乔宁
热爱硅谷生活的人们，欢迎关注我的博客
《硅谷房事》（4）
中国人爱置业，爱理财，生财有方，取财有道。在次贷风暴中，许多硅谷人把炒股票的热情，转向投资房地产。有些在就近的南圣何西，弗利蒙，黑渥买了投资房。有的在中谷，沙加缅都，甚至拉斯维加斯，购置了大量的银行回收房，破产房。大家在买自住房的时候。都知道location.location. location. 购买投资房，则注重回报率，租金和房价这两个利润空间。且不说这几年房价上升的幅度，有的投资房带来了超过10%的租金回报率，而一般的在3-5%左右。
以前的租客变成了房主，也有许多房主升级成了地主房东。房东的烦恼，也随之而来。在房市曾经深度探底的重灾区，人们的经济收入也偏低，不稳定。许多家庭没有儲蓄，租金支出超过月收入的一半，一旦失去工作，麻烦随之而来。不少硅谷的新房东，从出租物业三部曲“招租，管理，收房"的过程中，接触到美国底层人民的生活，也体会到做房子出租生意的苦辣酸甜。一部分人不愿意纠缠在繁琐的租房事务中，一则路程较远，不便自己管理，二则会影响自已的工作和生活。他们选择聘请专业的物业经理全权负责打理。物业经理的招租费用是月租金的10%至30%。他们对当地的租客生态比较了解，一般会较快地找到合适的租客。也有些新房东自己有过租房的经历，感觉这一切似乎并不陌生，自己招租，边干边学。选五六个网站贴免费广告，接电话，了解申请人的基本情况背景资料。安排客人看房。收申请费申请表。展开一系列的背景调查。工作稳定，收入三倍于月租，信用成绩600以上，银行存款有一年房租，无犯罪记录，租房历史。有无拖欠？有无被驱逐。。。合格者签约，收定交房。挑选房客工作量很大，鱼龙混杂，隐藏的风险很多，相关法律要遵守，有关居住平权的敏感话不能问，符合条件的房客不易找，许多网友深有体会。有些房东淡季招租不顺利，有点着急，忘记了宁缺勿滥的底线。觉得晚出租一天就损失几十美元，急于求成，这种心态实不可取，一个不小心，引来小鬼，就会惹来大麻烦。也有些房东经验老到，什么都不查，只做面试。现在资讯发达，Google一下，"choosing right tanent". 不难找到顾问咨询和解决的方法。
租客入住后，交给物业管理的每月费用是租金的5%至10%。物业经理良莠不齐，好的收费较高，似乎能让你高枕无忧。大小事情他们包搅，除了超过二百元的修理会通知你，其它不会来烦你。也有不敬业的。一位物业经理外出度假1个月。没有通知房东和房客。花园里的喷水坏了，水流不止。租约中房东包水费。房客打电话通知物业，无人接电。房客也不采取措施，任水自流。1个月后，房东收到水费账单，高达一千多元。另一位物业管理。声称发现老鼠，每个月向房东收取五十元的抓老鼠费。面对这些，有的房东采取忍术。眼不见心不烦。看着投资巳有成果，心胸开阔一点吧，花钱消灾，小不忍则乱大谋。
运气不好碰到物管中的害群之马，恶梦就开始了。他们想着从房东这里分一杯羹。先以低收费作吸引，拿到合约后就温水煮蛙，逐步施虐。各种各样的自制修理发票接瞳而至，先小后大，逐步升级，更有甚者，小修报大，无中生有，电器水管轮番报修，少则几十多则上千。令人咋舌。东主防犯无门，苦不堪言。有的房东不得不另请高明。有的忍无可忍，最后卖掉房子，图个清静。
魔高一尺，道高一丈。亡羊补牢，为期不晚。有的房东设立了修理报批验收制度，加强监督。有的不用疑人，索性收归自管。DIY，或者让房客自行进行小修小补，合理付酬。自己干不了的，请有口碑的修理工。在房东的朋友圈里，团结协作，举贤助力，集思广益，共渡难关。
当然也有好的物业经理，遵守职业操守。尽忠尽职。想方设法，帮房东节省开支。遇到这样的好管理人，各位房东，不要节省笔墨，多写好评。让这个社会充满正能量。
高回报通常意味着高风险。既然投资做出租生意，就得要有风险意识。要了解加卅相关的法律，做好预案。一旦碰到逾期六天不交房租的租客，要迅速反应。先与房客沟通，了解情况，有理有利，酌情处理。如有不回电话无理拖延的，不要期待侥幸，立即开始合法的驱逐程序，宜早不宜迟，依照法律条规处理违规房客。生意就是生意，有赚有赔。尽可能掌控局势，减少损失。
最近一则新闻被炒得沸沸扬扬，一个屋克倫商住公寓的东主，卷入了与租客的集体诉讼官司。在被市政府所支持的律师团的攻击下，面临巨额罚款，行将破产。硅谷一些城市市政府也出台了租金管理条例。这些现象预示什么？房价连年飙升，租金更像是脱了僵的野马。前些年因次贷风波破产，而失去了购房信用的人刚刚解禁，面对眼下硅谷的房价，现不但无力买房，连租房也越来越困难。一部分人心里充满不平，这种积累萌生了负能量，有人甚至把愤怒发泄向房东。许多房东已经感受到这种骚动。有人惊呼打土豪的民潮将卷土重来！听起来有点哗宠取众，危言耸听。大家务必予以关注和警觉，小心行事，分清良民地痞，沉着应对，没事不惹事，有事不怕事。沟通安抚，避免冲突。其实仔细想来。房东和租客的关系，和公司的劳资关系大同小异，和者兴，斗则伤。善于把这两方面的关系协调好，生意才会兴旺发达。
2017年6月2日 乔宁 于美国加州
http://blog.wenxuecity.com/myblog/64660/201401/3255.html