正文

苏州买房的思考

(2021-02-17 18:19:15) 下一个

2019年上半年,苏州楼市暴涨近30%,涨幅全国第一,市府领导进京喝茶后,七月出台了严厉的限购+限售。整个2020年,苏州楼市低迷,成交量下跌,各大开发商房子卖不动,于是在超市,农贸市场,地铁口等人流量多的地方出现了发传单,摆摊推销房子的售楼员。

 

中国老百姓的大部分身家在楼市里,平日里亲朋聚会的话题也离不开买房卖房。己经有房的唱多,没买房的或准备买房的自然是盼跌。其实楼市无论涨跌都不会以升斗小民的意志为转移。经济发达地区楼市短期有涨也会有跌,但长期看涨是大趋势。2020年,不少人认为苏州楼市撑不住了,要崩盘了,我们却顶风作案,买到了自己满意的退休房。

我家阳台上的风景

我家阳台上的风景

苏州包含五个主城区和五个代管的县级市,买房资格限定在上述范围之内,简称苏州大市。环境最好,房价最贵的是工业园区,我们买的房子在园区独墅湖边,小区里有两幢只有在苏州大市无房的外地人才有资格购买的人才房。本来我家领导的购房资格还没熬到时间,因为疫情的原因,园区管委会降低了无房的人才们的购房门坎。四月间领导接到以前在某楼盘认识的L经理的电话,将信将疑间去实地考察之后,立刻喜欢上了这个楼盘。

小区会所的鱼缸,高五米重一千吨,里面养了几千条热带鱼

小区里的会所

小区里的会所

领导的购房资格审核并不顺利,第一次交上去后被拒了。我们把己经交给开发商的20W诚意金增加到300W,要求开发商我们看中的那套房子从系统中拿出,这样后面的买家就看不到这套房子了(彼时仅剩四套没卖出), 领导继续补材料重新申请一路折腾三四个月,终于在八月底拿到了房门钥匙。

 

我们很幸运,买到了心仪的房子,而且是现房不是期房。开发商是一个以房地产为主业的位列世界五百强的著名央企,我们这个楼盘是该企业进入苏州的第一个项目。自然要精耕细作。开发商用在外墙的是铝板和帷幕墙,一般来说建办公楼和商场才会砸钱用这个种造价高出很多的外墙。院子里的四块巨大的泰山原石,很是气派。小区里的会所耗资2亿,以后吃喝玩乐加健身都不用出小区大门。

 

我们的楼盘位置很好,出小区大门走二百米是地铁口,邻居大多是高科技从业人士,华为研发基地,阿里云,微软苏州,还有疫情期间大火的Zoom 都在附近。学区也不错,将来卖房的时候不愁找不到接盘侠。

 

虽然说房住不炒,但毕竟是一笔不小的投资,不可能不关心投资回报。苏州目前房市两极分化,简单说,开发商降价求你买的房子,你看不上。而你求开发商买的房子,却是拼钱拼运气也不一定买得到。我们买的楼盘,1910月开盘便是当天卖光。当时的价钱是毛坯房3.85W一平米,到2011月最后一批房源开盘价钱仍然是3.85万一平米,但是只剩下175 平米的大户型,而且必须购买7000一平米的装修包,算下来总价要800W, 自然是不便宜。开发商自信满满觉得房子不愁卖,要求验资六百万才让看样板房。园区奥体版块的一个热销红盘206月开盘,买房人明知开发商玩猫腻,仍然奋不顾身的抢房,公开摇号的中签率只有30%(注意,这是买房不挑不捡的中签率,像我这样只买中间的几个楼层,只要边户不要中户的买家,买到房的概率恐怕5%都不到)。基于政府强势的限价政策,新房最高只能卖4W一平米,于是开发商另辟蹊径,靠开挖超大的地下室拉低均价,终于把地上部分卖到了4.6W一平米。开发商再接再厉封阳台增加面积,买家最终需要付出相当于4.8W一平米的价钱,就这还是两年后才能入住的期房。

 

金鸡湖板块的二手房早已经卖到六七八万一平米,若按照政府四万一平米的限价,这点钱开发商买地都不够。自古以来都是杀头的买卖有人干,赔钱的生意无人做。所以这里好几年都没有新房开盘了。今年金鸡湖板块终于又出来一个新楼盘。这个楼盘难打听也难买。所有房源已被开发商以新公司名义购买,接下来将以转让公司股权的形式出售,所以不会有正式售楼处,也不会有摇号开盘的环节。售价在7.1-7.2W一平米,外加茶水费200W, 所以只要市场的需求在,开发商有的是办法跨跃4W的红线。

 

2020年是全球放水年,2021年全球新一轮的大放水也已经在路上。目前不论是好城市的好房子,还是好行业里的好公司,价格是一路上涨。普通中产要想保住自己的血汗钱,还是只能买房买股买金子。至于官方公布的CPI,傻子才会相信。

