石河的世界
Where there is a will, there is a way
美国出租房的收入是房租，可以减税的各种费用(cost)包含以下一些，
1. 以TurboTax软件为例，需要在Deductions & Credits --> Your Home里面填写的
- Loan interest (1098 form)。注：出租房的Loan interest在Wages & Income类别里面会让你填写。所以这一项需要填写两次。
2. 需要在Wages & Income --> Rental Properties and Royalties里面填写的
- 保养，维修，改进, maintenance, repair and improvement
- Property tax (sometimes in 1098 form)
- Insurance (sometimes in 1098 form)
- HOA fee
- 折旧(depreciation)。大部分出租房可以以年3.636%的折旧率折旧27.5年。注意折旧只适用于投资房。如果一个房子刚开始用作自住房，后来转为投资房，则折旧从开始作为投资房的时间算起
- Management fee and other professional service fees
- Travel related expense
- Advertisement expense
- Passive activity loss carryovers from a prior year. So keep your tax filling record at least from previous year.
收益 = 房租 - 各种费用
扣除上面的各种费用，尤其是平常注意不到的折旧费，算出来的收益往往是负值，也就是Loss。这在出租房刚开始的几年非常普遍。Loss在报税的时候一般来说不能从Ordinary Income里面直接扣除deduct。两种情况除外，一种是Real Estate Professional，可以抵扣deduct所有的Loss。另一种是房东的收入较低，Adjusted Gross Income是等于或者低于$10万。那么房东可以每年从Ordinary Income里面最多(up to)抵扣deduct $2.5万。当房东的Adjusted Gross Income大于$10万低于$15万时，This allowance is phased out。超过$15万时就不能从Ordinary Income里面扣除了。
不能从Ordinary Income里面扣除的Loss可以carry over，并且可以一直Carry over到房屋盈利，然后从盈利中扣除。这个Loss可以一直Carry Over直到它全部从盈利中全部扣除为止。如果卖了房，loss还没有deduct完，可以从卖房的收益property gain里deduct；如果卖房的property gain还不够deduct 以前的rental loss，则可以从卖房那一年的ordinary income里deduct；如果卖房那一年的ordinary income都扣完了还没有deduct完，可以从下一年的ordinary income继续扣。
Qualified Business Income (QBI)
Qualified Business Income (QBI) 是IRS 2017年引入后又经过几次修正的减税计划。如果符合QBI的条件，多达(up to) 20%的房租收益可以减税。那么符合QBI的条件是什么呢？一是一年花在投资房上的时间要至少达到250小时；而是夫妻二人taxable的收入不能超过$31.5万，个人taxable收入不能超过$15.7万。
