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谈谈1031 Exchange 在买卖出租房时的具体操作

(2018-04-03 11:26:11) 下一个

有关1031Exchange的定义和法律依据我就不多说了,到网上去查就会知道,有朋友希望知道具体操作过程,我在这里就简单地谈谈。我不是投资理财专家,只是把我的所做说出来,是否要做1031 Exchange, 要具体问题具体分析,每个人的情况不同。

我对1031 Exchange只是适合那些大财团和大公司的买卖才值得做的说法持保留意见,作为个人,在卖房上盈利,就要交税,如果交不了几个钱的税,或是不在乎交税,或是不想再做出租房生意了,确实不需要做1031 Exchange, 毕竟天下没有免费的午餐,做1031 Exchange是要交手续费的,但如果投资人现在不想交税,因为会交不少的税,还想继续做出租房生意,就会选择拖延交税的时间,就是以后再卖房时交税,做1031 Exchange还是比较划算的。

我个人认为,现在交税和今后交税还是不一样的,按每年4%的inflation来计算,现在的钱,假设要交3万刀的税,在若干年后再交这3万刀,这钱就不能划等号了。

具体步骤如下:

1. 卖房前就要决定房子是否要做1031 Exchange,把这个想法告诉自己的经纪人,让他/她好在卖房时做好记录。

2. 寻找靠谱的信用好的公司,卖房后,钱要存放在这家公司里,比如,卖房所得款50万,这笔钱就要进入你选择好的公司,公司帮你建立个账户,这笔钱虽然是属于你的,你有知情权,但没有支配权。每家公司的收费情况不相同,建议太便宜的就不要选了,俗话说,便宜没好货,好货不便宜。

3. 做1031 Exchange是有时间限制的,比如,在45天内要选择出要买的房,在180天内CLOSE。

4. 做1031 Exchange是有钱数规定的,比如,卖房所得50万款项,投资人要买的房必须大于或等于50万, 以保证不交税,房子可以买多个或一个。这就是说,如果投资人买的房要大于50万,就要自己往里再放钱,所以手头要有笔钱才行。如果买的房少于50万,比如,买的房花了45万,那剩下的5万就要交税了。

5. 由1031 Exchange公司在close escrow前或当天,把钱打给投资人的title company,反正是投资人不能碰那笔钱。

6. 用做1031 Exchange 的钱买的房子,2年后才能做自住房,就是说,按规定,2年内是要做出租房的。

在使用1031 Exchange中,按规定来就不会出现啥问题。我当时只是对存放在别人处的钱有些担心,可后来觉得这种担心有些多余,因为我们选的是网上评价信誉不错的大公司。

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