2017.11《休斯顿水灾带来的房产投资商机》

对投资者来说，商机可以是人为的，而更多的是时事和苍天所赐。二个月前发生在美国休斯顿地区的’’哈维"飓风就为很多房产投资者创造了新的高收益机会。而这次机遇却比历史上其他机会更令投资者乐观。

 

美国历史上出现过若干个房产投资的高收益期，大多是因国家经济系统崩溃而导致房地产市场滑坡。此况下，投资者以现金出手收购低价破损房产，修膳之后再以稍低于市价回投到房市。这就是人们常说的住房翻新(flipping house)。其盈利多寡主要依赖于购房的价格和修膳期长短。由于房市处于下滑趋势，房价和购房需求量同时呈下降趋势，投资者承担着房子卖不到预算价格的危险。只有低买入外加快速脱手，才能在房价进一步下滑之前成功赚取差价。

 

然而，这次休斯顿地区的情况却大不相同。哈维"飓风造成了休斯顿地区11.4万所房屋被淹。很多居民区是全区"伏没"。其中，80%的房屋因为沒有水灾(flooding)保险，无法重建和偿还贷款，最后只能转化为短售(short sale)或银行法拍(foreclosure)。与此同时，很多专家认定这次百年不遇的水灾，对休斯顿的经济不会造成明显的负面影响，也不太会引起人口的大量外流以致于房屋市场下滑；毕竟休斯顿是个具有650万人口和160万住房的大都市，其提供的就业机会和发展前景对人们的诱惑力远远大于一次隅然自然灾害。恰恰相反，由于大量住户因水灾失去住所，造成住房紧缺，住房需求量和房价会不断上升。

 

与经济萧条房情况不同，休斯顿地区水灾房投资者的收益主要取决于购入价格。当然，水灾后房屋修膳成本一定大大高于经济萧条房的翻新成本。最糟糕的情况可能是，买到了一块’’熟地皮"，地面以上的结构大多都要重建。但是，如果能在同一个居民区中收购到多个住房来同时修膳，成本就会相对下降。据有关报道，水灾平息后，休斯顿地区已收到了大量对水灾住房的收购请求。在这方面，大型房产投资公司在财力和人力资源上比个人房产投资者更占优势。

 

对于个人房产投资者来说，除了财力人力资源压力外，修膳水灾房在技术难度上也相对较大，这不再是拆几堵墙，换掉厨房柜台和电器那么简单。即使幸运得不用重建房屋框架结构，但积水后如果已生霉菌，对霉菌的处理也是很棘手的。由于美国住房管理条例要求非常高，对已生霉菌的建筑结构的处理将会耗费巨资。同时，这类房子修膳后必须经过政府有关部门验收合格后才能上市出售。

 

当前，尽管休斯顿地区的住房需求紧俏，但是，人们是否愿意在重灾区购房却是一个未知数。

据有关报导，最近，在Mayerlsnd水灾重创区，一栋原价值$35万左右的住房，水灾后以$13万售给了一位投资者，售价接近于此受灾房地皮的价值。据估算修复大约需要$7~8万，如果一切按预算完成并成功出售，收益是相当可观的。当然，在潜在的高收益之中是同样高的冒险。但这并意味着投资者没有出路(Exit)，那就是住房出租市场。

 

基于上述休斯顿地区水灾后经济稳定和人口稳定的预测，如果受灾者因经济能力受创而短期内无力重新购房，或人们暂时不愿在水灾重创区购房，缺房户将使用出租房。这将带来另一个新的投资商机-出租房市场需求量和租金的上涨。很多情况下，修膳房投资者是通过短期集资来盈利，他们并不热衷于当出租房房主。如果修膳房投资者急于出手，个人投资者将是有机会''淘’’到宝贝当出租房主。

 

对于休斯顿这样一个大都市，我相信市府今后会在一定程度上逐渐改善排水系统。这次的水灾区不定是将来的水灾区。即使排水系统没能得到改善，"百年不遇"在今后二十年发生的慨率甚微。我将密切关注形势的发展，也许也会加入淘宝者的行列。

 

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