贷款，用别人的钱

一些基本概念

 

贷款人/公司和经纪人：按照现在的定义，在过户时，谁将钱支付给了作为贷款人的产权公司（或过户律师）， 这个公司或个人是贷款人/公司。 经纪人是帮助借款人找到贷款人的第三方，但经纪人不为贷款提供资金。 经纪人可以从借款人或贷方那里获得补偿收入。

真正的贷款方和零售商。 在住宅行业，真正的最终贷款人是房利美，房地美和其他一些大公司。 借款人通常接触的是“零售商”，而不是最终的贷方。 不管你从一家大银行或一家小型贷款公司得到贷款。 最终，贷款将出售给房利美，房地美或最后的几个贷款公司。零售贷款公司从房利美，房地美或上级批发商拿到批发价，再加上自己的费用和利润，就是提供给客户的零售价。这个零售价就是贷款利率和前期费用。（rate and origination fee including fixed fee and point)

贷款服务商。 由于房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）不会直接联系借款人，因此他们聘请了贷款服务机构来帮助他们接受还贷和日常服务。 这些服务商大多是大型银行。 因此，如果您从小型抵押公司获得贷款，则很有可能会将贷款出售给大型贷款服务商。 您需要担心那些贷款服务商的质量吗？完全不用。 所有贷款公司和服务商均受联邦监管，必须提供最低服务标准。

银行或非银行贷款人：并非所有贷款人/公司都必须是银行。 美国最大的住宅贷款人Quicken Loan是非银行贷款公司。 与大银行相比，许多小贷款公司提供更好的利率，服务以及提供更多贷款产品。这就好像你买电视机，索尼公司自己有商店，但索尼公司只卖自己的产品，而且不见得比其他零售店便宜。而你到零售商店可以比较很多不同的产品。更容易找到适合的产品。

 商业执照要求：对于发放住房抵押贷款的公司，经纪人或个人贷款专员，有执照要求。执照一般由各州审查颁发。联邦有一个网站可以查到全国各州每个贷款公司，个人贷款专员的执照信息。

大银行的工作人员可以注册获取执照。而小公司或经纪人公司的个人要完成一定的课程学习，通过考试，才能获取执照。

 

传统抵押贷款产品（合格抵押贷款产品）

 

根据现行法律，如果此类别的贷款，则免除贷方的许多责任。 它使借款人不能告贷款方贷出不良贷款产品会造成借款人损失。 就像在上一次房地产危机中一样，许多消费者和政府机构都起诉贷款人。

 

常规合格贷款产品

主要是房利美和房地美的产品。 房利美和房地美是2家联邦政府特许和控制的公司。

 

大部分州贷款金额最高至$ 484,350（2019年独户住宅标准）

需要贷款人有良好信用，稳定收入，所抵押的房产必须状态良好。

一般信用分数要求620或以上。

月债务付款和收入比不高于45% （如果贷款人信用和资产很好，有时可以到50%）

抵押的房产是1到4单元居民住房。状态良好。 

借款人必须是美国合法居民

要求提供标准收入和资产凭证

一个月工资单，2年纳税申报单，2个月银行对帐单。 信用报告。

批准标准基于房利美/房地美标准的指南以及零售贷款公司自己附加的标准。 房利美/房地美标准指南是公开的。大家可以在网上搜 Fannie Mae selling guide or Freddie Mac selling guide.  很多零售贷款公司有自己附加的标准以减少坏账和被要求买回贷款。 （房利美/房地美发现贷款有问题可以让零售贷款公司买回贷款，这些贷款会给零售贷款公司造成经济损失。）

 

期限：10至30年固定利率，或30年期限1、3、5、7、10年 固定利率。（过了固定利率期限利率会随市场变化）。

无提前还款罚款。

仅贷款给个人（或多人）。 不贷给公司。

初始费用低。 （一般的费用为$ 1000左右）

能提供市场上最好的利率。

可用于自住房，第二住房（度假房）或投资者（每个借款人有贷款数量限制）

最低首付要求：自住房（可能有收入限制）为3％，投资为15％。

当贷款额超过80％抵押价值时需要买抵押保险。

一般一个人最多可以有10个有贷款的居民住宅。如果是自住房，没有这个限制。 但大部分人都是先买了自住房。等已经有10个有贷款的居民住宅以后，再想买投资房就拿不到这类贷款了。

