大部分人自住房有不少的equity. 少则5万10万，多则50万甚至100万。要从自住房里拿钱出来有三种。
第一种： Refinance
这个大家都懂，refinance要付2000到3000的手续费。极个别的零费用的重新贷款其实也是羊毛出在羊身上。考虑到refinance费用很高，而且目前利率在攀升，一般适合套现大量现金的情况。如果多于10万我会做。手续费2%也是可接受的。Refinance loan to value limit=80%。正常情况下大家都会考虑１５年或３０年的固定利率。
第二种： HELOC （Home Equity Line Of Credit)
HELOC相当于一个巨大的信用卡，不过是以房子作为抵押的。从信用卡借钱大家都懂，用多少额度就付多少额度的利息。所以这是个巨大的优点。HELOC 的优点还有，申请费用少，申请快速。loan to value limit最高可以达到100%. 一般到８９％是利率比较低的。如果到９５％就需要付稍高的利率。如果到１００％那就更高。HELOC的缺点是利率跟着primary rate 变化（一般会限定一年只变化一次）。在目前加息的大环境下，１年很大可能增加１％。
HELOC和高级信用卡一样一般是有年费的。年费一般在５０左右。对于第一年有时候会有优惠，要么免年费，要么低利率。有一点要注意，HELOC即使你1分钱也没用，在申请新的贷款时计算debt时，会算100%的HELOC。HELOC 是有限额的。即使你有100万的equity，很可能只能拿出15万，20万。
第三种：Home Equity Loan
Home Equity Loan和HELOC非常像。两者都是2nd home loan,都可以贷到100%的home value.
Home Equity Loan是固定利率。因此利率会比HELOC稍高。
要用哪种方法拿钱出钱出来需要具体情况具体分析。
如果你知道自己要花多少而且数额巨大(10-20万以上)而且短期还不上或不想还的那么用refinance。
如果数额小，数额不确定或只需短期周转或者只是为了应急那么用HELOC比较合适。很多flipper 会开一个很大的HELOC。也有人用这个买出租房。相当于现金买房然后重新贷款。更多的人用HELOC来作为出租房的首付。HELOC 在利率下降或不变的情况下具有很大优势。但是现在HELOC和其他两种方法相比已经没有什么优势。
如果你要套现100%的equity。那么可以先refinance后申请HELOC 或home equity line.
具体到我个人。我先申请的HELOC。买了几个房子。HELOC限额只有15万。所以根本不够我用的。我之后refinance。付清了原来的贷款和HELOC。然后重新开了个 Home Equity Loan。这一年多利率不断上涨，对我没有丝毫影响。也算是有先见之明。
