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Jerry Wang, 海投全球创始人兼CEO
不论是在气候宜人的加州，还是在温暖湿润的佛罗里达沿岸，甚至是寸土寸金的纽约，投资者们总是在不断找寻着新的房地产投资机会。
根据投资者的需求不同，一般来说投资美国房产有三种途径。
第一种是直接购买房产，第二种是投资翻修房等投资类地产，而第三种就是选择房地产投资信托基金。
相较前两种投资方法，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）有着流动性好、收益较高且相对稳定等优点，但同时也有着成本较高等缺点。
本文将简要介绍REITs的概况，以及进一步分析投资者应该如何有效利用REITs这一成熟的投资工具。
什么是房地产投资信托?
美国房产一直都是投资者们趋之若鹜的选择，以著名纽约市为例，该市不仅是全球租金最高的城市之一，也是房产价格最昂贵的城市之一，居高不下的房产价格会让一部分购房者望而却步。
如果选择直接购买房产，投资人所面临的第一个问题就是房产的价格。
以纽约为例，2018年纽约市的房屋价格中位数为$681,600，每平米的中位数价格为$7,532。 不仅如此，除了购房所需资金，购房者还需要面对如地税等持有成本。在如果购房者在短期内没有入住的计划，且美元资产尚不丰富的情况下，那么各类成本综合下来或许会高得令人望而却步。
投资类地产也是许多投资人的选择之一，例如翻修房投资是指投资者在购买房产后可以立即出租的房地产类投资，该类型的房产投资一般会通过专门进行翻修房屋或公寓的公司购买。在投资者购买房产之后，相关公司还可以为投资者提供物业管理服务，尽量减少房屋所有人在出租房屋上投入的时间和精力。此类投资适合想在美国投资房产，但在短期内没有自住计划的投资人。
房地产投资信托基金(REITs)则是一种门槛较低且方便的投资方式，即使投资人并不住在美国，仅仅想要投资美国的房产市场，REITs也可以满足全球投资者投资美国房地产的需求。
一般来说，REITs的投资标的为商业、住宅类地产，以及一些房产抵押贷款。
REITs也分为公开发行和私募发行两类，对于公开发行的REITs，投资者可以在交易所像购买股票一样的交易房地产资产，并且可以从已购买的REITs获得稳定的股息收入以及多样化的投资机会。对于私募发行的REITs其属性则更接近普通私募基金。
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第一支房地产投资信托基金(REITs)最早于1960年经美国国会批准设立，REITs投资组合中的投资标的包括公寓综合体、医疗设施、酒店、基础设施、办公楼、零售中心、自助仓储等地产类资产。
REITs与美国国债收益对比，数据来源：Bloomberg
大多数REIT都有着较为直观的商业模式:出租场地并收取物业租金，然后将这些收入作为股息分配给股东。
想满足成为房地产投资信托基金的资格，发行公司必须遵守《国内税收法典》的规定。
具体来说，公司必须满足以下具体要求:
• 将其总资产的至少75%投资于房地产、现金或美国国债，
• 其总收入的75%以上来自房地产租金、为房地产融资的抵押贷款利息或房地产销售
• 每年至少以股东分红的形式返还应纳税所得额的90%
• 在成立的第一年之内，至少拥有100名股东
• 在纳税年的最后半年，不超过50%的股份由五个或更少的个人持有
公开发行的REITs可以像股票一样公开交易，这使得该类投资的流动性很高，解决了房地产类投资流动性差的缺点。
商业地产仍是未来REITs主要方向，大多数REITs所持有的物业主要是商业地产，包括写字楼、零售物业等。
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房地产投资信托有多种类型，可根据其业务类型进行分类，也可根据其买卖方式进一步分类。
股权投资信托是最常见的企业形式，该类型REITs的收入主要来自租金，而非资产组合的转售。
按揭房地产投资信托基金，也被称为M-REITs，主要业务为贷款给房地产业主和运营商，贷款可以直接通过抵押贷款或间接通过收购抵押贷款支持证券（Mortgage backed security-MBS）来进行，主要收入来自净利差，及抵押贷款利息和贷款融资成本之间的差额。
