《中国房价：断崖式大跌吗？》

《中国房价：断崖式大跌吗？》

原创：耀楠 （自由撰稿人）

于洛杉矶

1-28-2019

中国房地产是否会下跌，或下跌幅度多大，是断崖式下跌呢？还是缓缓下跌？回答这些问题，必须先回答两个问题。

第一，中国房地产是否存在泡沫？

第二，中国房地产下跌的原因是什么？

中国房地产存在泡沫吗？

中国房地产是否存在泡沫，关于这一点海内外经济学家都有共识。那就是中国房地产确实存在泡沫。目前问题的分歧在于，这个泡沫有多大。是不是已经大到即将破灭的程度。

大家看一个宏观数字。摘取中国官方公布的数据。2017年底，中国房地产总价值大约65万亿美元，这个总价值超过美国+欧盟+日本房地产60万亿美元总价值。这个庞大数字不是变魔术出来的，而是，一砖一瓦垒起来的。这是在不到三十年时间里构筑起来的一座房地产通天塔。

按照一般逻辑，或经济规律，任何商品价格每年增长速度超过12%，那已经属于超过正常商品平均增长速度，是不可持续的。

我们先以12%增长率计算，只要6年时间，其价格就能增长一倍。但是，中国房地产价格增长速度是按照倍数计算，远远超过年增长12%。也因此大家常常用坐火箭的速度来形容房地产价格的增长。这也是在过去三十年中，所有投资房地产人都津津乐道的“成功”经验，“远见”的目光。

因此，中国房地产泡沫的确已经形成，这是没有异议，只是这种泡沫为什么一直不破，背后原因是什么？值得我们深思。

人均收入与房价相关性

探讨人均收入增长与房价增长之间的相关性。这是国际上通行的衡量房价高或低的标准。在成熟的经济体国家，一般居民按照平均收入计算，7-8年收入就可以买到一栋房子。大家扳一下手指，算一算在中国买一套房子需要多少年的收入。国家统计局今年一月份刚刚公布一个数字，中国中等收入范围是2000-5000元。按照5000最高计算，在二线城市一般均价15000元/平方米，一套120平方米房子，需要180万元。如果中等收入家庭每月储蓄3000元，一年36000元，按照可以负担贷款计算，头款必须达到120万元。如此算来，这个家庭需要储蓄33年才能付得起头款。有人说在北上广买一套房子，那可是需要三代人努力工作，还要不吃不喝，或许才有机会买到一套房子。

从收入与房价比来看，显然，中国房价偏高，不管是一线城市，还是二线城市都是如此。如果看美国收入与房价比，一般大学毕业生，工作5年以上，都有机会买到房子。比如，刚刚大学毕业生收入5万美元，每月储蓄1500美元计算，一年储蓄18000美元，5年储蓄9万美元。那样卖一套30万美元别墅，头款达到30%了。剩下的按揭贷款每月900左右，加上房产税，也就是自付1100美元/月。因此，储蓄1500美元/月，支付按揭贷款还有剩余。这样房子价格在大部分美国城市都可以买到。

这也就是中国很多人看到美国房价，大呼这个价格太便宜。前几年，中国购房团，大手笔进入美国房地产市场，就是因为价格便宜，如卖一套北京房子，可以买美国4-5套房子。

在中国都是哪一些人在买房

看看都是谁在买这些房子。目前没有具体资料。不过我们可以从房子空置率状况，来判断这些房子所有权归属。官方有一个空置率数据。很长时间里，一线二线城市房子空置率都在20-30%之间徘徊。

到底是什么人买了房子不住，而长期空置着呢？通过下面购房者分类，基本上就回答这个问题。

第一购房族类，来自农村人群包括来自农村大学毕业生，或城市刚需一群人。这一大群体人，因为他们收入处于中低水平，属于城市边缘人，他们属于刚需群体，或那些等房结婚的人，或农村进城的年轻人，如果买了房子，那是迫不及待的要搬进去住，那是他们一生的梦想。所以，空置那么多的房子肯定不是刚需买房人，或农村进城的人，包括农村来的大学毕业生。

第二购房族类，那就是生意人，这批人买房子主要作为投资，在中国投资房地产不是依靠租金作为回报，而是，期待房子价格上涨，以增值作为投资第一考量，所以他们很多情况下不去装修房子，宁可胚房闲置着。这是空置房一大来源。

第三购房族类，外国投资者，这里包括公司，机构投资人，在华工作人员，尤其港澳台，以及欧美澳日本发达国家华裔回国创业或工作人员。这一族类特点是以实用加投资为目的。对于这一部分外资涌入房地产市场，他们多以实用为主，兼有投资功能。

第四购房族类，那就是权贵阶层，中国公务员达3000-4000万，这是一个庞大购房族类。全世界没有一个国家的公务员，拥有如此大的系统。这些人往往有钱，有权，他们属于中国房地产最强的购买力，一般公务员拥有几套房子那是正常现象。这部分购房族类除了自己住以外，其他的房子基本上都是投资，而且，他们凭借着权力，购房成本相对比其他族类偏低，因此，通常情况下，不会拿去装修出租，而是等待合适时机出售，这是空置房又一来源。

