我的股市和房市回报

我入股市早于房市，因为股市启动资金小，几百块钱也可以开始。九十年代初刚来美国不久，和别人一样做发财梦，没头苍蝇乱撞，高利贷都放过。两万块钱借给老板儿子的朋友，每个月收两百利息。被老板知道大怒，逼他儿子把钱要回来。然后对我说，幸亏有他们保护兜住，要是别人不还你钱有什么脾气?

早期陆续买过些股票，一直到08年金融危机前总投入约15-18万，现在价值八十多万。其中有几个股票翻了十几二十倍，也有几个在金融危机被清零。最惨是07年，房价到了最高点，租售比惨不忍睹，没法下手。手里有些从房子里空手套白狼来的钱，听了finace advisor忽悠，一次性投入5万，买了5个基金。其中之一我能记住，FLVCX，你们可以去查查。不到一年，股市崩盘，所有刚买基金几乎全腰斩。也有做对地方，也是银行经理强制推销heloc，碍于面子就借了两笔。仅仅半年，房价也崩盘，立马抄底用到了这笔钱。早知道就多借点，现在发大了，但是没有人先知先觉。

九十年代中买第一个房小小studio$38000，30年后今天，现在价值35万。关键是用了杠杆，25％down，也就是说一万赚35万。其实不止，因为利率从10％降到6％以下，两次重新贷款，空手套白狼出来的钱，再次投入房市，不大好计算，房租从500涨到现在两千。

股市里账面上看也算不错，但我的印象里很多年都交 capital gains，没有 spendable money，指望股市一家人要喝西北风。

租金每个房最少的两千，我的值钱白玉房不多，最贵三千五，就按两千五一个算算好了，几十个房齐头并进也相当厉害。

我们没想过要成为富豪，钱够用就行。财务自由仅限于飞机商务舱，豪华邮轮，五星级酒店这三项。马上去欧洲十天酒店套间房加租车汽油吃饭和其他＄12000，12天邮轮seabourn＄12000，机票最贵＄15000。总共不到四万，一个月房租现金流用不完。

房地产投资不可急功近利，当年我可是借10％的利率。每个月一个房也就一百块钱现金流，还不能空置，空一两个月全年颗粒无收。08年房市崩盘，我的房产账面上跌掉三百万，很不爽，也没办法。但是有房租支撑，不至于几个股票被清零，挺过几年后，柳暗花明。

我不是鼓噪所有的人都投资房地产，只是想告诫搞房子是慢火煎鱼，如果你想赚快钱，去搞股票好了。

[凡事都有后果]

回复 '老朽' 的评论 : 税务我不懂，后代愿意继承最好，不喜欢搞，我们的房产会放信托trust。

多谢老朽！我同意你的观点，活在当下。房产都放在信托，现在很多人一般没有用一个专有机构去管理个人的信托（除非极富）。所以，信托只是一个家庭财富管理的方法，和遗产税等等有关。房子在信托里，仍然需要有人去管房子。不知老朽是否是用专有的信托管理公司，包括管理房子（出租，修理，收租，费用记账，每年做税。。。）？自己完全不管房子的任何事情。若如此，能否分享一下在美国，什么样的信托管理公司可以这样做？非常感谢！

[老朽]

回复 'Nosohard1' 的评论 : 那你就继续玩下去好了，祝贺你股市大拿。

[Nosohard1]

hehe, 我 17歲開始研究股票. 如今 33歲, 財富積累不覺得比任何投資房地產的人少. 雖然沒退休, 因為That will be bored rest of life.
家裡祖輩在東南亞也是投資房產的,沒有覺得很容易, 現在也是轉行, 像我一樣! :)))

[老朽]

回复 'Nosohard1' 的评论 : 我是职业地主，当然不能同意你。40岁就处于半退休状态，游山玩水。

[Nosohard1]

投資房地產基本上是看不出未來的收益, 只有當房地產出售變現後,你才可以看到投資收益.出租是最佳投資. 但是可能出現一種情形 ,如果不幸一把火房產燒掉了, 那麼唯一的補償來自一點保險理賠而已.房地產投資水很深, 你還要是個多面手, 房地產修補水電工都需要自己會一點.
所以我傾向資金投資股票和基金,不需要什麼經濟理論,技術含量, 只要穩穩地坐在那裡, 把資本投進去, 熬上個幾年幾十年, 任憑市場波動, 萬丈波浪也不動, 你就是巴菲特! :)))

[老朽]

回复 '水星98' 的评论 : 加拿大税法不懂，美国有很多办法避税。我自己的房折旧十万，公司走掉十万，这两项已经二十万不交税了。

[老朽]

回复 '凡事都有后果' 的评论 : 税务我不懂，后代愿意继承最好，不喜欢搞，我们的房产会放信托trust。
我们现在活在当下，再多财产也带不走，前老板是亿万富翁，眼一闭什么也不知道了。

[水星98]

请问老朽，加州那么多房租是不是必须缴税？在加拿大是一定要缴税的，连空房都要缴税。

[凡事都有后果]

想听听老朽的高见：出租房最佳“出路”，大约是最后留给后人：自己有生之年一直有房租收入。一旦最后留给后人，出租房的折旧费和增值都清零，重新开始。

但一般情况下，自己生命最后一些年，无论体力还是脑力，都不能管理出租房。即时使用专业的Prop Manager，仍需要有人和PM交流，每年做税，等等。如果后人此时愿意介入，是件好事。如果后人不愿意或没有这种精力，估计只有在自己脑力体力能行的时候，卖掉出租房。而那时的税就会很高。只有用“交税说明有收益”的心态了。

相对来讲，管理股票投资，尤其是指数投资，比管理出租房要简单很多。不知老朽在生命最后几年的出租房管理有什么建议？