[ 打印 ]
阅读 ()评论 (29)
评论
田园景色1230 回复 悄悄话 回复 '枕寒流' 的评论 : 谢谢,现在没事经常捧着苏州地图,研究有什么好玩好吃的地方,热切期盼着快点退休。
枕寒流 回复 悄悄话 入住天堂,可喜可贺啊!好像苏州本地人可以办个园林券,天天上园子里转悠,多幸福啊!
田园景色1230 回复 悄悄话 回复 'BeijingGirl1' 的评论 : 谢谢北京妞,我们准备回国长住几年。其实我们不是苏州人,房子买在苏州是有诸多考量,我喜欢江南水乡的风景,看好苏州的发展,也喜欢她亲和宜居的便利。买北上广深不现实呀,我们既没有房票,更没有钞票。苏州有人气,有产业,基本面撑得起目前的房价。去年GDP超两万亿人民币, 全国排第六。
田园景色1230 回复 悄悄话 回复 '3227' 的评论 : 嗯,赞油墨又有才
田园景色1230 回复 悄悄话 回复 '曌' 的评论 : 自住与投资兼顾吧,虽然不少人看衰,我看好中国的发展。到2035年,中国的GDP会在目前的水平上再翻一倍。
BeijingGirl1 回复 悄悄话 谢谢田园的分享。 很赞。给出很多信息。 买的房子高大上, 苏州是天堂哦。 恭喜啦。
苏州近年来发展飞速。 即将进入中国GDP万亿行列。 很多企业和外资进入。 有经济支撑,房产投资风险很小。
回复 悄悄话 国内租房住其实也行,就是人的观念转不过来。。
3227 回复 悄悄话 让人想起49年前加入国民党的那些人
田园景色1230 回复 悄悄话 回复 'revesby' 的评论 : 是的,但是我们买的是限价房,这个限价的新房价格低于周边二手房。
田园景色1230 回复 悄悄话 回复 '湾区新妈妈' 的评论 : 外籍和没有苏州户口的外地人样,可以在苏州买房,人才房的条件是在苏州连续交纳二年社保,并在园区交纳十二个月社保,在苏州大市无房,且具有本科以上学位的外地人。具有博士及以上学位的,具有园区社保的要求降为连续三个月。疫情期间,园区管委会取消了苏州二年社保的要求,我们一下子突然就有了购房资格。不知我有没有说清楚。
湾区新妈妈 回复 悄悄话 多谢分享!房子外部环境看着不错啊!请问外籍能在苏州买房吗?即买那种人才房?
revesby 回复 悄悄话 苏州房价今年跌了
Nosohard1 回复 悄悄话 都已經出國門了,就不要再算計那一點錢了,和可憐的國人搶資源
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '田园景色1230' 的评论 : 谢谢信息,我会好好考虑。
田园景色1230 回复 悄悄话 回复 '识时务投资' 的评论 : 投资兄,我还是喜欢苏州。我本人少小离家,退休后会有乡愁,江南水乡,人间天堂,我就是喜欢。苏州有人气,有产业,基本面撑得起目前的房价。
回国这几年还可以顺便取401k,卖股票,省一些州税
田园景色1230 回复 悄悄话 回复 '二胡一刀' 的评论 : 我们只能在园区买人才房,购房资格只在园区之内
田园景色1230 回复 悄悄话 回复 '康赛欧' 的评论 : 外国公民卖房凭房管局的批文可将卖房款一次性汇出中国。你甚至可以雇人帮你跑腿,国内有这种服务。
田园景色1230 回复 悄悄话 回复 'southkeys' 的评论 : 国内确实是政策一天一变,而且还是一城一策。目前苏州是拿房产证三年后卖房,免征增值税,而上海则是五年
识时务投资 回复 悄悄话 一米多买个空中的水泥盒子?还是住SFH好。
老上不来 回复 悄悄话 天永远是恢色的。
southkeys 回复 悄悄话 有能力买自住房没问题,长期投资国内房产还是免了,税高限制多,政策一天一变,风险高,可操作性差。
康赛欧 回复 悄悄话 房子周围环境挺漂亮,一看就知道价格不菲。其实在国内一、二线城市买房,不是很担心今后房价会大幅下跌,而稳步上升是大趋势,只是把很多钱砸在国内房地产上,今后卖房把钱拿出国,有一定的不方便,一想到这一点,我就有些犹豫,不过我还是希望今年能让回国的话,好好考察一下。谢谢分享!
二胡一刀 回复 悄悄话 金鸡湖那边环境挺好的。纯回国退休角度我个人会买老城区状况好的房子,有生活气息,新区高大上但是没老城区好玩。
GoBucks! 回复 悄悄话 恭喜,恭喜。似乎离公路太近,也看不到湖。自己有车,不需要学区,不如住更郊区一点。
Yu-Yuan17 回复 悄悄话 别买了,坚持住。以后房子不值钱了。人口已经大幅下降了。
Denxilu 回复 悄悄话 要是苏州房价跌一半,估计大多数人还只是叹息或骂娘,要是跌去三分之二,恐怕许多人要跳楼了。房价不可能大跌吗?只要政府开始证实3%的房产税就开启了
花果山庄主 回复 悄悄话 上有政策下有对策,一时一变
gladys 回复 悄悄话 房子的景观很漂亮。
醉里看剑 回复 悄悄话 有机会私聊请教一下?
登录后才可评论.