可以贷款给自住或投资者

特殊子产品：

装修贷款。 当所买的物业需要维修时。 能贷这个产品的公司很少。

延迟融资。 现金购买，过户后可再申请贷款。抢房子的时候可以用。购买的现金可以是借来的。

 

常规巨额贷款

这组产品是大银行或华尔街金融公司的产品。 要求通常高于合格贷款。 利率略高于常规合格贷款。 要求类于标准的房利美和房地美标准。

贷款金额从$ 484,351起。 这是2019年1单元住宅标准。

贷款期限：10至30年固定利率，1、2、3、5、7、10年期变动利率。

债务收入比：43％。 有些公司要求不超过40％。

自己住或投资者。

政府贷款，联邦住房管理局，退伍军人，美国农业部（仅自住）

 

FHA：专为低收入人士设计。 贷款限额低于合格贷款。 （不同的县有不同的限制）。

一般最低首付：3.5％

信用分数可低至580（某些贷款公司要求更低）

比较高前期付款和每月抵押贷款保险。

装修贷款（当物业需要维修）， 当物业需要维修时而且买方是自住。这个贷款产品用的比较多。

可以用于预制造房屋 （mobile home)（有条件）

通常为15或30年固定利率。 也有变动利率贷款

 

特殊产品：老年人反向抵押贷款。

 

反向抵押贷款是唯一不需要每月最低还款额的抵押贷款。就是说你不用每个月还款。

反向抵押贷款是唯一不需要查收入的抵押贷款可以用于自住房。

可安排为一次贷款，每月还（类似传统贷款），信贷额度（像信用卡一样,可借可还），固定提款，（每个月提钱出来）

固定或浮动利率。

前期费用相对较高。 （可以放在贷款里而无需在过户时支付）

无提前还款罚款

可用于购买买房或重新贷款。

借款人必须62岁以上。 

在屋主搬出或去世需要还款。

 

VA贷款：VA贷款是为合格的退伍军人，现役军人及其生存配偶设计的。 包括合格的国民警卫队成员。

 

特点是零首付。 它有一笔预先支付的VA费用（类似于抵押保险）。 合格的残疾退伍军人可以免除这个费用。

没有债务收入要求。 （实际很多贷款公司要求问41％或以下）

没有信用评分要求。 （许多贷方要600+）

 

USDA贷款。 100％的贷款（零首付）要求房子在一定的区域（一般不能在城里）。

每个人都可以申请（也有信用，收入要求）

 

上述贷款产品得到美国联邦政府的支持。

 

第二顺位贷款

 

买房第二顺位贷款。 利率约为5％（7、15年或30年期固定利率）。 可以安排进行气球付款。

 

例如，对于价值$ 700,000的房屋，借款人支付$ 100,000的首付，总贷款$ 600,000

2笔贷款（一笔金额为484,350美元，另外一笔第二顺位贷款为115,650美元，可能会比一笔60万美元的巨型贷款更好。

 

  

 

非有资格贷款  （NON-QM Loans)
（非传统收入，不查收入，非理想信用，非美国居民，商业等等贷款产品）

 

对于无法获得上述贷款的人。可以考虑这一类贷款产品。这类贷款产品由商业银行或非银行投资公司或个人提供。不是联邦政府支持的。利率费用都高于以上介绍的常规贷款产品。 但批准标准可以由贷款公司自己决定。

 

所有贷款产品都需要符合联邦和各州法律约束。

 

如果是自住房

 

由于联邦法规定贷款人/公司必须验证借贷人有还款能力。收入证明还是要的。

 

