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美国出租房报税

(2020-05-25 14:09:56) 下一个

美国出租房的收入是房租,可以减税的各种费用(cost)包含以下一些,

 

1. 以TurboTax软件为例,需要在Deductions & Credits --> Your Home里面填写的

  • Loan interest (1098 form)。注:出租房的Loan interest在Wages & Income类别里面会让你填写。所以这一项需要填写两次。

2. 需要在Wages & Income --> Rental Properties and Royalties里面填写的

  • 保养,维修,改进, maintenance, repair and improvement
  • Property tax (sometimes in 1098 form)
  • Insurance (sometimes in 1098 form)
  • HOA fee
  • 折旧(depreciation)。大部分出租房可以以年3.636%的折旧率折旧27.5年。注意折旧只适用于投资房。如果一个房子刚开始用作自住房,后来转为投资房,则折旧从开始作为投资房的时间算起
  • Management fee and other professional service fees
  • Travel related expense
  • Advertisement expense
  • Passive activity loss carryovers from a prior year. So keep your tax filling record at least from previous year.

收益 = 房租 - 各种费用

扣除上面的各种费用,尤其是平常注意不到的折旧费,算出来的收益往往是负值,也就是Loss。这在出租房刚开始的几年非常普遍。Loss在报税的时候一般来说不能从Ordinary Income里面直接扣除deduct。两种情况除外,一种是Real Estate Professional,可以抵扣deduct所有的Loss。另一种是房东的收入较低,Adjusted Gross Income是等于或者低于$10万。那么房东可以每年从Ordinary Income里面最多(up to)抵扣deduct $2.5万。当房东的Adjusted Gross Income大于$10万低于$15万时,This allowance is phased out。超过$15万时就不能从Ordinary Income里面扣除了。  

不能从Ordinary Income里面扣除的Loss可以carry over,并且可以一直Carry over到房屋盈利,然后从盈利中扣除。这个Loss可以一直Carry Over直到它全部从盈利中全部扣除为止。如果卖了房,loss还没有deduct完,可以从卖房的收益property gain里deduct;如果卖房的property gain还不够deduct 以前的rental loss,则可以从卖房那一年的ordinary income里deduct;如果卖房那一年的ordinary income都扣完了还没有deduct完,可以从下一年的ordinary income继续扣。

Qualified Business Income (QBI)

Qualified Business Income (QBI) 是IRS 2017年引入后又经过几次修正的减税计划。如果符合QBI的条件,多达(up to) 20%的房租收益可以减税。那么符合QBI的条件是什么呢?一是一年花在投资房上的时间要至少达到250小时;而是夫妻二人taxable的收入不能超过$31.5万,个人taxable收入不能超过$15.7万。

 
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阅读 ()评论 (11)
评论
孤独的异乡人 回复 悄悄话 从朋友那里,给出租房买了个二手oven & microwave combo, 能depreciation吗?
石河 回复 悄悄话 回复 '高斯曼' 的评论 : 谢谢阅读!
高斯曼 回复 悄悄话 谢谢分享,收了!
石河 回复 悄悄话 回复 'GuoLuke2' 的评论 : You are welcome:)。当然更细致的规定是四年之内的出租房要求每年250小时。四年以上的是要求在过去的五年里,任何三年每年达到250小时即可。
GuoLuke2 回复 悄悄话 我怎么不知道有250个小时的限制?
石河 回复 悄悄话 回复 'smithmaella' 的评论 : 谢谢!我也是去年卖了个投资房,这几天刚报好税。趁着还没忘记赶紧总结一下,以后报税的话拿出来参考一下。
smithmaella 回复 悄悄话 这个要收蔵。写的好
石河 回复 悄悄话 回复 '木木架子' 的评论 : 谢谢评论!你说的对。匆匆写完就发表了,也没好好检查一下。没想到被放到首页了,现在想改也改不了了:(
木木架子 回复 悄悄话 还有交给PM公司的管理费
石河 回复 悄悄话 回复 '武胜' 的评论 : 谢谢评论。是的,你说的对。请看本人的另一博客,卖房过户的费用,里面讲到了这一点。但是我们还是要每年折旧,因为你不折旧的话卖房时IRS还是要把折旧算到你的买房成本里面去。
武胜 回复 悄悄话 卖房有收益时,折旧要还回去(recapture),所以折旧不过是延税到卖出。
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