八卦一下WeWork

?WeWork，Adam Neumann

WeWork由纽曼和合伙人米盖尔创立于2010年，总部位于纽约市。

 

纽曼是以色列人，父母离婚后跟着做医生的母亲搬到美国。纽曼有非常严重的阅读障碍，直到三年级还不能读写文字。1990年纽曼11岁时搬回以色列，后从军校毕业加入以色列海军服役。创建WeWork前纽曼是个卖童装的。

 

米盖尔是美国人，大学学建筑。毕业后米盖尔在东京短暂住过，回美国后加入事务所为AmericanApparel设计门店。

 

（左为米盖尔，右纽曼）        

2008年纽曼和米盖尔在聚会上结识，两人说服当时的房东让他们把空房子隔成开放的共享式办公空间再转租出去。那时两人给自己的公司取名GreenDesk。他们主打环保理念，所有的家具都是二手回收的，供电也只用风力发电。

 

2010年纽曼和米盖尔把GreenDesk卖了，成立了WeWork。两人最先租赁的空间在曼哈顿的SoHo区，米盖尔负责所有设计相关事务，给自己冠了首席文化官的头衔，纽曼则是公司的首席执行官。

 

2019年1月WeWork宣布改变定位，估值约$470亿美元（想知道是哪个白痴估的）。8月WeWork提出上市申请，见到财报的投资人完全不买账，纷纷对公司前景和组织架构表示担忧。9月WeWork宣布撤回上市申请。

 

 

房地产革命（个鬼）

传统公司租赁办公空间的租约最常为5-15年期限，也有公司按照2-3年签约。期满后有些公司可能会和业主商议按月续租。最常见的办公空间租约里，租户（公司）需要按月支付净租金以及附加租金（包括分摊的房地产税，保险，物管，清洁，保安等各项运营费用，业主的管理费，以及业主每年投入修缮房地产的资本性支出）。签订租约时，租户和业主可能都需要向各自的房地产掮客支付佣金，业主可能会同意提前支付一笔费用以补偿租户装修空间的支出。

 

北美二线城市多伦多市中心A级办公空间的年租金约为$35每平方尺。WeWork支付的租金一般和市场持平，与传统的公司租户不同的是，WeWork通常会从业主处得到相当高的装修补贴（至少$100每平方尺）。假设WeWork签订了5年合约，每年支付$35元净租金给业主，扣除$100元业主补偿的装修费用，业主在五年内的净租金收入仅为$75元（或$15元每年）。从这个角度来看，WeWork不是业主赚钱最多的租户。但是目前的趋势是，大多数A级办公楼都会有至少一层租给WeWork或者类似的共享空间公司。其他共享空间公司能否得到和WeWork同样高昂的装修补贴这一点有待核实。

 

WeWork相对于传统公司办公空间的优势是：

·       没有长期租约的限制，按月支付，随时可以结束；

·       对于小型或创业者而言，不需要提供财力证明及各种繁杂的手续就可以租到空间；

·       办公空间的家具及装修已经由WeWork完成。

 

劣势也很明显：

·       按每平方尺的费用来算，WeWork提供的空间价格超过传统办公空间1倍；

·       人均占有的办公空间不足传统公司的一半；

·       忙碌时期可能会找不到工位。

 

二级房东分租给二级租客其实不是一个新概念，住房地产有，工业库房有，零售房产有，办公空间也有，WeWork来势汹汹打着科技公司的旗号进军房地产界就是挂羊头卖狗肉。

 

 

算一笔账

以北美二线城市多伦多市中心A级办公空间为例，估算WeWork除去支付给房地产业主租金后的毛利润。

 

人均空间

传统公司的工作空间，每人均摊面积175平方英尺，Wework每人均摊面积75平方英尺，对空间的利用率更高。

 

人均租金

传统公司及WeWork向业主支付的租金估算为每平方尺$35元净租金，加上每平方尺$25元附加租金，共$60每平方尺，相当于公司为每位员工支付每月$875元的租金。

 

WeWork向二级租客收取的租金估算如下。假设WeWork的空间规划为共享桌面和专属桌面各40%，办公室10%，其他公共空间10%，按照WeWork在357 Bay St.的租金估算，平均租金为每人每月$1,100元。假设20%的空置率，则WeWork实际赚取的租金为每人每月$880元。

 

