zt:五分钟带你了解美国房屋产权：你的房子到底是谁的

有屋有家是每一个华人的追求，但美国的关於产权的法律与中国有很大不同，所涉及的权益也存在很大区别，稍有不慎就有一堆麻烦事。

“产权不就是房屋使用权吗？中国就是房产证登记确认好就差不多，美国不一样吗？”当然不一样，别吃了想当然的亏，跟着华人地产网的步调去深度了解关於产权的那些事。

在美国，什麽样的房地产算产权清楚？

如果我说，美国房地产产权是房地产的命脉，大家一定不会反对。我们说的房屋买卖，房屋租赁等活动，实际上都是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。在美国，产权清楚是房地产买卖、抵押、出租以及房地产证券化等活动的大前提。

产权清楚的含义：

产权合法性，指屋主对房地产产权确定无疑，针对产权的合法性，无人提出异议；

产权市场性，只有具备足够数量的证明文件依法确认业主产权，才能确定房地产可以顺利进入市场。

特殊情况：具有合法的产权不一定具有市场性

例如一些年代久远资料不全或资料不幸丢失损毁的房地产，因其在交易时，卖方缺少足够的证明材料证明其产权清楚，所以虽然这类房地产产权是合法的，但市场性并不好。

“我了解在美国产权清楚的重要性了，可还是不理解产权问题在中美有什麽区别吗？”

中国产权VS美国产权

最主要区别：

中国：土地公有制，国家具有决策权。

美国：土地私有制，个人具有决策权并由宪法保证私人财产神圣而不可侵犯。 

美国的地产在其所拥有的土地边界、地块位置、地号和法律描述上都会有严格的法律声明并写入产权报告。不仅如此，地里的出产物、矿物等都依法归屋主所有。

权利范围：

中国：只有使用权无产权，民宅70年，商业地产使用权50年。

美国：地产具有永久的产权和自由的使用权。

法律规定：

中国：地产产权纠纷多，债务也没有明确途径。

中国地产法律比较混乱，很多土地用途和居住密度可以随意更改。

美国：土地用途一旦界定，很难更改。

住宅区、商业区都有严格范围限定，密度更有严格规定；对於独立房屋而言，前後左右的距离都有规定。

资金保障：

中国：买房需要交纳全部预付款，若当时房屋仍处於未建造完成状态，款项可能会有风险。

美国：预先交纳3%左右的订金，而剩余款项，则要等到房屋具备过户条件，可以直接交付使用时才支付。而这3%的订金，必须抵押在过户公司里，资金安全有保障。

-------------------------

想让十万买家看到你？经纪人免费注册经纪人免费入住

计划在美国买房？免费享受一站式买房服务求购信息

-------------------------

 “原来中美产权差异那麽大，那我有在美国配置房产的念头後，应该如何考虑产权持有问题？”

在美国，产权的持有方式有哪些？

美国房产产权最常用的四种拥有方式是：个人，联名，公司及信托。买方在和卖方移交产权之前最好谘询一下房地产律师哪一种情况比较适合。

1. 个人持有（独立完全产权）：

释义：个人持有顾名思义产权就是个人的，由於所有权是个人的，那麽控制权、收益权当然也归属本人，可以自行决定房子的租赁，买卖等事宜。

收益问题：房子出租後，租金扣除利息，水电费用，管理费用等成本後，净收入归个人收入中去申报，但当你把房屋产权传承给子女时，自然也会涉及到个人遗产税问题。

责任问题：相反，如果个人遇到诉讼问题，比如房客在房子内受伤了，或者你的职业导致你被诉讼，特别是医生等。那麽在你名下的其他房产都会暴露在诉讼之下，附有连带责任。

适用群体：未婚的单身男女或者夫妻按照协议某一方想独立拥有产权。

补充点：大家比较关系的夫妻持有产权问题

在法律上已婚男士（女士），希望以个人名义拥有产权时，其配偶通常需要签署一份放弃该财产所有权的契约。例如，当丈夫（妻子）投资房地产，但妻子（丈夫）不参与时可能会这样做。