第五购房族类，就是中产阶级。这里指的中产阶级不等同于中等收入阶层。以现有中国实际情况来看，中产阶级主要指在各大公司工作了十年八年，年收入超过十万以上的阶层。这些人有了相当储蓄以后，一般情况下，投资房地产就成为他们的首选。第一套房子自己住，当他们发现自己第一套房子越住越值钱，于是，投资性买房的想法很快就付出实践了。这个族类购买的房子占比相当大。而且，这一族类与之前几个族类所不同的是，他们都使用了高杆杠方式，利用银行贷款购买房子。官方有一个数据，中国个人负债率达到80%，这其中，中产阶级占比相当高。从这个平均数看，这些使用高杆杠的族群，肯定有人负债率超过100%。这部分高负债率的人都是中产阶级。还有，中产阶级购房者都是知识分子，文化素养很高，懂得投资理财，因此，他们买了房子都会拿去装修并出租。这是他们利用房租收入支付按揭贷款一个重要来源。

由于这部分购房者多采用高杠杆，过高的负债率所产生的风险相对比其他族类都高很多，也就是说，房子价格不能跌，如果房价下跌到一定比例，这些人的按揭贷款支付就有可能出问题。

同时，更重要的是高杠杆引起的心理压力，有可能造成他们担心房价下跌太快，于是，急于出卖手中房子，宁可亏损一些，否则，一旦房价断崖式下跌，这些人有可能连自住房都不保。由此看出，这部分购房族类，也不是空置房的制造者。

如果房价断崖式下跌，它不会提前告诉你

在中国房地产泡沫已经形成一段时间，国内外很多经济学家都在预测中国很快出现房地产泡沫破裂，结果呢？中国房地产泡沫不但没有破灭，反而，房价越涨越高。这种现象并不是一种正常经济现象，这其中有政府强力干预的结果。笔者认为政府干预房价不是不可以，关键的问题是，政府干预是否破坏了房地产运行机制，是否扭曲了房地产市场规律。现在出现一种令中国拥房者得意忘形的思想，不管房价怎么下跌，政府都会政府兜底。因而，这些人自我麻痹，他们忘记了一个基本常识，任何投资都有风险，更何况房地产投资在所有资产投资里面属于中等风险投资标的。这种对房地产市场风险视而不见，麻痹大意时间越长，整个市场出现风暴的风暴的机率越大，市场可控的能力越弱。从历史角度看，往往市场爆发点出现在一些看起来并不起眼的小事上，这小事就有可能酿成巨大灾难。

从以上几方面可以看出来，中国房地产存在泡沫已经是事实，只是什么时候会被搓破。目前还不知道，也没有人知道，这是很难预测的。08年美国次贷危机出现的时候，也是在没有任何预警信号的情况下突然间爆发出来的。而且，房地产危机会迅速波及银行信贷，银行信用，以及银行资产平衡表，只要部分银行出问题了，或破产了，所有经济体都不能幸免于难，所有人都会成为受害者。全美房价平均下跌40%以上，很多城市房价下跌到70%。这就是08年美国次贷危机引发的经济后果。中国是不是也有可能出现突然间房价暴跌呢？且看且说。

回答第二个问题，也就是造成中国房地产下跌的基本原因在哪里？

房地产属于特殊商品，它兼具使用功能与投资功能。从官方公布的住房数据来看，中国十四亿人平均住房面积达到三十多平方米，这些数字还不包括农村自建房。如果把农村自建房加进来平均的话，中国人均住房面积超过五十平方米应该是可信的数据。

中国住房过剩这是官方给出的答案，那么，既然房子过剩了，为什么开发商还在继续盖房子呢？这不是违反经济规律吗？任何商品进入市场以后，如果出现供过于求，那么必然价格下跌，这是一般常识。比如，猪的出栏数量超过市场需求量，必然出现猪肉价格下跌。按照这个逻辑，房价为什么已经供过于求了，房价还是跌不下来呢？

房价既然过剩了，为什么跌不下来

这就是中国特色。这个特色体现在中国特殊的体制上，中国既不是计划经济，也不是市场经济，这种俩不像的混合体制，与过去任何一个时代，所定义的国家经济体制都不同。它把市场优势发挥到极致，而不在乎手段与过程。它也不僵化地固守计划经济管理制度，当人的思想从僵化中解放出来以后，追求权力的欲望在利益催化剂的作用下，很奇妙地化着一股前所未有的力量，这股力量就像物理学上的合力原理，各方面力量都作用于一个点，那就是发展经济，政府在其中起了非常重要的作用。

这就是最近一直在讨论的中国模式，或称之为中国制度优势。当然，今天主题不再讨论中国模式，而是在这种混合体制中，房地产如何做到只涨不跌，至少到今天为止是这样的。

 

