闲云野鹤
个人博客
中国房地产出了问题，即便是最深红的人估计也不会反驳这个事实，而中国房地产的问题从以前的巨型房企，比如恒大，碧桂园为代表的过万亿债务暴雷问题，到后来的三四五线城市的房市停滞，隐形暴跌，最后是一线，包括超一线的城市也都出现市场停滞，那中国的房地产市场是如何走到这一步，为什么这次的房地产危机和以前的不太一样了，那压垮骆驼的最后一根稻草到底是什么，是高房价，高供给，低需求，低收入，或者都是，今天我们来聊一聊我个人认为最重要的一个事件，就是2016年的涨价去库存。
那我们先来介绍一下中国的房地产市场.
从1993年中国开始房改以来，中国的房地产市场就开始一路向上，但是前期大多都是温和上涨，直到2000年代中叶，开始狂涨，后面又有了地方政府的城投平台，通过高价卖地和房地产开发商一起联手，收割买房者的韭菜，但是这个前提是，房价必须上涨，至少是有上涨的预期。
不过任何有点常识的人都知道，房子本质上还是一种商品，任何商品都是由市场供求关系决定的，而不会只涨不跌，那让韭菜心甘情愿的掏更多的钱买房的前提就是，房价上涨，而且一直涨。
2014年左右，中国房地产经历了几年的相对低迷，导致房屋库存水平显著增加，而这个时候，如果放开房地产市场的价格控制，让市场来调节，其实经过几年的阵痛，房地产市场是会恢复正常的，这个在2009年到2013年的美国房地产市场就可以看到，一度暴跌30%的房地产市场，到了2013年后止跌回稳，到了2019年左右基本恢复到了2008年的房价水平，而后疫情催发了一轮20%左右的全美普遍性上涨。
但是中国政府提出了一种天才的解决方案，那就是不需要通过市场来调节，而是通过政策推动人们的心理预期，在房屋库存增加的前提下，搞了一个涨价去库存的骚操作。
楼市悖论：什么是涨价去库存？
俗话说：“薄利多销”，换句话说，就是为了促销，打折或者降价增加销量，减少自己的库存量，然而，在中国楼市曾出现一个怪象，那就是“涨价去库存”，事出反常，必有妖。
为什么会出现这样的现象呢？（看一下下图这个理论图谱你会更容易理解）
一、（出于居住的需求）过去商品房去库存的方式：将商品房的价格拉低，以达到促销优惠等，这样就吸引购房者购房，在短期内将商品房的库存量持续降低，从而确保后续开发商的商品房开发与跟进，这是从需求出发的，也就是人们买房的目的是为了居住，是一种消费。
但是，经过多年房价暴涨以后，逻辑改变了，那是什么呢？继续往下看。
二、（出于保值的需求）如今商品房去库存的方式：“涨价去库存”，为什么涨价了还能去库存？出现这一怪象的原因是什么呢？主要是因为购房者更重视房屋的投资价值，更看重的是：房子的升值潜力，是对房子的本身价值的一种预期。
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拿一个形象的比喻，去解释过去“降价去库存”和当下“涨价去库存”的差别：
比如，一个女孩子选择男朋友，年轻的时候是看我喜欢什么样子的，后来呢 ，选择一个能给自己好生活的，思考的角度不一样。
诺贝尔欠中国一个经济学奖，因为全世界唯一成功的涨价去库存案例就发生在2016年的中国。从商品房待售面积这张图来看，2016年开始的涨价去库存颇有成效，将7亿多平米的库存减到5亿平米左右，并维持了好几年。但进入2023年以后，这一数字又开始猛增。根据统计局最新数据，4月的商品房待售面积涨到了6.4亿平米，4个月增加了8000万平米，已经超过了2014年，按这涨法，很快就会超过2015年的最高点。是不是又该来一波涨价去库存了？
奇怪的是，到现在都没有专家喊去库存，专家们现在喊的是救经济。是专家们转了性吗，变得忧国忧民了？现在就让我们来看看涨价去库存的真相吧。上面所说的商品房待售面积统计的只是现房库存，就是已经盖好但没卖出去的房子，而我们实际购买的绝大部分都是期房。
涨价去库存实际去了个寂寞，广义库存面积一直涨到2021年，才在2022年才迎来了第一次下降。稍微想一下就能明白是怎么回事，开发商卖掉房子转头就去拿地，拿到地画个图就开始卖期房。房子涨了土地涨，土地涨了房子再涨，如此循环往复，去掉的现房库存马上就变成了开发商手里的地，抢地都来不及，谁还想着去库存啊。所以前些年开发商财大气粗，在土拍市场上一掷千金，导致地王频出。只有2022年房子卖不动了，价格下跌了，才能让开发商发烧的头脑清醒一下，才会有库存小幅下降的结果。
