NNN地产初探

这里做NNN地产的地主比较少，特别是对于千万级别的地产，更是少；当然也没什么人分享经验，让我在这里抛一块砖，有玉的地主贡献一点哈。先声明一下，本人没做过NNN地产，只是看过一些NNN地产买卖记录，剩下纯属自己瞎想。

现在各种shopping mall 因电子商务的冲击而纷纷倒闭，留下一片片人烟稀少的卖场。但有市场就一定有人盈利，不能只看有人输光了裤衩，肯定也有人赚的盆满钵满。比如买食品的如WholeFood，买建材的如HomeDepot。那么，这些有盈利能力的NNN物业的地主们都是些什么人？ 他们又如何运作的？

前一段看过一个HomeDepot 物业交易，2700万左右，Cap Rate 只有4%多一点，还剩10年租约。这地主如何在这么低的Cap Rate下生存？具体的买卖合约以及银行贷款我们是看不到，但在这样的条件下还能成交，我想只要是得益于HomeDepot这位租客，银行贷款利率应该很低，但是再低恐怕也不会低于3%，LVT最多不会超过85%（首付405万，贷款2295万），年利润39.15万（2295x1%+405x4%), 9.6% 的 cash on cash 。这样一处物业的地税一年要30万左右, 水电、空调、停车场、消防安全、房屋维护、物业管理等开消一年恐怕也不会在60万之下，一年利息支出按3%利率算也要69万左右（85% LVT）。十年下来业主能够积累大约390万的盈利，去除所得税，和贷款本金返还后，实际现金流要几乎等于0（或许可以和银行达成只支付利息而无需返还本金的协议？）。万一10年后HomeDepot搬家，10年间积累的盈利只够两年多的开销，两年内找不到下一个租客，业主10年就白忙不说，自有资金405万所产生的利息收益也一并倒贴进去，外加银行催债。你如果是地主，敢做这样的买卖吗？我想以下情况下有人就敢做：

1. 口袋深，全部自有资金，只想挣4%点多的利息。
2. 有多处这样的物业，通过多样化来化解单一的风险。

地主们，如果有这样的机会，你会心动吗？