让你的投资每年增长20% 之4，你需要10％的投资回报率吗, 或1% 以上月租金？

许多文章指出，除非初始ROI（资金回报率或现金流）为10％或更高（或者租金必须在房价1%以上月），投资是不值得的。 这个观点正确吗？ 我们举一个例子， 看看一个在奥斯汀郊区的典型的20万美元左右的住宅投资房：

●房屋价格$210,000

●25％首付（5,2500美元）。

●贷款额$ 157,500。

●各种手续费3000美元。

●贷款利率4.5％（30年固定利率）。

●按揭每月支付$ 798（p＆I（本金和利息））。

●物业税每年2.7％，换算成每月472.5美元。

●保险每年650美元，换算成每月54.17美元。

●每月HOA（社区物业管理费）费用为15美元。

●每月总费用为1338.66美元。

（以上数据不包括可能的维修费用）

 

要获得10％的回报，每年年度净现金流需要为5550美元（10%的首付+手续费用：0.1*（52500+3000）），也就是每月462.50美元。所以我们的净租金应该是1801.17美元（1338.66+462.5）。再加上空缺和维修费用，每月租金应超过2000美元。但是现在几乎找不到这样的房产了。在奥斯汀郊区，这样价位的房产每月租金大约只有1600左右。

 

现在要找到满足这种要求的房产很难。  为了找到所谓的“高回报资产”，投资者往往会寻找状况较差的房产。这些房产平时的维护需求非常高， 除非投资者花费大量的个人时间和金钱来修复（美国的劳动力很贵）。这样一来，最后的投资回报率会更低。没有准备的投资者会觉得非常累。这也是很多夫妻吵架的原因。

 

要承认这种房子是有的，我有个朋友是新移民，英语不好，也没有其他工作。来美国时卖了国内的房子带了些钱。自己买和管了几套10万左右的房子，月租金都在1%房价以上，非常能干，能和 HOMEDEPOT 门口找来的老莫 （人家都不讲英语）交流帮自己干活修房子。但现在，这种房子也非常难找。

 

我自己觉得这个不适合大多数人。这样太累了。虽然我很敬佩我这个朋友。但不想学习。我有自己的工作/生意。也希望有时间给自己和家人。

 

为了获得合理的回报，第一年实际上没有必要获得10％的现金流。我已经说过，如果你能在整个拥有这份房产的时候收支平衡， 这意味着在15-20年的时间段里租金收入涵盖所有抵押贷款，税收，保险，HOA和维护费用（我会在另外一篇文章中介绍为什么要做长线投资），投资回报就可以非常好。即使在最初几年有负现金流，租金收入也会随着通货膨胀而增长，几年后，你就会有正现金流。实际上，过了初期的几年以后，租金收入是非常可观的。

 

我会在另文讨论风险时讨论如果房价跌时怎么办。

 

我不是说我不想要高回报。问题是，许多寻求10％或更高现金流的人被困在需要不断维修的房产上，如果自己不是很汗滴（handy), 让别人管理，修理费用过高  最后不赚反亏。

 

现在很多人跟我谈论他们对房地产的投资的看法时都认为，他们在10年或20年前没有买入更多的房产。任何10年或20年前买的房产， （甚至在上一轮最高点， 07，08 年买入的房产）， 现在看起来回报都很好。

 

我相信，我们回不到过去，但是你现在买的话，10年或者20年后，也会带来类似的回报。找不到一个能带来好的“投资回报率”或正现金流的“好房产”。这个想法是不对的。在我看来，现在市场上有许多符合我的标准的房产在10-20年后能带来平均每年20％的回报，并且风险相当低。我的假设是基于房地产通胀的长期趋势。 目前政府对于一般的通胀的计算是不符合房地产的。 当我们说每年普通通货膨胀率约为3％时，你知道得克萨斯房地产房价涨幅是多少？ 你需要研究通货膨胀的历史。

这个是我在网上找到的 Texas 房子销售和年度平均房价历史。图片来自 Texas A&M University Real Estate Research Center.

 

我会另文讨论为什么要投资德州和其他话题像什么时候买。