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房地产杂谈 四十二,探讨回报率

(2020-09-04 15:26:04) 下一个

前两天看到有跟贴,原话是这样的:

"可是过去几十年在美国投资房地产,年升值率才3%左右呢,似乎纯租金收益率5%都不错了(当然没计杠杆)"

用一个实际例子,23xxx Orange Ave lake forest ca,两房两浴condo,38万,现在可以买到,可租$2000,合理价位,区也不错。 property tax $350/month,HOA$350,保险维修和其他就算$100好了,总共每月开销$800,还没有算空置率。每月净收入$1200,一年$14400,年回报率3.8%,连百分之五都不到,跟贴里说的一点没错。

但是,有别于定存和股票基金发红利,一般是以百分比衡量。收到的租金不能这么简单算,租金是增长趋势。今年的房子两千,明年也许是涨到两千一百,回报率就超过了3.8%。五年,十年,二十年后的回报率将远远超过股市基金,还没有计算房价上涨。

还是以同一个地方为例,我自己的房,完全一样的房。1998年$56000购入,22年时间涨到38万,房价涨的是有点生孩子不能叫生孩子,叫下人!但是,做为职业地主,房价涨跌不是我最关心的,08年金融危机这个房还瞬间跌落十几万呢,总资产一下子跌掉我三百万我找谁说理去。这又有什么关系?有租金收照样吃喝玩乐坐邮轮。那一年我记得挺清楚,山火烧到离我家隔几条马路,我还去看热闹,烧的到都是山上荒草,消防员不管。房子安然无恙,几天后一家人飞去夏威夷度假加上一星期坐环绕四岛的邮轮去了,浮云朝露,如梦人生。

这个房1998年买时的租金是$725/month,HOA$180,地税$50,其他费用算$50,当时的cost低。每月净收入$445,年收入$5340,回报率9.5%,二十多年前的五年定存利息非常高,所以满大街便宜的房子没多少人理睬,有钱还不如放银行吃利息呢,省心。

现在问题来了,房租从$725涨到$1950,2020年orange county housing authority 定出这个地区可以租$2100,我的房租永远低于市场价。这样第一有竞争性,第二低房价维持房客的稳定性。稳定压倒一切,特别是扩张阶段,腾出精力去努力扩张。

第一个问题是回报率怎么算?

实际上我是用了杠杆的,初期阶段急于扩张不得不用杠杆,而且用到极限。当然,没有现金流的杠杆我不敢用,抠眼屎弄瞎了眼的事情我是不干的。 头款25%,$14000,贷款$42000。近百分之十的利率,每月还贷款$350,地税$50,HOA$180,其他$50,收到房租$725减去开销每月净收入不到一百,年回报率和现金买差不多。 这还没有计算空置率,如果空置一两个月,全年颗粒无收,养个儿子不叫爹,白干!

还好,没有白干。

问题二,今天的房租$1950,还贷款$350不变,HOA涨到$350,地税$100(加州有一条霸王条款,地税强压在每年不得超过2%),其他$100,总共开销$900,每月净收入$1050,一年是$12600。 投资进去的头款是$12000,这个回报率怎么算?

还有问题三,当利率下降,我就反复重新贷款refinance,在买来后第五年和另两笔贷款合并为一个贷款,把18笔贷款里的小额部分关掉,并cash out。所以,这个房实际上是没有本钱的free run,这样的回报率怎么算?

回到文中的开始,今天38万的房还值不值得买?先声明,我没有鼓吹去买,从目前看只有3.8%回报率,比较股票基金可能回报率更多,不想指使瞎子去跳河。

不管怎样,我们在美国混日子,不能和土生土长的比。尤其人到中年,倍感孙悟空的压力,又长成猪八戒的身材,有的还弄个沙和尚的发型,更多的人像唐三藏一样的絮絮叨叨.....关键是还特么的离西天越来越近了! 投资理财是我们每一个人都要去做和面对的事情,就像你和你老婆不管白天如胶似漆还是打的天翻地覆,晚上上床睡觉都必须做一件同样的事情---就是闭上眼睛。所以,你如果闭上眼睛去跳河,我也不拦着。

现在钱放银行的利息几乎没有,被通货膨胀一冲,实际上钱是这缩水。顺便说一句,当年把钱放银行坐吃百分之十利息的,随着利率一路下降,可以说是王小二过年,一年不如一年,瓦罐里的王八,越养越抽抽,到今天彻底傻逼了。

房价上涨到何时什么价位没有认真去想过,而房租的增长,南加州这里在未来两三年肯定超过房价上涨,供求关系紧张造成租房市场出现一房难求现象。过去的15年房租翻一倍,冰碳不言,冷暖自知。

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阅读 ()评论 (5)
评论
水木子子 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 : 谢谢。 房价降时, 租金没降。
老朽 回复 悄悄话 回复 '水木子子' 的评论 : 15年一翻,其实可以算出来。06年房价高点时我的记录是租$1300。
08年崩盘会我在二万以下价位又买个相同的几个,租$1300。
我的房子比市场低,现在租$1950,而orange county housing authority 租给穷人的标准都已经$2100了。
水木子子 回复 悄悄话 您 98年 买时, 租金$725, 2020 年租金$1950. 2006 年时, 这个房子的房价应和现在差不多,当时租金是多少?2008 年时, 这个房子是十几万, 当时收的房租是多少?很感谢您和我们分享您的经验。
老朽 回复 悄悄话 回复 'stop-loss' 的评论 : 谢谢老大来访,人有两种懒法,我大概是属于脑子懒,所以去努力做房地产。
stop-loss 回复 悄悄话 人不能懒,什么都不做。美国还是公平的社会,一份付出,一份收获。投股市也好,投房市也好,都得动手干起来。
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