每平方尺租金

按上述估算虽然WeWork向业主支付的租金和向二级租客收取的租金按人头来算几乎持平，可是考虑到WeWork对空间的高利用率，WeWork能够赚取的毛利润还是不错的。WeWork向业主支付的租金约每年每平方尺$60元，从二级租客收取的租金为每年每平方尺$141元，毛利润约为$81每平方尺，相当于收入的57%（$81/$141）。换言之WeWork向业主支付的租金仅占收入的43%。

看上去是否相当有利可图？房子租来再转租，赚得差价比成本还高。再来看WeWork申请上市时向美国证交会SEC提交的财报。

 

2018年全年，WeWork营业额为$18亿美元，“Location Operating Expenses”（上图1）为$15亿元，约占收入83.5%，2019年上半年Location Operating Expense占收入80.3%，有所进步。但这还是比刚刚计算的43%高了近一倍。WeWork对这项费用的注解是，它包括向业主支付的租金，水电网络费用，维修和清洁等费用，WeWork员工的薪资，会计费用。也就是WeWork花费收入的37.3%用于维持日常运营。

 

毛利润一下子缩水到20%了。

 

上图2 Pre-opening Location Expenses于2018年占总收入19.6%，2019年上半年占总收入16.6%。WeWork对这笔支出的解释是，在WeWork同业主租约已经开始，但还在装修期间以及二级租客陆续向WeWork承租期间，WeWork的费用。的确，即使一个二级租客都没有，WeWork按合同仍然需要向业主支付租金。这笔支出随着承租的二级租客增多会慢慢减少。

 

扣除这笔费用，WeWork已经一分钱不赚。

 

上图3 Sales and Marketing Expenses占总收入20.8%。市场推广免不了花钱，哪怕二级租客已经租完所有的桌面和办公室，WeWork仍然需要宣传自己，尤其在竞争对手越来越多的情况下。

 

上图4 Growth and New Market Development Expenses，从收入的26.2%降至24.1%。WeWork解释这笔支出用于两方面：房地产团队寻找合适的办公空间，协商租约的费用以及掮客佣金；新空间的设计装修。

 

上图5 General and Admin. Expenses，企业管理和后勤费用。WeWork的注解里此项包括总部员工费用和股票期权。从2018到2019，不降反升至收入的25.4%。

 

所有支出加起来约为WeWork创收的1.9倍。WeWork赚得越多，赔得越多。

 

这不是笔好买卖但有改善空间:

1 Location Operating Expenses降不下来：向业主支付的租金固定，好的地段租金更高；WeWork也需要物业管理保证空间质量，流动量大的环境需要的维护和修理比普通办公空间更高。

2 Pre-opening Location Expenses随WeWork的商业模式成熟会慢慢降低，但那时WeWork的收入增长率也同样会降低。

4 Growth and New Market Development Expenses可能减少。WeWork需要自己的房地产掮客，管理和业主的租约以及和二级租客的关系。设计装修费用也可以降——业主提供的每平方尺超过$100元的装修补贴已经很高。

5 G&A还在“高速增长”模式的公司不想着拓展业务，在总部养着冗余人员分股票。这个好像有点不可说。

 

 

跃进

外人能看出的问题，投资人包括软银集团，联想控股，弘毅资本，JP Morgan Chase，Goldman Sachs，房地产巨鳄，风投公司看了几年看不出，搞错了吧？

 

2016年1月财富杂志将WeWork列为最有前途的三家独角兽公司之一，当时WeWork估值为$100亿。3月联想控股和弘毅资本投入$4.3亿，WeWork估值$160亿（2个月多了$60亿，印钞厂）。

 

2017年1月软银集团设立的科技基金为WeWork投资超$10亿（WeWork的科技革新体现在？）。7月WeWork估值$200亿（人有多大胆，地有多大产）。同期WeWork成立了中国分公司，宣布进军中国。10月WeWork在曼哈顿第五大道从加拿大的百货公司Hudson's Bay Company手里花$8.5亿买下了十层的办公楼。Hudson's Bay在网购零售的冲击下焦头烂额，迫切需要寻求出路，出售手头积攒的昂贵房地产是迈出的第一步。

2018年3月WeWork得到私募基金the Rhone Group$4亿美金投资，将该款项专用于收购房地产。7月WeWork中国分公司估值$50亿美元。11月软银追加投资$30亿，以交换WeWork上市后购买其股票的权利。

 

2019年1月WeWork改名为We，因为纽曼是We商标的持有人，WeWork向其支付$590万美元的转让费。公司估值$470亿。软银再追加投资$20亿。4月WeWork秘密申请上市，7月纽曼抛售自己持有的$7亿美元公司股票。

