地税涨了！上诉（Appeal）？ 在亚特兰大的经历。

1.房价涨了，地税也跟着涨！
这两年来，房价涨的有点猛，很大的原因是涌进亚特兰大的人数大增，再者，人们买涨不买落。
我的许多客户，在三，四年以前购买的房，近几年，每年（大概在4月份）很多人收到的政府来信，书面给出了经过调整后的所谓房的市场价（Market Value）。这些价钱明显的比买价高出了很大的百分比。小房子的房价，涨的更明显，我看到过最多的，翻了将近3倍的价钱。（买价不到3万，现在涨到8万多将近9万）。不过房主如果不服，可以去上诉（Appeal）和政府去理论理论。
下面就是一个我经历的具体事例，讲来给大家听听。


2.事情经过
a) 2012年买价$124,300.00.
2012年，吴女士买了一栋1996年建的房。前脸有砖、两层楼、4房2个半厕所；有个地下室、后面带两层的大阳台；楼上和楼下的总面积是1989平方英尺；地下室完成了889平方英尺，但是地下室没有安空调和暖气，没有厕所。


b) 2014年政府给的市场价$193,900.00.
2014年4月份，吴女士收到政府一封信，说这房的市场价已经值19万多，粗算了一下，这地税大概每年要涨1千美金了！吴女士不服，申请上诉（Appeal）。（Gwinnett County Link https://www.gwinnettcounty.com/portal/gwinnett/Departments/FinancialServices/TaxAssessorsOffice/PropertyTaxAppeals）
日期定到了11月的13号上午11点15分。11号吴女士来电向我求救，说能不能和她一起去会会这些政府官员。我还真没有这方面的经历，不过有点好奇，决定和她走一趟。


c) 在家做功课，我估$158,000.00 应该是公平价。
没经历过，责任很重，不知道是否能够帮上忙。到处打听了一下，心里有一点点数了，基本上是用房的尺寸来计量。我花了一些时间研究，听人说不要选2014年以后成交的记录，要用前两年的成交记录。
最后我挑了四栋房，位于吴女士家周围，同邮编，同学校的，每栋的尺寸都和吴女士的相近，2000平方英尺左右。其中有两栋是同一个区的。另外两栋都是银行的房，离得比较远一点。
我算了一下，那两个同区的房，一个是在2013年过户，每平方英尺的成交平均价是$71.00（房屋成交价除以房子的尺寸）;另一栋是个平房，2012年过的户，每平方英尺合$60.00.加上另外两栋也是2013年成交的房，最后4栋房的平均值，大约是$64.00.
我用$64乘以1989（吴女士的房上下两层平方尺数）,加上地下室额外价值$30,000.00.得出了大约是$158,000.00.我建议不要超过16万。


d) 政府给了个第二次重新估价$165,000.00.
11月13号早上，我们提前了一个小时到达指定的地点。先进去报了个到，一位身材比较丰润的中年女子接待了我们。她先问，你们是愿意今天就拿到结果呢？还是等以后寄给你们？我们反问，如果等，要等多久？她回答，在我们和政府官员商讨结束后，再等10鈡左右，基本上就可以了。
和吴女士商量了一下，我们决定等当天结果出来，自己带走。
然后填了一些表格，主要是填上你是谁？来上诉（Appeal）的房子（用地税的代号ID），签字放弃政府给你用挂号信寄等等。
填完表格，我们就坐下来等，我拿出来早就准备的材料，温习一下。包括吴女士的那栋，一共5栋房，每栋房的详细资料，和5栋房的比较材料，一式5份，听说有4个评判，给自己一份，共5份。
没过十分钟，就轮到我们了，我们被领进一间10X20见方的小屋，已经有4位在那儿等候着，围坐着一个小方桌。
先是由政府指定的一位房屋估价师来阐明他的意见。他准备了人手一份的材料。不过很简练，只有一页，正反面都有文字。正面是5栋带图的房屋介绍，反面是每栋房在地图上的位子。简明扼要。他的结论是每平方尺$57。但是结论的总房价是$165,000.00.


3)最后定价$164,000.00.
我一听那位估价师给出$57.00一平方英尺，立即喜出望外！我的材料是万万不能拿出来啦！我算的还高了呢！$64.00.
可是为什么他计算的单位数字比我小，但是房价总额反而比我算的大？
我认真的看了一下他准备的比较房，有些房价已经到了18-20几万，有两栋的房面积有2800-3000平方英尺大。我用的虽然价低的房，房自身的面积也小，但是做起数学来，反而单位数字大了起来。有意思吧。（举个例子，如果是一栋房，成交价是18万，她的面积是将近3000平方英尺，那么用18万除以3000，才差不多56美金一平方英尺。如果是卖价15万，2000平方英尺的房，那么平均的成交价就是71美金了。）
总房价他是用的楼上的1989英尺加上地下室完成的889尺，这样算来就是2878平方英尺的面积，用2878乘以$57,他的结论是$165.000.00.我一看乘法结果算错了，应该是$164,000.00.最后就定成这个价了。


4）总结
a)地下室的计算
I．不是用买新房时那种方法计算，买新房，地下室最少要加3万美金，可是在核对缴地税房价的计算时，从这个案例看到的是，只是把完成的地下室的面积作为基数，来乘以单位面积的价值。
II．我和这些官员们，一再强调地下室完成的部分没有空调和暖气，因为验房师对我说过，如果没有暖气的地下室，不能说是完成的地下室。可是在这儿说不通，不管地下室是否有供暖，只要有墙有天花板，有覆盖了地面，她（他）们就认为是完成了！就要收税！
b)选比较房价的房，要选面积大的房，这样算出来的单位面积价值反而小。
c)如果还是不服，交240美金，继续上诉。我们这次没有交任何费用。我们很快拿到了报告，不过屋主还是要书面声明一下，她同意这个结论。
d) 这次的定价固定3 年不变，3年以后房价可能还会调整。

乔治亚（Geogia）州的经历，估价每个州都有相同的规定，如果你的地税被涨的比较多，可以试试去Appeal一下，我的感觉，只要去，总会有点减免的吧？这次的经历，去了就降了差不多3万的房价，能省一点是一点，对吧！