贷款利率对房屋持有成本的影响以及目前的形势
还贷是持有房产的最大开销，通常会占到支出的四分之三以上，而贷款利率影响到还贷的能力和房地产持有的成本，不可不慎重待之。
先看一下近50年来贷款利率的变化，图一和图二。
图一 近50年来贷款利率（30年固定）的变化
图二 近30年来贷款利率（30年固定和15年固定）的变化
房地美（Freddie Mac) 从1971年开始追踪调查房贷利率，当年的30年固定利率在7.29%到7.73%之间。之后上扬，在1981年达到有史以来的最高纪录18.63%。 1986年以后降到10%以下。由于2008-2012年的次贷危机，2012年的30年固定利率降至历史上的最低3.31%。2020年由于Covid-19对经济的冲击，美国联储局的对应措施是进一步降低利率。进入七月份后，15年和30年的固定利率都降到了历史上的新低，分别达到2.25%和2.625%。
在新的一轮降低利率的情况下，有必要对利率降低造成的影响做定量的分析。先看一下房贷利率对还贷月供的影响，以年利率 %做横坐标，以月供指数做纵坐标，并以房贷利率 2%的月供数作为指数100，得到图三。图中的两条线分别对应于 30年和 15年固定利率的贷款，这两条线几乎近于直线，但差异还是比较大的。更准确地说，斜率相差几乎一倍。对于 30年固定利率来说，利率每下降一个百分点，而月供则下降大约十一个百分点。对于 15年固定利率来说，利率每下降一个百分点，而月供则下降 6.5%-7.3%。同样的百分比下降，30年固定利率获利更多。 这组计算数据虽然令人有些震惊，但却是真实的情形。
图三 房贷利率和月供指数的关系，以年利率2%的月供作为指数100.
图三可能抽象了一点，换一个实在的例子说明一下。假如你用30年固定年利率贷款 $50万，如果贷款利率是 4.5%，那么每个月你需要还贷 $2533.43。如果贷款利率是3.5%，你只需每月还贷 $2245.22，比原先每月少付$288.21，是原来的88.6%，少了 11.4%。
为了读者朋友们的方便，下面用里程图的形式列出利率降低而导致月供降低百分比的数值关系。前述的例子可从表中查出。
表一 利率百分比的降低导致月供降低百分比的数值关系（30年固定贷款利率）
再看一下 HOA 对于房地产持有造成的影响。在上个世纪九十年代以前， Single family house 是鲜有 HOA的，只是 Condo 和 Town house 要付 HOA 给物业管理。在这之后越来越多的 Single family house 要付 HOA,而且索要有上升趋势，近年来新房的 HOA 通常要付到 $200至 $400/月。从资金的流动来说，有些像是业主从银行贷了一笔钱，每月付给小区或者社区的物业管理机构。这笔钱只付利息，不付本金。如果每月 HOA是$25，一年就是$300，如果贷款利率是3%，也就等价于从银行贷了永远不还本金只付利息的一万美元。如果每月的 HOA 是$300呢？$800呢？
在高利率贷款的情形下，HOA还不是那么引人注意。随着利率的一降再降，HOA 在房地产持有成本中的所占比重明显上升。这里把 HOA和贷款挂一下钩，将其量化到贷款上。 图四显示HOA 等价于不同利率下的贷款量的关系。
图四 HOA 等价于不同利率下的贷款量的关系。
举例来说，如果每月的HOA $300, 则相当于在6%的利率下借了$60,000; 在5%的利率下借了$72,000; 在4%的利率下借了$90,000; 在3%的利率下借了$120,000，如图四中红色椭圆所圈。再考虑HOA只加不减，无休无止，又不受业主控制，应该尽力避免。
最后分析研判一下目前的形势
1 支撑房价的有利因素：房贷利率的下降，这是最大也是最实在的因素。政府的援助政策，这一轮的援助到7月25日为止，目前尚未知是否有后继。股票市场的牛市，但福兮祸所伏的可能性很大。
2 支撑房价的不利因素：经济萧条和衰退，多家机构研判第一季度衰退10%左右，第二季度20%以上，全年铁定负增长。不知道何时才能控制Covid-19。
3 房市的涨跌：房地产市场有极强的时空性，北加州的硅谷地区几乎不可能下跌，南加州的洛衫矶地区也没有什么下跌的空间。全美基本持平或轻微上扬。只是在东北部一些地区，比如上纽约和新英格兰的老工业基地会有一些下跌。
4 通货膨胀的压力： 虽然政府救济政策的目的是刺激经济，但只发钱不生产将不可避免地将导致货币的贬值。在这种情况下，持有房地产倒是成了有效的抵御手段。
5 以投资为目的的买房：在南加州和 Central Valley 还是可以找到投资回报率达到4%的房子的，这总比银行利息<1%要好很多。如果你的信用良好，又有首付的现金，为了抵御货币贬值，可以考虑买房作为投资。
