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上海楼市的新变化

(2021-12-06 19:00:52) 下一个

        一个月前,我连续写了两篇关于国内房产税的博文,《房地产税真的来了!》,https://blog.wenxuecity.com/myblog/77962/202110/32806.html,《房地产税真的来了(续)》,https://blog.wenxuecity.com/myblog/77962/202111/4441.html,试图对未来国内房价的走势做些分析,引来诸多博友的关注和留言。

      最近国内的房价又出现了一些新变化,无论是国家统计局还是民间研究机构,披露的数据都在显示:楼市这艘巨轮,正在转向。

      房地产有显著的周期性特征,经历了持续多年的炙手可热后,适度降温也属正常,加上国家调控政策的推进,2021年下半年以来,房地产行业开始面临前所未有的压力,硬着陆的风险已初现端倪。 

      从统计局公布的数据看,2021年三季度全国商品房销售同比下降了12.5%,新开工同比下降了17.4%。房地产销售骤然下降主要有两方面因素,一是三季度居民新增贷款比去年同期累计减少了5100亿元,这是2018年以来最大的连续收缩,二是消费者担心受恒大事件影响,其他房地产企业也会出现类似困局,故普遍持观望态度。

       国家统计局几天前公布的10月份70个大中城市新房与二手房数据显示,70个城市中有52个城市新房环比下跌,64个城市二手房价格环比下跌,说明全国房价已出现普跌的迹象。

       上海的情况也不例外,往年金九银十房屋销售的黄金季节早已成昨日黄花,10月成交面积109万平方米,环比虽然增长11%,但同比下降54%。二手房价格,跌回至38811元/平方米,同比下跌7%,已回到了两年前的水平。据统计,上海所有小区可比价格跌幅在10%至20%的二手房小区占比多达37.2%,可比价格跌幅在0%至10%的二手房小区,占比约31.8%,另有31%的二手房小区可比价格仍有所上涨,价格下跌小区占比接近7成。

       与楼市密切相关的租赁市场同样加速降温,11月,全国60%的城市租金环比下跌 ,成都、上海、天津、无锡市4个城市自9月起连续3个月环比下跌,广州、合肥、宁波、深圳、长沙、重庆市6个城市则自10月起连续2个月环比下跌,其中尤以哈尔滨、郑州、大连以及兰州市环比降幅超过30%为最大。

       我读完以上统计数据,不得不感叹,十年河东十年河西啊,哪怕是上海这样经济实力强的城市,在面对金融杠杆政策转向时,同样会出现房价下降的局面。

      感恩节期间我与上海的朋友在微信聊天,他作为业内人士,告诉了我上海目前楼市信贷收紧的状况。

      信贷收紧的标志主要是以下两条:

  1. 放款时间不断延长,自去年底以来,央行开始限制各类银行资金流入房地产市场和个人住房贷款市场的比例,导致今年下半年出现了全国性的买房贷款难。上海下半年以来,银行给二手房的放款时间,基本上是半年起步。在此背景下,购房者有心无力,毕竟绝大多数人买房,都离不开银行贷款的杠杆支持,因此二手房成交量都大幅下挫。
  2. 二手房首付比例大幅度提高,上海在7月份开始执行二手房价格核验,8月份又公布了三价就低政策。这两招直接的结果就是提高了首付比例、降低了杠杆。

      所谓二手房价格核验,就是业主想要挂牌二手房的时候,价格必须经过官方核验,核验之后才能挂牌,没有通过核验的不能挂牌,相当于执行官方指导价。

      三价就低,就是在二手房买卖过程中,存在三个价格,合同网签价、涉税评估价、银行评估价,比如按过去惯例,一套1000万网签成交的房子,税务部门评估的价格可能只有800万,银行评估价格可能只有600万。上海8月份规定,银行发放贷款根据三个价格中最低的来定。公开资料显示,在价格核验和三价就低之下,上海的首付实际比例,首套从3.5成变为6成,二套首付7成变为8成甚至9成。 从上述黑体字中可以明显看出,银行已把未来房价下跌带来的贷款风险控制在最低,而购房者如果在高首付的前提下购房,显然会承担更多的风险。

       从以上两个因素就可以看出,一年来,金融机构已开始压缩对房地产的融资,企业和居民资金流入房地产的速度也随之开始减缓,再加上以恒大爆雷为代表的房地产负面新闻不断,房地产税也已箭在弦上,形成了楼市量价齐跌的紧缩效应。

      影响未来楼市的另外一个不可忽视的因素是,中国2020年的人口出生率仅为8.52‰,首次跌破10‰,创1978来43年的新低,已低于日本的出生率,所以国内有识之士早已指出:中国人口负增长大概率会提前到来!