使用替代收入凭证。 （可以不要纳税申报单，工资单，w-2）

银行对帐单（个人或公司。 有的只要2个月的银行对帐单证明有收入进帐）。 当然如果你能提供24个月或12个月的银行对帐单，利率会好些。

会计师证明信

雇主证明信

资产耗竭 (用资产提现证明收入）

 

信用不够好的借款人（次级贷款）。 一般只要没有影响产权的collection. 就可以批准。

 

一般是3年或5年非固定利率。 也有30年固定利率，但利率比较高。

 

投资者贷款（长期贷款或短期贷款）

 

可以完全不查收入。

可以不查资产

长期贷款或短期贷款

抵押房产状态可以好或不好。

建筑贷款。

 

长期贷款

 

您提供资料越多利率越好。

可以不查收入，有些只需要核实物业租金收入（评估报告或租赁合同）。 一般要求租金收入（每月租金>按揭付款，税金，保险和HOA）。

验证资产或不验证资产。（不管你首付哪里来）

可以选择只付利息。（减少月供可以改善现金流）

借款人可以不是美国居民 （外国人贷款）。

一般2%至4％加上1500至2000美元的前期费用。

一般有提前多付本金款罚。

贷款人信用不好也可以贷款

抵押可以是住宅或商业物业

一般至少25％首付, 75% 贷款。 一些公司可以贷到80％或更多的物业价值

3年或5年可变利率。 气球付款。 （在付款期结束时要付一个比较大的本金）

一个人可以有超过10个有贷款的物业。

 

短期贷款。 主要用于装修。 （硬钱，软钱）

硬钱 （hard money)

通常不需要个人信用，收入。 贷款只根据物业价值。

最多可借75% 修好后的物业价值。

或者90％的整体费用包括购买和维修需要的费用。

      以上2者少的那个。

硬钱放款人是很好的资源，可以帮你检查翻新项目，如果该项目不够好，它就不会借钱给你。

年利率通常从12％至15％左右，外加2％至4％的前期费用。

批准很快

没有提前还款罚金。

 

软钱 (soft money)

与硬钱相似，但利率更好。

需要审查借款人的信用，资产和经验

利率可以低到7%左右。

可以贷到100%的项目需要。

 

卖方贷款

卖方贷款无需核实借款人的收入和负担能力

卖方贷款的贷款方不可以是专业贷款人或贷款专员（一年内不得贷出或发放5笔或更多笔贷款）

 

私人贷款

此贷款类型由个人投资者提供。如果你有钱也可以贷款给需要的人。最好要咨询专家，请专业律师准备文件。以保证你贷出去的钱是安全的。

 

 

贷款者如何获得更好的利率

 

收入好，债务与收入之比低。

信用分数高 

对于合格贷款，最优惠利率给予信用评分为740或更高的借款人。

对于巨型贷款，最优惠的利率给予信用评分为800或更高的借款人。

 

货比三家，并保留书面记录。注意市场会变化。利率没有锁定以前，利率可能会变化。

在比较时应该在同时向不同的商家获取书面报价，检查对方执照，第三方评级，提出问题。有的不良商家知道你还没到锁定利率的时候，会报一个很低的利率。等你有了购房合同，可以锁定利率时在报一个高的。

由于广告营销费用很高，有些小贷款公司靠口口相传，营销费用费用低，可以提供比较低的利率。当然公司经营好，能从批发商拿到好的批发价也很重要。

如何验证贷款公司或经纪人好不好？

检查执照。你可以去 NMLS 网站检查贷款公司或经纪人的执照。我曾经见过有人冒用别人的执照骗人。 你可以用NMLS 网站上提供的联系方式联系这个公司。 核实一下你接触的是这个执照的拥有人。

如果你被有执照的人骗了，你可以到相关的发照监管机构或直接向 CFPB 汇报。

 

检查第3方评价，用这几个网站。

Yelp,

Google

Zellow

 

就写这么多。如果你有任何的问题，欢迎联系我。

 

以上是知识普及，作参考用。如有错误，请指正。谢谢。