让你的投资每年增长20% 之5， 现金流？杠杆？ 不同的阶段，不同的目标。

不同的人投资目标是不同的。 很多人会只看现金流（即当年的现金回报）。 我认为净值增加也是投资的一个目标。可能是长期的主要目标。

 

在我投资初始阶段，我仍然有其他收入来源（例如从工作中），所以这时的目标是尽可能少的纳税并产生尽可能多的资产增长。没有账面回报就不必支付所得税，在出售房产之前你也不用支付资本利得税（capital gain tax）。这时资产增长就是您的投资回报还不用交税。账面损失还可以减税。

 

为了实现最多的资产增长和最少的账面回报，我们可以最大可能的使用杠杆。这意味着尽可能多的使用贷款。 但是，高杠杆会增加投资风险。过多的负现金流可能会给你带来财务压力。 在撰写本文时，建议的首付比率为25％， 也就是贷款75%。这个比率使投资的风险和现金流相对平衡。当首付低于25%时，银行认为投资风险增大，因此贷款的成本也会增大。 如果你能够承担相对高一点的风险，首付15%或者20%的贷款产品也是有的。

 

这个25%首付建议是我们最主要贷款人房利美和房地美(Fannie Mae and Freddie Mac)建议的（现在它们给25%首付的投资买家最低的利率）。 现在大部分投资方用25%首付会有一点正的现金流。在十几年前我开始买投资房时，这个数字是20%。 所以我的大部分房产，都是用20%首付买的。当房产价值增加5%的时候，我的净资产就增加了5 × 5% =25%。 这就是杠杆的作用。当然当房价下跌时，净资产也是乘5倍的减少。

简单的讲，我用2万现金和8万贷款买了个10万的房子。当房子价值涨了5%。也就是5千，银行的贷款还是8万（还了一年，应该比8万少一点点。就算还是8万好了）我自己的资产从2万变成了2万5千。增长了5000 / 20000 = 25%。 

在过去很多年Austin和美国很多地方房价每年平均涨5%左右。

 

我会专门在另文讨论如何准备风险防范。

 

在投资后期，也是我们需要现金收入的时候（通常是退休后），你的房产的现金流可以用来支持你的日常生活。这时，您可以降低贷款和房屋价值比。 我们现在买房首付25%， 当过了15或者20年，房价已经涨了2-4倍， 贷款所剩的本金也已经不多了， 房租收入也增长了很多。 在当前的德克萨斯市场，你不用贷款买房（即全现金）应该获4%-10%的现金流，这个现金流比你把钱投进股市要好不少（现在S&P index fund 约两个百分点且现在的银行储蓄的利息几乎为0）*。除现金流外，平均每年价值升值幅度仍有5％左右（过去30年的数据），这部分增值可以视为储蓄。这个增值幅度应该会跟着通胀变化。因为房子本质上是土地，人工，钢铁，木材等等。

 

 

通常来说的一个原则是以75％或80％的贷款价值比购买。由于我们计划将投资房保留15年或20年，即使初始现金流量非常低甚至负值，几年以后，现金流量将逐渐增加，变成一笔不错的收入。

 

Reference: http://www.multpl.com/s-p-500-dividend-yield/table