zt:Flipping的前世今生

lipping的前世今生

文章来源 : 来圆GT2019年03月02日分享文章515

今天，斗胆谈谈这个，算是回报投坛吧，潜水学习没人来收我学费，看到的更多是热心的回答，所以我也试着回答一波。所有认识只限多伦多，美国的各位智者见智吧。

还是习惯叫它：倒房 。我没在这边上过学，肯定中文更顺溜。国内叫它凤变冰，凤姐变范冰冰，谐音Flipping，中国人就是不缺聪明智慧啊。想想一个土巴拉机的乡下妹，3个月摇身一变，成了十里洋场CBD的 Jennifer，而且月薪5万，是不是止不住的口水啊。

06/07年，我们这的房价一般也就30万上下，我还真做过几个，也操盘过几个。先淘笋，比一条街上的便宜个3/5万，要迅雷不及掩耳盗铃的速度去抢，抢着就是运气。然后，3个月，连装带卖，基本closing一个，从头到尾要到4个月左右。卖价是小区最高，除去5%手续费用，装修3万上下，忙活两个月真能赚个3/两万的。这时候，原则就是，利润空间（卖价-买价）低于7万的，不能做，否则包赔。那时候，确实挺高兴，搂草打兔子，挺美。

到了08年，手上还有三个，然后市场在九月尾急转直下。那时候，不懂，其实租出去，就挺过来了，有人问我，能不能租半年，我就回她：刚装修好，不租，一边呆着去。就是想卖掉，可能压力比较大吧。克服重重困难，终于在最低点的12月，交割了一套双车房的，来年二月又closed一个condo，最后夏天市场一回暖，马上走了最后的平房。第一个装修8千打平手，condo装2万赚了两万，平房装3万赚4万吧。从这之后，我就没再自己倒房了，我们一批最早倒房的经过08年一役，基本都停手了。

歇了三两年，我就开始只买不卖，淘笋，装个一两万，租出去。因为市场一直上冲，倒房辛辛苦苦几个月赚三四万，为啥不留在手上租出去，啥也不干，每月还有几百正收入，然后每年可能增值十万八万。

倒房最好的年景，出现在15年/16年，17年的前四个月。我自己不倒了，但是我操盘，说真的，我最上心的事就是帮别人赚钱，我特有成就感，反倒自己的活，从包出去到装好，我都不去看一眼。14年左右，就要60多万买独立屋了，相应的，装修就要8--10万，大概能赚10万吧。 这时候，市场是打破头的，几千个经纪/做装修的/投资的都在一片区盯着笋盘，真的不好抢，笋盘肯定当天就走。这个时候，其实可以改变策略，市场每年都有低点，低点一般持续3个月，所以逢低马上出手，不能总想还会走低吧。我们这一般7/8月，11/12/1是低点，买进/装修/短租，等一年多点再放盘，也避开100%的收入税，变成capital gain按一半利润算收入，或者写成自住，干脆不用交税。这种慢起手倒立的倒房的方式，一年多下来20/30万的利润，轻轻松松到手。我亲手操盘，赚的最爽的，就是提到过的，95.5万买入，在16年一月份，还谈了5万下来，2月份交房，周围就涨了20万，他自己找人慢慢干，大概搞了4/5个月，17年4月上市，最高的时间点成了那片区最高价182，赚了60多吧，一分税不用交，自住的。看的我眼红啊 ！

Flipping这行，究竟谁才是大神。我很负责的说，干装修的做这个，只能排到后边20%，真的算比较弱了。因为你就装个5万，十万，也就是省个自己的人工加点材料费，节省一半顶破天了。倒房真正的赚钱诀窍，在于淘笋+溢价，淘笋在市场好的时候，永远是狼多肉少，个个饿虎扑食早就等的眼发绿了，一句话，兄弟我拿到一个盘容易吗。但是，溢价才是最关键的，重点在溢价，好东西值多少钱呢，买主喜欢，他有多少银子就值多少钱。成本20万，可以额外溢价个20万. 所以，我佩服的倒房大神，是有些老外的设计师，给自己弄，6个月到一年吧，出来的是艺术品，30万起步装修，里外大变，不是电视上倒房的那种，真的精品。一两年做一个，没风险，市场不好就自住长一点，利润40万起步，还见过100多的，纯利免税。

倒房肯定挺赚钱，市场允许，我也会弄几手。但是淘笋不易，稳妥的方式，还是买进放租。另外，Flipping一定心态放正，每个单都要尽心做好，力求专业，应该至少有2/3个亮点，不在钱多钱少，放心思上去，让人进的屋来不想出去，像看到初恋的人一样。我们老中大多节俭惯了，总是想省，倒房的大忌。控制预算，尽量弄好，win-win。