聊一聊储备金的问题

这里主要讨论的是有现金流房子的储备金的问题。没有现金流的房子该咋咋地。

1. 房客不交房租应该是小概率事件。每个人都有自己的经验模式。所以这个概率会有不同。我自己的情况是正常每年1－2%的房租收不上来。如果20个房子，一年240次收租。1%相当于2.4月房租没收上来。

2. 经济危机来了，这个概率会变化。但是会变到多少呢？5%，10%, 还是20%。我认为能到10%的房租收不上来已经很多了。这个得根据不同的州来分析。红州不可能出现超过10%的情况。蓝州不允许驱赶的，概率会增大很多。2020年，我这里有3个月法庭不受理驱赶，之后就没问题了。

3. 要分散投资。投资地点分散一点会好一点。大中小房子都要有，好的，中档的以及地点稍差的房子都要有。这样可以不会大面积受损。我就经常把交租有困难的租户安排到低租金的地方。解决了驱赶的难题。有能力的我会升级他们的住房。Tenant可以随便在我的任何房子里换。但是我会收部分损失费。

4. 要相信政府。地主活不下去了，租房的就更难了。政府会出台各种政策稳定市场的。Covid期间出台了好多政策。Forbearance, SBA loan, rent assistance, cash to everyone qualified.

5. 多买房，房与房之间形成现金流支持。只有一两个出租房的人风险其实更大。房子多了意外的事情就是个正常的概率事件。而不是小概率事件的突然爆发。

6.储备金要有。多少自定。我也有几个是现金买的房子。这个也可以算储备金。另外401K, IRA ，股票以及heloc都可以是储备金。万一不行，还可以卖有贷款的房子，车子。所以我不留现金在手，钱在heloc上就行了。危机一来先把heloc钱取出来就行了。