laopika
旅居美国的所见所闻所感
最近国内有个热门话题，那就是房地产税的出台正式进入倒计时。10月23日，全国人大通过了授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。
看来已经酝酿了好多年的那双靴子终于快掉下来了，只是具体试点执行的地方和时间尚待公布。
关于国内房价的走势，我曾经在几个月前写过一篇博文《上海的房价又涨了》，https://blog.wenxuecity.com/myblog/77962/202107/22944.html。我在文里的结论意见是：“在没有对存量房征收房产税的背景下，很难指望房价大幅度下跌，能够保持价格平稳已经是上上大吉了。”
这次国家要推出的“房地产税”与以前上海和重庆试点的房产税，虽一字之差，但概念完全不同。
西方国家如美国、日本等国家都征收房地产税，所有房主每年都必须按市场价格向地方政府缴纳相应的税。国际上房地产税率最高可达3%，无论是新房还是二手房，无论是首套还是二套，无论是住宅、公寓还是高档别墅，全部都在征收之列。
房地产税是持有税，不是一次性缴纳，而是每年征收，这正是其威力所在。每年哪怕只有1%的税率，100万美元的房子每年1万的房产税，10年就是10万。地方政府拿到这些钱就可以去搞公共服务，比如改善环境和教育，雇用警察维持社会治安等等。
从国内实践看，上海和重庆自 2011 年开始房产税试点以来，房价不跌反涨，其主要原因是征税范围太窄，税率低，影响小，既无助于补充地方财政，也不足以遏制房价上涨势头。比如我所熟悉的上海，只针对新购买的第二套及以上住房征收，过去买的存量房源不征收，买第一套房也不征收，人均60平方以下的也免征；税率仅为0.6%，且可按市场价格的70%征收。而在重庆，只对高档住房和别墅征收，普通住房也不征收。简而言之就是哪怕你已经拥有多套住房甚至十几套房，都不用交房产税，所以其效果就可想而知了。
而此次房地产税一旦开征，情况又会怎样？
根据目前各方透露出来的细节看，本轮房地产税试点，估计大概率会与国际接轨，不再是蜻蜓点水的上海和重庆模式。真正的房地产税，必然是覆盖广泛且威力很大， 其次在走“共同富裕”道路的背景下，房地产税可能被赋予调节收入、推进共同富裕的重任。
至于哪些城市最有可能成为房地产税试点？目前官方并未公布，但房价涨幅过高的城市有或许会首当其冲。
那么此次房地产税能不能降房价呢？
首先必须明确：房地产税只是影响房价的因素之一，其它因素还有货币政策、土地供给、人口流入、经济增长等。 但有一点是显而易见的：房地产税一旦开征，则向社会传递了再强不过的调控信号，其心理影响不容忽视。
近日一则网传消息引起轰动：上海一位房叔一次性抛售浦东陆家嘴“浦城小区”的93套房产，持有28年、房价翻了100倍，如今套现4.5亿元，而且所有房源都在一个小区。
经媒体采访后才真相大白，该消息并不属实。实际上房东是房地产开发商，小区的楼龄接近30年了，没电梯、户型过时，停车位也不足，绿化很少，但地段非常优越，距离东方明珠仅2公里，距离黄浦江岸不到1公里。 这次老房新卖，总共近百套，由于售价明显低于附近的市场价，所以两天时间全部一抢而光。
由此可以看出，自恒大危机爆发以来，许多房地产公司都在清理结存资产套现，这是否与房地产税即将出台有关系呢？
最后借用一下杜甫的名句作为结尾：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山“！
上海过去的房产税持有不征税，所以许多人拥有多套赚房租，他们不卖自然就没有税了。
再有就是地产税是调节房价和税收数量的工具，在美国这是明显的（但不是每个州），当年在东部时一个镇子就有权利微量调节地产税，这样学区房的住户在孩子不需要学校后就会主动搬出到其他地产税低的镇子，这样既可以保证学校的生源，也让镇子能够随着房市上升多收税。
调节房价的作用最明显，就与HOA费类似，不得不打入购房成本，对房市整体价格压低。反面的例子就是加州，因为13号公投的缘故地产税增值是受限的，如果买了房子几十年不卖，地产税非常低。因此买房的人更可以负担得起更贵的房子，或者囤积，也就推高房价。
正面的例子是new hampshire，极高的地产税（没州税没消费税，被称作美国最好的养孩子的地方）。