美股小马
一个投资人 记录一些投资思考
首先声明，以下讨论均将房产作为一个投资品来讨论。如果是刚需，永远立刻马上买。谢绝抬杠。
总来地说，投资买房对普通人来说，是除了定投大盘ETF或一些优质公司之外一个不错的选择。投资买房对散户有个优势是可以用低成本的杠杆。
之前文章，我写过对买房这件事的看法：
买房和买股。其实两样东西说的是同一件事：资产的滚雪球。房产因为看得见摸得着，很容易认识到是资产，并由此产生需要积攒，要越滚越大的感觉。另外衡量相对简单，虽然受利率，人口供需，人均收入增速等因素影响，但微观上是通货，同一个小区只有户型，朝向之类的细微差别，加之买卖又很麻烦，大势判断对，现金流可控，就买了不动，不会来回交易。股票以上两点都更难认识，每天来回波动的高流动性价格时时刻刻考验人性。生意千奇百怪，能区别出股市上“好学区的大新房”和“破区的小黑屋”就要N年的学习和阅历。
普通人尤其是新手不适合买个股。如果要买个股，就要买像了解自己小区那些房子的优缺点，租金状况那样找自己相对懂的领域寻找。读财报像周末去看房。要有足够的把握区分标的的贵贱，大概的价钱。在买的时候，做到“犹豫不下手，下手不犹豫”的状态。
因为疫情的影响，最近我关注了一下所在城市西雅图的房产市场是否有“下手不犹豫”的机会。
先说结论，我认为并无下手买入机会，短期内西雅图房价可能会有一次快速上涨。长期来看，本轮牛市尚未结束，期待中的买点，更是遥遥无期。
以下为分析：
对于房产，我的分析框架是：房价的变动，短期由供需变化决定，而长期由货币和信贷的扩张或收缩决定。当然，两者可以相互叠加影响，形成显著的周期。
对于西雅图短期的供需变化，一张图可以说明：
截至2020年5月第3周，新房挂牌量只是同比去年的65%。房屋成交量基本与去年持平。供给端下降35%，而需求端基本持平，这样的供需不平衡会驱动短期价格上涨。
猜测其背后原因，这次疫情，对于中产阶级，以及科技行业打击是最小的。最近各大科技公司又提倡长期在家工作，这可能会让一些生活在湾区纽约之类的高成本区的人考虑外迁，以及长期以来的西雅图人口净流入，都可能是需求坚挺的理由。
长期来看，在此次疫情爆发之前，西雅图的房产正处于一个自然的信贷扩张阶段。从下图历史房价可以看到，19年初开始，出现了低端房价（橘红线）涨幅快速超过高端房价（灰线）的情况。这与05-07年前后的信贷扩张期，低端超过高端的情况是一致的 （标2处）。
而疫情的出现，是否能中止这种信贷扩张，目前是未知的。FED 深谙市场调节之道，零利率，新QE, PPP, 一场疫情的出现反倒成了货币扩张的最好理由。当然在FED,政府强行救市后，私人部门是否能接过接力棒，继续自然的信贷扩张不好说。但有一点可以肯定，如果随后发生了信贷收缩，一定是长时间并可观察的。如08年后的房价下跌一直持续到12年，并且低端房的跌幅远超过高端房。一直到二者价差缩窄，并出现由降转升的拐点 （标3处），才开始了一波波澜壮阔，延续至今的大牛市。
目前市场，价格由升转降的拐点都未出现，能持续一段时间的价格下行更无从谈起。用一句话总结西雅图目前的状态, this is not the begining of buying. It is not even the end of selling.
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作者公众号: 美股小马 (pegcap)
