美国房地产生意浅探 - A07- 房和地是双绑架

我这个人太啰嗦了。就怕听不明白就使劲讲使劲讲。结果三篇还没有说清楚房和地的互相绑架关系。

我再卖卖力气，看看是否能够讲清楚。

1. 假设有一块空地在上海，本来毫无价值，也卖不出去。

2. 现在设一个地铁站，先放风出去要花费2个亿，一半用来盖地铁站，一般用来修地铁线。

3. 根据这个地址，在方圆5公里范围内重新做控规和详规，然后土地重新划分进行招拍挂。以现在的行情可以轻松获得2个亿。

4. 现在有2个亿在手，可以放在桌上让大家看，现在开始招投标盖地铁。

5. 由于有政府的背书，各个承包商马上踊跃报名，纷纷从各个银行贷款过来进行投标。中标者大概要2年后才能拿到这笔钱。

6. 当初出钱2个亿的各个房地产开发商也纷纷贷款盖房，2年左右投入约8个亿，形成了10个亿的房产价值。

7. 房产在未完工前已经获得销售权，而意向的买家也开始筹款准备入住，装修啦设备啦存货啦招人啦等等，也几乎要投入10个亿左右。

8. 这个时候算算账，政府投了2个亿，开发商投了8个亿，商家投入10个亿，这个地块总体的价值就是20个亿了。

9. 这个20亿可不仅仅是房子哦，还包括政府的地铁和商家的投入哦，所以你不能简单认为房子就值20个亿，是因为这个土地上全部财富一共20个亿，总要找个代表物吧？

选来选去，就让这个土地来当代表。又由于土地概念不容易被理解，就把这个价格标注到各个房产证上去。于是如果你买了房子，你的房子就是那20亿的一份子。而开发商卖给你的时候，不是按照他的成本10亿卖给你，而是按照20亿卖你。虽然你没有持有地铁股份也不是那些商家的老板，但是你客观上拥有了使用地铁和那些商家的权益，你掏20亿买房是合情合理而又心甘情愿的。那么政府和开发商都有利润。

10. 等这个房子到手，你发现源源不断的人流过来了，商贸机会大增，而商家的投入更大，政府也增加了人行道信号灯等等公共设施，那么这个土地上的财富又增加了，你的房产价格也暴涨了。于是你笑得牙都全看见了。

11. 这就解释了为啥你老家几百平米的房子还赶不上上海几十平米的小灶披间，房子本身的材料费工本费差不多的，主要就是土地所承载的社会财富差别太大了。你小县城里有万人体育场吗？有亚洲最大的水族馆吗？有高铁轻轨吗？有龙之梦恒隆港汇美罗城吗？这些都没有，那么你的房产的价格就不会高到哪里去。

所以说：夫荣妻贵。房价高主要是看地价，而地价的算法，要非常宏观地去观察和分析。无法拘泥于很小的地块。你要分析比佛利的地价，就要看洛杉矶，要看加州，要看西海岸，要看美国，要看全球。

所以说：某个地方的房价高，其实是那个默默无闻的土地在作怪。而土地本身如果没有房子在上面，竟然就无法定价。我们有时候只顾看那个房子，没有看那个地，颇有些买椟还珠的意思。