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利以义制，名以清修；静以修身，俭以养德。
八十二说美国买房——美国房屋买卖故事（12）
文：海纳愚夫
愚夫的四川老乡，姑且称他为L先生，他于二月十日到达洛杉矶，时值春节期间，愚夫非常忙碌。
在来美国前，他与愚夫取得联系，通过俺的一个兄弟，租下了一辆奔驰越野车。这位兄弟在机场接上他，直接把他送到租住的房子。L先生以1500美金租住了一个大套房，准备在洛杉矶住上两个多月，一边选房子，一边熟悉洛杉矶。
L先生住下后，与愚夫进行了会面。因为在来美之前，我们已经有着很好的互动，加上老乡关系，所以，我们没有陌生感。
正月初五，L先生也参加了愚夫每年一度的客户聚会。在忙完较紧急的工作后，愚夫与助理花了一周时间，陪同L先生查看了目标房源。
L先生目标明确，置业城市奇洛岗，价格在130万美金以内，现金购买。
为了帮助L先生更准确详细了解市场，愚夫将奇洛岗70到150万美金的优质房源全部搜索了出来，陪同L先生查看。
几天下来，能够入眼的房源也就三套，其中一套位于奇洛岗最南边，有些偏僻；第二套因为牵涉银行，属于非正常交易，加上屋况原因，也选择了放弃；另外一套，因为Z太太先委托愚夫，愚夫阻止了L先生的竞买，愚夫很感激L先生的理解与尊重。
因为竞争激烈，后来Z太太退出，L先生介入，接受卖家所有条件，击败其他竞争对手，脱颖而出。坦白说，愚夫心怀愧疚，因为如果L先生从一开始就出手，可以以更低价格，更好条件买到此房。
但是，L先生的大度，理解，与不计较，令愚夫很受感动。
在获得此房的交易权后，我们还在继续观察市场，因为我们获得交易权的房子距离L先生预期还是有些差距。
我们在完成房屋检查后第十天，也即移除条件最后一天，一套更加优质，符合L先生要求的房源出现了。
L先生希望退出获得交易权的房屋，在规则范围内，这是完全可以的，只是我们将损失房屋检查费用与Escrow费用，共计500美金左右。
在与助理商量后，助理觉得非常不好意思，无法与对方经纪人讲。因为对方经纪人在签订合约给我们时，反复问过会不会后悔，助理说一定不会后悔。
但是在规则范围内，我们必须以客户意志为转移。愚夫亲自致电对方经纪人，在表示深深歉意后，希望她能够理解客户的决定。
而这栋房子本来就不愁卖，在规则范围内，也即反悔的最后一天，对方经纪人也只能接受我们的退出。后来这栋房子重新上市后，又很快卖出了。
我们开始主攻这栋刚刚上市的房子，房子报价96万美金，是当时市场上同类房源中性价比最高的房子。
愚夫将历史与周边同类房源的成交记录一并整理出来，与L先生进行比对分析。
我们开出了全价现金Offer，三天完成房屋检查，移除条件，七天Closed，完成交易。逼迫卖方二十四小时回复我们，避免更多人看到此房，造成竞价抬价现象。
（未完待续）
agents are dime a dozen..useless