2. 联名持有产权形式：

在美国，房产联名共有产权，联合产权两种持有方式。

区别：   

联合产权：一方去世之後，产权会自动转移给另外一方。

共用产权：一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。

当然，当决定买卖房屋时，需要产权上的每一个人都签字，合约才会生效。

A. 共有产权(Tenancy in Common)

释义：

1. 共有产权人对房地产的份额在实物上不可分，但利益上是可以分开的；

2. 各产权人取得产权的时间和份额可以是不同的；

3. 一方去世了，产权是转移给去世的一方的家人

适用群体：亲属、朋友或不同比例的投资人共同购买一个地产，并按比例持有和分配利润并独立继承，就可以采取共有产权的持有方式。

举例：如两个朋友可以各持1/2；产权也可以一个20%,一个30%,另外一个50%,并按照持有比例出资和分红。

B. 联合产权(Joint Tenancy(with right of survivorship))

释义：联合产权是两人及以上的人共同拥有一个产权,它的独特之处在於，当其中一位产权拥有者死亡，其余的拥有者将分享其股份。

有效的联合产权要求“四个一致”：所有权获得一致(Unity of Title)，时间一致(Unity of Time)，利益一致(Unity of Interest)和占有一致(Unity of Possession)"。其中缺一不可。

A.  所有权获得一致：每个产权所有者需要通过签署同一个让渡合同来取得产权。

B.  时间一致：每个产权所有者的利益必须同时开始和结束。

C.  利益一致：每个产权所有者俱有平等的股份利益。

D.  占有一致：每个产权所有者必须平等拥有整个财产的权利。

适用群体：父母及子女联合购买

父母与子女以联合产权的方式持有，最大的好处是省去立遗嘱的各种手续，同时规避掉遗产税。这样一旦父母百年之後，父母名下的房产则自动归给子女。联合产权继承的房产出售时将有较高税务，个人建议还应谘询会计师以权衡利弊。

注意事项：

1. 产权人单独转让或出售各自的产权是不被允许的，一旦这样做，联合持有产权将自动停止，可能变更为共有产权。

2. 联合产权不能用遗嘱的形式处置，当某一产权人百年後，其他在生产权人自动均分其产权，最後一名存活者会拥有完整产权。

3. 公司拥有产权:

释义：公司名下的资产自然由公司来控制，公司是由董事来控制，董事是由股东来控制，而一般董事也是股东本身。如果你是董事，并把房子买在公司名下，有关房屋的事宜实际上还是由你来控制、处理。

-------------------------

想让十万买家看到你？经纪人免费注册经纪人免费入住

计划在美国买房？免费享受一站式买房服务求购信息

-------------------------

收益情况：买在公司名下的房子，产权和房子所有收益均归公司所有。公司有自己的税率，所以，房子的净租金收益、房子的资本增值收益都是按照公司的所得税税率来计算。房子的盈利和亏损归属於公司的盈利和亏损范围内。