       我以前在博文里提到过的那位中学同学的儿子,结婚已经四年了,夫妇都有着一份体面的工作,但一直在先买房还是先要孩子上纠结,至今还是没有任何进展,如今年轻人之亚历山大可见一斑。

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阅读 ()评论 (26)
评论
laopika 回复 悄悄话 回复 'xiaxi' 的评论 : 泡沫可以持续相当长时间,但终会被刺破,只是回调幅度有大小罢了。
xiaxi 回复 悄悄话 真是十年河东十年河西啊!早两年都说上海楼市只会升不会降呢。
laopika 回复 悄悄话 回复 '简翎' 的评论 : 谢谢鼓励,泡沫总会破,只是时间的早晚罢了。
简翎 回复 悄悄话 房价跌了好,价格高得离谱了。文章写得很实在。
laopika 回复 悄悄话 回复 '小小涟漪' 的评论 : 因为对你的回国体验博文很感兴趣,所以屡屡去拜读。因为我已被困在美近两年了,一直想回家,可就是因为疫情回不去,非常佩服你克服千难万险,毅然回国。
laopika 回复 悄悄话 回复 '云淡风更轻' 的评论 : 所以我赞成“房子是用来住的,不是用来炒的”,炒高房价肥了某些群体,苦了黎民百姓。
小小涟漪 回复 悄悄话 不知道您怎么称呼,随大家了。 首先谢谢屡次光顾我的博客。房产税终于来了。房子越多越心慌。
云淡风更轻 回复 悄悄话 谢谢皮卡大哥好文分享!中国的房价太离谱了,房子本来是为了让人安家乐业,可却成为很多炒房者发家致富的手段。哎,一声叹息,生活不易啊。
laopika 回复 悄悄话 回复 '林向田' 的评论 : 呵呵,若真如此,那可就会有大批跳楼的,包括开发商和房奴,我觉得跌一半的可能性不太大:)
laopika 回复 悄悄话 回复 '广陵晓阳' 的评论 : 是啊,我们都是独生子女政策的受害者,只有一个孩子还跑到那么远的美国,迫使我们去纠结将来何处养老的问题:),如果当初能生两个多好。
laopika 回复 悄悄话 回复 '梅华书香' 的评论 : 该返程了吧?祝你旅途愉快! 咱们老家最近不太平啊,一下子冒出来几十个,搞的鸡飞狗跳的。
laopika 回复 悄悄话 回复 '海风随意吹' 的评论 : 是的,适当降温有助于降低金融风险。
laopika 回复 悄悄话 回复 '晓青' 的评论 : 正因为没人说的准,所以许多人就选择直接躺平了:)
laopika 回复 悄悄话 回复 '淡然' 的评论 : 没错,我亲戚小夫妻都是北大研究生毕业,都有体面的工作,如今照样还是租房住,因为实在不敢去买如此高的房,怕成房奴:)
林向田 回复 悄悄话 北、上、广、深的房子如果没有跌50%都不算跌。
广陵晓阳 回复 悄悄话 谢谢皮卡(派克)兄的相关update。国家的一些政策令人有些无所适从,尤如当年严苛的独生子女计划生育政策,生生地使许多小生命不能来到人世,并且严惩了那些超生父母,而如今又使劲希望人们多生。房产政策是反向的,这些年来放任自由,如今收紧,我感觉有一批人会被割韭菜:-(;不过,房价下跌对要买房子的人确实是好消息。
梅华书香 回复 悄悄话 是啊,该降降温了,谢谢分享了!!
海风随意吹 回复 悄悄话 是该降降温啦。谢谢皮卡的最新信息。
晓青 回复 悄悄话 国内没人能说得准:-)
淡然 回复 悄悄话 皮卡好文!国内的房价真是太高了,我们公司在上海分部的年轻人,即使夫妻都是博士,工作好些年都买不起房子。
laopika 回复 悄悄话 回复 '麦姐' 的评论 : 情况基本如此:)
麦姐 回复 悄悄话 看到新闻说国内房价下跌,皮卡兄给出了实证。
laopika 回复 悄悄话 回复 'BeijingGirl1' 的评论 : 规定是3成,但贷款按最低价发放,这样实际可贷到的钱自然少了,自己首付占总价的比例就水涨船高了,若仔细观察货币政策可以看出,此次情况与16-17年还是有明显不同的,那时没有那么多房产公司爆雷。
laopika 回复 悄悄话 回复 'XiaoPan_DE' 的评论 : 是的,除了官二代富二代,普通百姓家的孩子工作后想买房,难度确实高。
BeijingGirl1 回复 悄悄话 好多信息, 谢谢分享。 上海第一套房“实际首付6成“ 这个说法有意思。 我查了一下, 一线城市基本首付3成, 二线和三线城市还有二成和一成的。 一种调节吧。 前天大陆央行降准,已经开始放水了。 房产税还是没有动静哦。 这届班子要换了, 以前每到这种时候都来一下子, 2016-2017年也整过类似一回。 哈哈。
XiaoPan_DE 回复 悄悄话 国内房地产贵得离谱。如果没有父母支持,刚毕业的小年轻买不起房的。降降温也好
laopika 回复 悄悄话 回复 '菲儿天地' 的评论 : 谢谢老乡鼓励!如今中国与日本当年的状况确有相似之处,人口下降,经济滞胀,所以房价很难撑下去。
菲儿天地 回复 悄悄话 在上海的老乡才可以写得出这么翔实的好文。中国的房价是个泡沫,早晚会戳破,日本九十年代就是如此。
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