风中依旧
风在细雨中微微吹过，我还是那样迎着风让雨滴润着我的脸庞……
退休生活需要多少钱？ 这是一个无解的问题，也是永续的话题，众多人答案的数字范围较大地超过于一般人们的想象。 试想没有储蓄的人或低储蓄低收入的人就不能退休吗？不会的，他们到了一定年纪无论愿不愿意都要过退休生活。下一个问题自然而然地就是退休生活的质量问题，其实这才是大家最关心最热衷于讨论的问题。 著名媒体Market Watch 有很多文章关于退休计划和在哪里生活能够达到人们设定的目标。 比如说有人只有每年1万7千美元的预算，但想要在海边地方过优哉游哉退休的生活，Market Watch的答案是到墨西哥某个海滨的城镇。这说明在美国已经找不到消费在2万美元以下的海滨城市，这户人家就要选则离乡背井但并不表明生活不好，恰恰表明会在同等预算范围内生活会比美国更好。另外一个人家有每年9.7万美元的预算，同样寻求一个好的海滨城市退休生活。他的选择就很多，从德州到佛州都可以。美国白人和华人消费观念不同，华人在同样的预算下可以过得更潇洒滋润，得益于来自于华人精打细算勤俭持家的好习惯。结论是穷人有穷人的活法，富人有富人的潇洒。穷人也可以快乐后半生，富人不见得潇洒一辈子。
更多的人是根据自己现在生活水平来计算退休费用。 比如说要存够多少万，资产多少万，很多人把退休旅游支出预算很多。所以这个退休生活费用的数据从几万到几百万不等，大家都在算自己应该在那个段落。我想说，放下心，你在那个段落都能退休，大家可以绞尽脑汁去算算算，目的是把事情弄明白说清楚。此外随着科技快速发展和人类社会类型演变趋势（假如说从资本主义向福利社会主义），几十年后人们生活的便捷，社会高度福利化必将对穷人的退休生活给予最大的帮助。你就是个穷光蛋，也不见得生活的不好。 就目前而言，大家都会按照当前的社会状态来规划退休生活。总的来说，努力奋斗，打拼事业，财富自然而来，退休自然有保障，生活自然会幸福，是中规中矩思维。
在美国这个所谓最富有的国度里，事实上生活比较苦逼的是收入在中上层的人，也就是那批收入在top 20～10%之间的中产阶级。这批人靠聪明才智勤劳刻苦奋力拼搏达到了人生价值高地，很大一批华人就落在这个档次。这批人看起来事业有成生活光鲜，但他们交的税不少，生活福利享受的不多，啥啥都要自己掏腰包。花费大头部分比如子女教育跟同等成绩低收入人家的子弟比很少拿到全额奖学金，医疗费用你得不到和低收入人群相同的优惠，里外里家有两个娃的花费区别就在几十万元之多。这批人忙完了孩子再攒自己的退休养老钱，所有事情不靠社会靠自己，自然是酸甜苦辣咸五味俱全。可是有些低收入人群还是怨天载道，觉得社会福利化不够好，补助不够多，贫富不均，悬殊太大等等。更有一批政治左派人物，如贺锦丽之流，借机宣传炒作上位，说是公正公平，实则还不是偏向印度裔。好啦，烂事一大箩筐就不提了，今天集中一个话题，买房出租养老。 这是不是一个简单稳妥的好办法！
只举一个例子来说明主题，买房出租养老是否行得通。 一个4卧2.5卫2.35K平呎单栋独屋买价35万。 付20%首付，30年固定贷款利率为2.625%, 月付为$1125元，房子地产税$320/月，HOA $30/月，总计 $1475元/月。租金每月收入$2600（对不起，我们这里的租金就是这么高），每月净收入为$1025。按每年有十个月的出租率，每年可以递增当年月租金$50～$100，三十年后房贷付清，房子的租金总收入至少为$525000或高达$742500。 减去联邦和州的收入所得税及30年的房屋维修费（按最高的可能性）即约占50%的出租收入，实际净收入为$262500 ～$371250。 这个50%的数据只是毛估算，各州各家会不同。如少于这个数你就更赚了。
此外按照过去57年美国房子价格中位增加了近20倍（见图）历史趋势，也就是YoY增长率5.4%。 由此来推算，三十年后房价大概为4.8倍于现在的价格，既$169.5万。 出租收入和房子增值总和为$195.75万～$206.6万。由于房价上涨地产税也要上涨，最开始没有计入这个因素，经估算三十年内按房价1%的税率还需再交约50万地产税。也就是说7万元的投资理论上在30年后会得到近150百万的回报。看起来数目很惊人，不过别高兴太早，如果扣除同期的通货膨胀因素（YoY 3.7%）你的最终财产增加可能会接近折掉大半，就是7万元的30年后投资回报约为今天的价值50万（是今天的钱的价值而不是30年后的价值），这是实打实的增值。 对了，如果将房子三十年后出售还要给政府交一笔不菲的税。TMMD看起来政府是最大黑道人物，吸血鬼。
咳…，算来算去好累。个人认为要想靠买房出租养老把退休生活过得好的话应该在退休那一刻你拥有4到5套中小型房产，也就是总投入最高为$35万，再加上些辅助性的其它收入和存款，一切OK。并且希望你最好准备好退休后再快乐生活三十年。你们的意见？
注：所有的收入利润推算都是按照最保守的估算及选择，宁少算绝不多算，以免误导。 所有的结论都是推算，不代表实际将发生事情。只是说出歪点子，不给出建议，后果自负！有不对的地方请指正！
对不起，的确是我错用了3.625%的利率。
三十年利率3.265%和2.625%贷$28万的每月差别的确少于$100，为$96.26(=$1220.88-$1124.62)。
另外这个和所在地点政治气候有关。你要是把房子买在纽约、旧金山、伯克利这种地方，你想靠出租房退休？做梦去吧。
算了一下，三十年利率3.265%和2.625%贷$28万的每月差别是$152.32(=$1276.94-$1124.62)。
另外，两个保险的开销也应该计入在总支出里面。