举例：在美国投资房产，个人名义和公司名义各有优缺点。

个人名义：

适用情况：用於自住，且金额不大的房子时

原因：手续操作简单，费用较低，报税也容易；卖房时可享受每人25万美元免税额。

公司名义：

优点分析：

A.可以债务隔离，达到规避风险的目的。

因其是有限责任公司，所以公司其他股东不会受到，由房产引发的债务连带影响，也不会连累到股东的个人财产。很适合除了房产以外，其余个人资产不菲的人。

B.可以保护个人隐私，不用将资讯公布在市政网站上。

C.便於多人合夥，成立合夥人企业来购买房产。

当个人的资金无法吃下大规模的房产项目，需要他人合夥投资时。比起联合产权，利用公司名义购房在股份转让和股份继承等方面，更方便。

D. 可便於专职做房地产投资的人规避债务等。

缺点分析：

A.以公司名义买房手续较为繁琐，费用不菲。

成立有限责任公司时需要特意聘请律师，然後在申请美国报税号，做财务报表和年终报税是，一位专职会计师也是不可或缺的。

B.以股份有限公司的名义投资可能会引起双重缴税。

公司本身便需要报税交费。缴完这部分税，股东利润分红时还需再缴纳个人所得税。

C.公司买房基本属於投资类型，因此不能享受个人的25万免税额。

D.卖房时，个人缴纳的收益税税率最高为20%，而公司则高达35%，两者相差较大。

4. 信托方式：

最後一种是信托，信托有很多形式，家庭信托是比较常用的一种。信托主要有三个部分组成，首先是信托管理人或者信托控制人，其次就是信托本身，第三就是收益人。

信托对於资产保护和高收益的合理避税有天然优势，受到很多美国富人阶层的欢迎。

资产所有权：在信托下面的房地产所有权是属於信托本身。信托的资产能得到很好的保护，因为信托本身不是法律意义上的经营实体，不会接受法律诉讼。

资产保护性：如果你个人有诉讼问题，不会影响你在信托内的资产；如果你给你的子女们购置的房子在信托名下，如果他的婚姻破裂了，但房子产权不会被配偶分走。 

控制权：个人或公司都可以作为信托的控制人 

收益权：在信托里的资产收益属於信托本身，在每一年的年末会分配给信托的受益人。如若这一年的资产收益不进行分配，需要对不分配的受益进行缴税。

缴税问题：

1. 信托本身需要报税，但信托不是税务实体，没有税率。

2. 信托里获得收益与信托受益人的其他收入，一起按照个人所得税的方法计税。对於将很多房产和生意资产，存放在信托里的人来说，十分有利於避税，将公司税率转换为个人所得税税率後，纳税额度会少很多。

传承：只要把控制人更换就可以达到传承的目的。

1. 个人：如果控制人是个人，则传承会引起费用和麻烦。

2. 公司：如果控制人是公司，情况就简单得多。通过更换公司董事，即可更换公司控制人，从而达到控制与传承信托的目的。

-------------------------

想让十万买家看到你？经纪人免费注册经纪人免费入住

计划在美国买房？免费享受一站式买房服务求购信息

-------------------------

产权问题，除了理论知识，有没有实际案例可供参考呢？

乾巴巴讲了那麽多理论知识，写的不累，看得都累了。所以，关於产权的问题，地产君和大家分享两个华人地产网名下经纪人实际遇到的案例，真人真事，希望能帮助大家更好理解产权问题。

A. case 1：

地点：南加州的洛杉矶

情景：一位国内客户选择购买新房，前面所有步骤都已敲定，只差最後一步就可以过户时，出现了意外。

因为客户购买的是新房，开放商要求买家做一个过户公证（在加州购买新房的时候，有些开发商会要求买家做一个过户公证。）如果本人不在美国境内，则必须要求去美国理事馆做公证，而且还要把原件在指定的日期内邮寄过去。

当时这位客户人在中国，一定要去美国理事馆完成公证，但是他担心在美国理事馆留下投资购房的记录，会担心影响到他未来来美的签证申请。

还由於个人生意原因，无法及时来到美国境内做公证，结果就因为过户公证的原因，导致购房失败了。如果提前就考虑到这一问题，采取另外的产权持有方式，或许就能避免这一问题。

启发：所以说，买房之前慎重考虑好产权持有问题，并且尽量多和您的经纪人多沟通，这样就算有问题，也能够防范於未然。

B. case 2：

接下来要聊的是，大家非常关注的配偶产权持有问题。

情景：当时国内一对夫妻在美购房，但是在产权登记的时候是以先生个人名义持有的，记录在案的是先生身份为未婚，单身男性。我们无法确定，当时在购房时夫妻之间是否有协议，然而产权上实实在在是以老公一个人的名义拥有的产权。

但在卖房子时，夫妻闹离婚。因为他们购置房产时仍是夫妻关系，所以理论上妻子和先生是要共同持有产权。虽然产权登记时，是丈夫个人持有，但只要妻子不承认，丈夫就无法个人独立持有。还可能引发欺诈问题，以及之後一系列不必要的法律纠纷。

启发：所以华人地产网建议，在持有产权的形式上，最好诚实持有产权，谨慎对待产权持有问题。避免不必要的法律纠纷，在美国请律师，这可不便宜。