2016-2022的7年时间，政府卖了46万亿的地，老百姓买了105万亿的房子，开发商在这中间赚到了几辈子都赚不来的钱。开发商拽着自己的头发把自己拽到了天上，2022年市场才降温一点点马上就大片大片地死给你看。
2016年之前，国内一线城市北京、上海、深圳，一平也是3万左右，300万就能买个三室了，广州那个时候才2万不到，200万就能买个三室了。那个时候南京、杭州也才1万5到2万之间，150万到200万可以在南京、杭州买个三室了。那个时候的西安、天津、青岛、成都、重庆、济南、郑州、长沙等等城市，房价贵的不到1万，便宜的5、6千都有，一套100平的房子也就是80万左右。
想想那个时候年轻人虽然买房也难，但是起码能看的到希望。现在北京、上海、深圳都是600万起，广州、杭州、南京都是300万起，西安、天津、青岛、成都、济南、等都是150万到250万之间。房价普遍翻了2到3倍，结果工资收入还不涨，基本上和2016年差不多，这就让现在的年轻人买房基本上绝望了。
这就是涨价去库存的结果，库存越去越多，房地产吸干了全社会的资源，导致科技无法突破，实业无法升级，所以中年人35岁失业就得去送外卖，所以2017-2023年出生人口少了一半。就这样专家们还在呼唤“史诗级救市”政策，这次唯一的进步是不好意思再用“去库存”做借口了。现在楼市的体量比2016年已经不可同日而语了，这次再救市100万亿估计是不够了，专家们准备再从老百姓兜里掏多少钱呢？
抛开涨价去库存的事实，那中国政府是如何做到这种明显违背经济学基本原理，而在全国范围内做到的让全国房价普涨，而且是暴涨的呢。
堪比教科书级别的操作，三、四、五线城市的房价都在涨到了不可思议的地步，皆大欢喜。
在去库存之前，中国的房地产是库存高，严重滞销的。通过棚改，地产商去了库存，拯救了银行和地产商；房价高涨，老百姓纸面财富增加，自然是开心。
只有一套房自住，肯定不会卖了，增发的货币，固化在了房子里。房价涨了，却也像压仓石一样，沉淀下来。自2016年9月开始，中国三四五线楼市掀起了一波涨价潮。
涨价背后的三大助力便是去库存战略支持、地方政府配合鼓励在三四五线购房、国开行通过棚改定向放水。
在库存战略的支持下，通过棚发言向三四五线楼市的定向放水，便是三四五线楼市涨价的根源，用货币“灌”出来的房价：
（1）通过棚改方式，定向向三四五线城市政府提供低于基准利率的放款，已投放了近四万亿。
（2）三四五线楼市政府为了更快地把房价炒起来，逐渐提高了棚改过程中的货币安置比例，即拆迁后不给房，而是给钱，从而让拆迁户去市场上抢房。
2013年时的棚改货币化安置比例仅为7.9%、2014年为9.0%；2015年货币化安置比例上升至29.9%，2016年为48.5%；到2017年时全国这一比例已经突破60%，2017年上半年，江苏22个县（市、区）棚改货币化安置比例已达到100%；2018年上半年，全国比重冲高到了80%左右。
货币化安置的本质就是没有需求，通过拆迁来人为制造需求，以达到涨价去库存的目的。比如，中部某城市，楼市房屋库存总量在130亿左右，然而通过棚改货币化安置向拆迁户投放了近400亿资金。
如此有意炒作之下，房价怎可能不涨？
在这个过程中，地方政府是最大的受益者。因为房价上涨后，除房屋买卖带来的相关交易税收外，地价上涨所带来的卖地收入是地方政府最看重的财源。另外，因为这一轮房地产去库存，拉大了很多城市的骨骼框架，让很多城市新增了不少版图面积。而这背后，则需要道路、桥梁、公园、水电通讯、垃圾处理厂等等一系列市政基建跟上。
那么三四五线城市和特大城市之间的基础设施必须互联互通，让三四线城市的教育、医疗等公共服务水平趋近一二线城市。甚至不断把一些城市拉到国家主要交通网中。因此，未来几年，基础建设投资将重新回归国家投资驱动的主要角色当中。
因棚改支撑下的涨价去库存，实质是割韭菜，当这一轮房地产去库存结束的时候，你连一句“再见”都不会听见！剩下的，就是国家会让你慢慢忘掉房价这件事！
如果从上面的分析看，房价上涨是不是应该一个政府，尤其地方政府通过卖地变相集资，推动基础设施建设，反过来提高生活环境和质量，这个应该是个好事，但是抛开大量的无效或者重复建设，以及各种贪污浪费不谈，即便是所有的都是高效执行了，涨价去库存的弊端也是非常明显的。
