一般来说，我把几个变量锚定为：20% 首付；3%年利率；Amortization 25年；maintenance 费：0.5% /年；空置率和坏账率，以前我设为全年租金的6%，现在为3%左右，经验教训多了，好多风险是可以避免的。在其他变量都锚定的情况下，这个房子放到市场上能租多少，就决定了它值不值得买入。
我不投资没有现金流的房子，我愿意我投资的是一只下蛋的鸡，每天早晨醒来，就可以从鸡屁股下面掏出一枚热乎乎的蛋蛋；我不希望它是一头得天天买饲料喂养的猪，得等到出栏的那一天才见得着收益。
每个人的投资理念不同，投资方式千差万别，养鸡养猪，孰高孰低，孰优孰劣，都是以成败论英雄。
的都是百年老房啊。