混合型REITs在其投资组合中将同时持有实物租赁资产和抵押贷款，根据不同的投资重点进行权衡。
从REITs各类别数量来看，权益型REITs已成为REITs的主流，抵押型和混合型REITs则呈逐渐萎缩的态势。
上世纪90年代左右，以上三种类型REITs数量相差不大。
90年代以后REITs股价攀升，新增REITs主要为权益型。
从90年到97年，权益型REITs规模从56亿美元增长至1728亿美元，而抵押型REITs数量则从43只减少至26只。美国次贷危机以后，REITs重回上升通道，权益型和抵押型REITs数量均呈逐年上升态势，但权益型占据市场主体地位，数量约占80%，而混合型则逐渐淡出资本市场。
权益型REITs大行其道的主要原因是其收益率显著高于抵押型，尽管其波动率也较高。过去20年权益型REITs年化收益率达10.22%，而抵押型仅为5.52%。尤其是08年以来，美国股市整体表现较佳，权益型REITs表现持续高幅好于抵押型。
公开发行的REITs一般会以类似股票的形式在证券交易所发行上市，这些股票可以由个人投资者买卖，并受到SEC的监管。
私募发行的REITs也需要在SEC注册，但不在证券交易所交易进行公开发行。因此这类REITs的流动性不如公开发行类，但也不会受市场波动的太大的影响。
REITs的优劣势和投资方式
REITs采用税收透明机制，即可让REITs的运营收益在企业层面不需交税或者少交税，同时也对REITs的房地产转让环节给予税收优惠。这样一来，投资者仅需在个人收益层面缴纳个人所得税，避免了重复征税。
与普通权益资产类似，REITs的收益包括两部分：股利收益和资本利得。
股利收益主要来源自持有型物业的租金收入，波动性相对较小且可基本保持稳定增长。
资本利得则与房地产市场相关性较强，走势与公开发行的房地产REITs一致。
一般来说，REITs中股利收益的占比在三分之二左右，因而收益率较为稳定。
总的来说REITs的投资风险和收益介于债券和股票之间，且公开发行的REITs受市场影响较大。
例如，在2018年末全球经济复苏乏力和市场担忧上升的背景下，股市和REITs市场都出现了不同程度的震荡。随着宏观经济局势趋于稳定，股市和REITs市场也一起开始逐步恢复。下图展示了MSCI US REIT Index近六个月内的波动情况。MSCI是Morgan Stanley Capital International的缩写，该公司的中文名称是明晟，是一家总部位于纽约的著名指数编制公司。
REITs是多元化投资组合中的重要组成部分，但就像所有的投资一样，REITs也有其优点和缺点。
REITs的优点众多。
首先，公开发行的REITs很容易进行买卖，该特点解决了房地产类投资缺乏流动性的缺点。
另一方面，由于传统房产市场并不都能提供关于税收、所有权等可靠信息，因而缺乏透明度。而REITs受SEC监管，经营主体必须向监管单位提交经审计的财务报告，提高了透明度。就投资回报表现来说，REITs提供了较高的回报率和稳定的现金流。
此外，房地产类投资对投资组合是一种很好的补充，投资者可利用不同的资产类别使投资组合多样化。
然而REITs也不是完美的。
首先，REITs在资本增值方面的作用并不大。由于其结构特点，REITs必须将90%的收入返还给投资者，因此只有10%的应税收入可以再投资回基金进行持续经营。
房地产投资信托基金的另一个主要风险是其受到市场波动的影响较大，与宏观经济的关联性较高。由于REITs的基本性质为基金，所以不能保证盈利或避免亏损。
除此以外，一些公开发行的REITs会有较高的管理费和交易费，提高了投资成本。
根据REITs不同的发行方式，投资者也需要通过不同的方式来进行REITs的买卖。
对于公开发行的REITs和REIT交易所交易基金(ETF)而言，个人投资者可以直接通过经纪人像购买股票一样买卖REITs。
而对于私募发行的REITs而言，投资者则需要通过发行方或财务顾问来进行REITs的投资。
总结
房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种有效的投资工具，大大降低了房产类投资的门槛。
REITs一般会有比较稳定的现金流，也为投资者提供了一种风险相对较低而投资回报可观的投资种类。
REITs不仅可以让投资人简单快速的进入到房地产投资市场，也可以有效分散投资人的现有投资风险，成为投资组合中的有效补充。