首先，整体中国居民的可支配收入受到限制，因为大量收入用于还贷，居民杠杆率从40%飙升到65%，导致消费增长率从10%下降到2 - 3%，反过来影响GDP的增长，从2016年的6.8%下降到2022年的3%。
其次，严重影响人民的生育意愿，本来就因为其它的生活压力，中国的年轻人生育意愿已经不高，加上高房价的加持，收入房价比达到世界最高的水平，已经“遥遥领先”于全世界，年轻人生育意愿进一步下降。
第三，严重影响创业环境，包括高房租，高房贷，外加本来就高风险的创业环境，让大家，尤其是年轻人对于产业的意愿严重降低，这些从全民报考公务员，实体店面越来越弱，电商越来越强都可以看出来。
第四，房地产本身的属性应该是居住，但是过去30年的房地产一路改革一直是越来越强化其商品属性，甚至是变相鼓励房地产投机，远远脱离了居住模式，甚至都不是投资模式，而是爆炒的投机模式。这个对于整个实体经济都是有严重副作用的，全民炒房，不谈国事。
第五，房地产投机也严重影响了中国股市，大家常说的A股几十年都在3000点徘徊，对比大的经济体的股市和经济增长都有正相关，中国股市理论上应该早就突破一万点了，这个也从一个侧面看出来，因为房地产这个吸金兽（官方说法是蓄水池）的极大规模，以及极大压低的投资率，中国股市要有大的上涨几乎是不可能的，因为资金总量有限，即便开放了部分外资，但是总体上需要国内资金的支撑。
第六，房地产投机让房地产企业疯狂，也让地方政府产生了一种幻觉，以为房地产真的是永远上涨，卖地收入永远会越来越多，房地产企业的杠杆率越来越高，地方政府的GDP（通过卖地再投入各种建设，包括有效和无效建设）越来越高，直到房地产企业的债务和地方政府的债务都高到无法承受的地步，这种假象背后的原点就在于涨价去库存推动的伪需求产生的幻觉，但梦总有醒来的一天。
好了，总结一下，2016年中国的涨价去库存，手段是棚改投入4万亿，加上棚改货币化，本质上通过人为制造需求，給当年的房地产高库存进行去库存，而且是通过制造虚高假象人为推高房价去库存，这种饮鸩止渴的做法，短期内的确解决了房地产库存，地方政府卖地，居民房价高涨的三个问题，几乎是颠覆了经济学的基本原理，但是欠的债就是要还的，不过是推迟了还债的时间，同时积压了更大的矛盾而已。
它的好处都是短期的，但是坏处却是中长期的，包括极大提高居民杠杆率（40%飙升到65%），压低消费能力（消费增长率从10%下降到2 - 3%），天价房产让本来因为996等工作压力就不太积极年轻人的生育意愿进一步下降，外加严重影响创业环境，变相鼓励房地产投机，严重打击实业投资，最后是把几乎所有的投资都投入这个巨大的房地产泡沫中，影响其它包括股市，债市等的投资，而房地产企业和地方政府更加加大杠杆率，产生巨额债务，把房地产的泡沫推向顶点。很多人评论说2016年的涨价去库存就是一个断子绝孙的政策，其实其危害永远大于断子绝孙一条。
可以说，中国的涨价去库存本质上不是什么颠覆经济学理论的创新，而是利用国民的弱点，由中央政府发动，地方政府合作（一起提供4万亿棚改资金），房地产企业配合（推高房价去库存），广大国民倍洗脑积极参与的运动，最后把本来已经很大的中国房地产泡沫推高到了一个更高的位置，直到2023年的爆炸边缘。
好了，分析了很多，那么粉红们就会说，你不是说你要做一个“constructive criticism”（建设性批评者）吗，问题你看到了，那你有解决方案吗，要知道我们中共那是人才济济，能看不到涨价去库存的利弊，人家肯定是在下一盘大棋，我个人希望如此，可惜从现在ZG推出的各种政策来看，我没有看到真正可以解决房地产低迷的去库存的办法（这个话题有点大，另外一篇文章来聊）。
我个人的看法很简单，我不是什么经济学家，但是懂得经济学的基本原理，就是市场决定不一定是最快的，但是一定是最有效的，而且副作用最小的，如果让我给出药房，那就是中国政府一直不肯提出的房产限价，现在各种的手段，其实都没有回到市场化调节的本质，就是价格需要市场来定，而不是政府来定。
那为什么取消房产限价这种特别初级的政策却是最难推出的政策呢，稍微了解一点中国政府结构和重要性等级的就会明白，我就不点题了，留个大家讨论。
