美国房地产到拐点了吗？

美国房地产拐点已到？

《Capital Economics》表示，房地产市场活动的自由落体正在结束

2023年1月17日

      飙升的抵押贷款利率不仅促使大流行性住房繁荣在2022年夏季破灭，还推动住房市场交易进入自由落体模式。截至12月，抵押贷款购买申请同比下降40%以上。

      但对于建筑商和经纪人来说，最终可能会有一些好消息：《Capital Economics》的研究人员认为，房地产市场活动正在触底。 

      “越来越多的迹象表明，房地产市场活动可能接近低谷。过去几个月抵押贷款利率的下降导致了负担能力的小幅改善，尽管是从创纪录的低点开始，购房者的信心已经有所上升。证明这一点的是，过去几个月购房抵押贷款申请量有所上升，这应该会导致房价上涨。”《 Capital Economics》的房地产经济学家萨姆·霍尔（Sam Hall）写道。

      还不仅仅是资本经济学界，全国各地的经纪人和经纪人也越来越乐观。他们希望，过去两个月，由于30年期固定抵押贷款平均利率从7.37%降至6.09%，放松的金融状况将有助于为即将到来的春季带来些许活力。

      有一点是十分明确的：即使房屋市场活动（即房屋销售）确实已经触底，也不能保证房屋销售会迅速恢复。毕竟，住房负担能力仍处于历史性的“压力”。当美国房价在短短两年内飙升41%，抵押贷款利率在短短12个月内从3%飙升至6%以上时，就会出现这种情况。

      资本经济学研究人员写道：“但今年房地产市场活动的任何复苏都将是不温不火的。承受成本过高、经济疲软和房价下跌都将影响房市。因此，我们预计2023年将是自2011年以来销售最疲软的一年，也是自2014年以来开工最低迷的一年。”

      尽管美国房屋销售可能接近底部，但并不意味着房屋价格已经触底。

      《Capital Economics》的研究人员写道：“可承受性仍然不乐观。”。“我们认为，房价需要再下跌6%或7%，才能使人们的负担能力恢复到能支撑更正常需求的水平。”

      截至10月，Case-Shiller全国房价指数显示，美国房价较2022年6月峰值下跌2.4%。《CapitalEconomics》预计，2023年美国房价将下跌6%，而30年期抵押贷款平均利率将在年底前降至5.75%。从高峰到低谷，《Capital Economics》预计美国房价将下跌8%至10%

      穆迪分析公司（Moody's Analytics）首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）也认为，美国房屋销售已接近谷底，而全国房价则会进一步下跌。

      赞迪告诉《财富》杂志：“住房需求（房屋销售）接近低谷；住房供应（房屋开工和竣工）尚未触底；美国房价在达到最低点之前还有一段路要走。”。

      从高峰到低谷，赞迪预计美国房价将下跌10%，西部“估值过高”的房地产市场受到的打击最大。

      假设《Capital Economics》和穆迪是正确的，全国房价从高峰到低谷下跌了10%。如果出现这种情况，Case-Shiller测算的房价将回落至2021 10月的水平。一方面，这将标志着二战后第二大房价调整。另一方面，与2007年房地产泡沫顶峰和2012年房地产崩盘谷底之间26%的全国房价调整相比，仍然相对温和。