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利以义制，名以清修；静以修身，俭以养德。
八十六说美国买房——美国房屋买卖故事（16）
文：海纳愚夫
我们在拉文尔看中的房子占地近8000平方英尺，建筑面积2200多平方英尺，封闭社区，上下两层，四房二浴半，三厅两车位车库，上市60余天。
房子最初上市开价近70万美金，卖主后来自动降价到近67万美金，由于此房一直出租，屋况一般。但是，房子采光、格局、性价比是当前市面最优的了。
我们从625000美金开始出价，得到卖家回复658800美金。同时卖家的附加条件是“AS IT”，也即卖家不承担房子任何维修，白蚁查杀等。
契约社会就是这样，一切都在桌面上，买卖双方自觉自愿。同样的房子在半年内成交价格在70万美金左右。此房价格便宜就在于屋况与装修一般，卖家不愿意再去折腾。
而且作为一个继承房，房子是否发生凶杀，或者病死等事件，因为卖家一直出租，从无居住。卖家无法签署相关责任文件，为了保护买家利益，对买家负责，愚夫团队花钱委托第三方调查机构，对房屋历史进行了调查，保证了房屋居住历史的清白。
J先生对于卖家的回复，从性价比看，基本接受。但是，考虑卖家不做任何维护，我们决定再杀价五千。同时设置了保护条款，如果房屋检查，出现较大问题，我们依然可以退出交易。
最后，卖家急于卖出，再次接受了我们杀价五千的交易条件。房子进入公证行，开始交割。
同时，我们继续关注市面上出现的房源，直到我们放弃后悔条件前，也没有更好房源出现。
在贷款进行过程中，因为J先生头款存期问题，造成贷款延期，在规定时间内，我们无法完成交易。与卖家协商后，我们接受每天一百美金的罚金，由愚夫团队来承担这笔损失，保证买家利益。
基于这些交易经验，这也是愚夫要先审核客户资信能力的缘由。愚夫就能够根据每一个客人资金情况，合理掌控交易进度，避免不必要的损失。
最后，我们延迟九天完成交易，被罚款900美金。当然，与最终完成交易，保护客户定金不受损失相比，这是很小的代价。
在帮助J先生买房子的同时，我们帮助J先生的儿子重新联系了洛杉矶的私立学校，将孩子从不适应的美国中部，转到了洛杉矶。因为孩子需要住寄宿家庭，J先生夫妇选择了将房子出租，待孩子满18周岁后，再入住。
最后，我们以每月2600美金顺利出租，每月定期将租金支票存入J先生的帐户。
在租房过程中，曾经有三位老外租客，其中一位八十多岁高龄，愿意一次性支付两年租金。但是，考虑美国报税与老人年事已高，如果中途离世，我们还得重新寻找租客，退回租金。愚夫否决了这位高龄租客，因为我们不是做慈善，既然出租，重点考虑稳定性、长期性与租客的优质性。
J先生尊重了愚夫的专业意见，我们选择了一位太太是护士，先生是艺术家，两个孩子的家庭结构，他们信用分数都在700分以上，年报税收入在十万美金以上，押金两月，每月支付房租的常规模式，这样也避免J先生在税收上的麻烦。
J先生夫妇与愚夫有了更多交流与互动后，也更加了解与认识了愚夫的为人处世方式，在春节前夕，完成孩子的转学手续后，将房子交给愚夫，他们回到中国欢度春节。
（未完待续）
