房4今天签约一块石头落地

房4：4 bed 2.5bath 2600 sqft. 买入$175000，seller contribution of closing $3000. Off market deal。 

装修$25000，其中地下室装修成 2 bed and 1 bath 10000. Remodel masterbath, painting, new flooring, landscaping, new appliances $15000. 2个月的空挡，水电气等$3000. $175000-$3000+$25000+$3000=累计投入20万. 装修前 redfin估价27万，zillow 31万。装修后，6 bed 3.5 bath 3600sqft. ARV大概32万。

在装修的时候当时预计租金2250 (最糟情况）. http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1264011.html

Price=$200k, PITI=$1230, Rent=$2375. Raw cash flow $1145. Rent/price=1.1875%

11月1日入住。装修还在进行中。一共就5家来看房。这家以前帮人装修的，她儿子现在也干装修的活。所以房租没装修好他们也不介意，因为看了我买的材料知道装修后会是怎样的。装修比预计花得多，被一个contractor 骗了将近$2000。以后准备让这家人帮我装修。女主人说所有的电器是新的，炉子也需要换新的，我同意了，条件是等装修完毕，帮我打扫整个房子。正好花了sears $422 rewards points规避sears破产的风险。

 

 

Time to buy another house to repeat.