 

8月WeWork的上市申请公开。分析师的评价是：“我们编都编不出WeWork以后怎样才可能扭亏为盈的故事。”

 

9月WeWork宣布推迟上市至年底。公司将早前为CEO纽曼购入的飞机挂牌出售，计划裁员2-3000人以节省开支，其中包括CEO纽曼和CCO米盖尔的亲友数人。纽曼的妻子蕾贝卡从董事会除名。公司此时的最大投资人软银集团（持有WeWork约1/3股权）要求纽曼从CEO职位下台。为此软银支付了$17亿美元给纽曼，包括纽曼持有的$9.7亿美元公司股票，$1.85亿咨询费，以及$5亿用于协助他偿还贷款。付钱给纽曼后，公司就不够钱给计划裁掉的员工遣散金了，因此裁员目前还没有开始实施。

 

没搞错。投资人数年来对WeWork一直亏损，是否是科技公司，花钱如流水的问题视而不见，直到2019年8月上市申请公布于天下。软银集团的主席，CEO孙正义称软银就是下一个阿里巴巴。

（加油！看好WeWork成为下一个阿里巴巴）

 

 

问题

直到准备上市前，所有投资人都心知肚明却避而不谈的WeWork的问题是？

 

公司架构

CEO纽曼得以一直维持对WeWork的控制权，在于股权的设计，纽曼持有的B级和C级股票，每股都有普通A级股票的20倍投票权。8月财报公布后，公司迫于压力不得不修改这一结构，将纽曼的B级和C级股票由每股20票投票权减少至10票。软银迫使纽曼下台后，纽曼持股跌至10%以下。

 

纽曼退场前，公司规定在纽曼死亡的情况下，他的妻子蕾贝卡（同时也是WeWork的首席品牌官——话说有没有首席八卦官？首席毒舌官？）将负责下一任CEO的任命。也是上市财报公布后，公司修改了这一条例，将指定继任CEO的权力交还给董事会。

 

蕾贝卡仅是WeWork亲属团的其中一名，纽曼的妹夫在公司担任“健康主管”。

 

利益冲突

WeWork的运营模式是从业主处租来空间，再转租给二级租客。这个模式的好处是避免持有巨额的房地产资产和债务。2019年5月WeWork成立了ARK，公司自己的房地产基金，准备收购房地产同时做业主和二房东。这一来倒是方便编造收入，转租创收不够就靠业主的创收，反正左手转右手的事儿。

 

然而CEO纽曼把自己私人投资的房产租给WeWork公司，不知道租金怎么算，把自己的房产卖给WeWork的ARK基金，收购价也不知道要怎么定。WeWork还负责以极低利息贷款给纽曼个人。

 

纽曼最喜欢乘私人飞机，2018年WeWork为他花$6,000万买了一架。

CEO纽曼把自己提前注册的We商标卖给WeWork公司，赚了$590万。纽曼上市前抛售自己持有的公司股票，套现$7亿。（CEO在跟着投资银行家四处宣传金主投资的同时悄悄卖掉自己公司股票，挺合逻辑。）

 

科技公司

科技公司的定义是：以科技产品的研发及制造，或者提供技术服务为主的商业形式。WeWork的科技产品是？技术服务是？财报上好像没有看到和技术，研发有关的支出。

 

 

WeWork2016年亏损$4.29亿，2017年亏损$8.83亿，2018年亏损$16.11亿，2019年上半年亏损$6.90亿。从烧钱不眨眼，给投资人吹愿景这点来看，WeWork相当科技。

 

截止2019年6月30日，WeWork负债超$220亿美元，其中包含未来向业主支付的租金以及公司借取的贷款。

 

 

八卦

·       纽曼乘私人飞机飞跃过境时携带大麻

·       WeWork总部可以免费无限量饮用啤酒（日前改为一天四杯）

·       WeWork前雇员起诉同事在酒精影响下两次对其性侵，纽曼对其面试时就强迫其灌下龙舌兰酒

·       WeWork的前人事主管以对女性员工薪酬不公，纽曼当众抽大麻以及侮辱女性为由起诉公司

·       WeWork的收购计划令人眼花缭乱：公司曾花费$1,300万美元收购波浪池公司，还买了健身房，出租公寓，幼儿园。

2019年10月软银集团提前给WeWork注资$15亿美元以解公司资金困境。最新消息，WeWork在英国申请注册网上娱乐PlayBy Me商标，正式进军网游界。