房价上涨的客观原因

首先我们看到，政府强制干预房地产市场很容易造成一种假象。就是政府一直在托住房地产市场价格。这就给投资人搭建一座永不倒的通天塔，这座塔的基础是政府不会倒，也不可能倒。因此，投资人认为中国房子只有涨，不会跌，即使涨到今天这么高，大家还是认为房价会继续涨，不可能跌。现在拥房者把房价与政府信用划等号，政府与政权划等号，只要政权稳定，政府信用就有保正，只要政府信用还在，房价就会继续涨。这就是目前中国拥房者的逻辑。

即使，大家明知道，这是不可能。但是，所有买房者仍然相信过往的经验，这就是所谓经验胜于雄辩。在过往二十多年中，专家不断警告房价太高了，那些不顾专家警告，抱钱跑步进入房地产市场的人，这么多年来，个个都赚得盆满钵满，个个笑逐言开。而那些瞻前顾后，愿意听取专家意见的人，或害怕担当风险的胆子鬼，都把钱存在银行，结果呢？钱越存钱越小，本来可以买一套房子的，几年以后，发现这些钱连一个卫生间都买不到了。

这种现象说明什么问题，对已经购房者来说，这是一个非常成功的经验，对于等候买房的人而言。那是一个后悔莫及的惨痛教训。

当这两方购买力叠加起来之后，房地产市场就形成一种势不可挡的驱动力量，那就是已经买了房子人，信心十足继续勇往直前，还没有买的人，担心错过这一波涨价，于是诚惶诚恐地追高市场，不顾后果地跑步跟进。这就是今天中国房地产市场房价不断飞涨的客观原因。

房价上涨的内在原因

当然，房地产市场价格不断上涨，背后推手市场只是辅助力量，真正原因是政府干预的结果。

让我们来解剖一下，中国政府是如何成为房价上涨的推手？

在中国房地产价格组成中，房价的30%是出让金，10%是税和费，两项加在一起占房价40%。也就是说，房子买卖中有40%财富被政府拿走了。在很多城市，土地出让金已经成为地方政府财政一个重要来源，甚至，成为地方政府的财政预算的重要组成部分，号称土地财政。只要属于土地财政的城市，那些政府就有内在动力推动房价上涨。一方面，房价上涨，土地拍卖时，买家就多，买家一多，竞价就高，竞价一高，土地出让金收入就水涨船高，政府财政充裕了，政府投资就可以随心所欲，基础建设到处铺开，不计成本，不计效益，只要面子，只要政绩，只想升官。这是政府官员推高房价的动力之一。另一方面，保持本地房价只涨不跌，有利于本地方经济稳定发展，房地产繁荣，就会带动相关产业繁荣，这是一种联动关系。

如果从2018年全国财政收支来看，去年财政赤字达4.2%，创历史新高。这是一个非常严重的问题。当政府出现严重的财政困难，再加上政府债台高筑。如果维稳因素再考虑进来，几个因素交互作用，怎么看，政府都不允许房价下跌。

但是，我们之前谈到中国混合体制，除了政府干预力量外，市场依然在起作用，随着这么十年来，政府不断通过调控房价，干预市场，使房价不断推高，可是，我们看到市场的力量也在加速发挥作用，那就是供过于求，导致价格下跌的原理，逐步在市场中开始显现，因为政府干预的空间越来越小。中国混合体制就是政府干预与市场处在天平两端，政府干预空间小了，那就意味着市场力量在逐步加强。这种平衡的态势很容易被一些不经意的事件而打破，往往一夜之间就有可能让天平一下子倒向市场一边。

2019年中国房价走势

对于2019年中国房价走势判断是，房价不会大跌，也不会大涨，应该处在横向盘整阶段。但是，正像最近中国把房地产比喻成灰犀牛一样。什么时候灰犀牛起来攻击，没有人知道。

不过，有一个基本逻辑有助于我们判断这只灰犀牛会不会攻击我们。

那就看中国经济整体走势。虽然，2018年中国GDP增速达6.6%，但是，这是28年来最低增长速度。中国经济放缓已经是共识，否则，官方不会发出，“稳中有忧”“下行压力大”等警告语言。可是，中国官方公布经济数据，也常常被人质疑数据真实性，或是不是有造假嫌疑。最近，中国体制内经济学家向松祚说，2018年中国真实GDP只有1.67%，如果真实情况果真如此，那么，2019年中国经济肯定更为糟糕，出现负增长应该是大概率事件。

如果这个判断是正确的，那么，中国经济已经步上衰退途中，经济衰退典型特征就是社会上出现大批失业人潮。失业意味着没有了收入，或收入大幅度减少了，最直接的影响就是中产阶级，这一族类是房地产主力军，如果大批中产阶级房子按揭断供了，银行势必收回房子，那时候，房价就会像坐滑梯一样，顺势而下，没有力量能过阻止的住。

当这种态势形成时，政府想阻止房价下跌，恐怕都是心有余而力不足。

结论：2018年中国房地产市场惊险中度过，2019年房地产已经成为一头巨无霸灰犀牛，随时都有可能攻击市场。