要不要做refinance?

美国房贷的低利率已经持续了很长时间了，很多人都充分利用了这个机会，在这段时间做了Refinance。但也经常看到有人有这样的疑问，我的房子买的时候利率是比现在要高，但是我已经付了很长时间的Mortgage,  而已付的Mortgage里面利息占大部分。如果refinance的话，这部分利息是不是就算白交了，是不是就不合算了。

 

其实这个问题很简单，一点也不难回答。Refinance其实就是两个变量，一个是利率，一个是贷款年数。要看看是否合算，你只需要考虑这两个因素就可以了。所以你已经付的利息也好，本金也好，对于refinance是否合算这个问题来说，一点关系也没有。

 

有人会说欠银行的钱，也就是你的Balance难道不需要考虑吗？当然需要考虑。但是第一，这个是个定量，不是个变量。不管利率是多少，不管要你要做多少年的Refinance, 你欠银行的钱数是不变的。第二，你欠银行的钱的多少，只能决定你做Refinance能省多少钱，值不值得做。它不决定是否合算。决定是否合算的，还是前面说的那两个变量。

 

贷款年数不变的话，refinance利率越低，省的钱越多。Refinance利率不变的话, 贷款年数越少，省的钱越多。而如果refinance利率降低，但你的贷款年数变多了的话（例如本来还剩25年的贷款，又做了30年的Refinance），那就要具体算一下看看是否合算了。 

 

注意本文的分析只是基于数字的分析，而并没有考虑别的其它因素，譬如通货膨胀，再投资，尤其是利用杠杆再投资等。也就是说如果不做Refinance的话，总花费本金加利息是cost0， 做了refinance以后，本金加利息是cost1。如果cost1 < cost0， 那么refiance就是合算的，cost0 - cost1就是通过refinance节省的钱。 当然在实际中，我们还是应该考虑到上面说的那些其他因素。

 

 

附：Mortgage Calculator

http://usmortgagecalculator.org/

http://www.realtor.com/mortgage/tools/mortgage-calculator/