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房地产杂谈 三十九, 从赌城说起

(2020-07-03 00:50:37) 下一个

按说没有资格谈自己一亩三分地以外的事情,但Las Vegas拉斯维加斯去过几十次,算是比较了解吧。

从大面上说,因为疫情,多数地区和行业都受影响。维加斯是旅游城市,受影响巨大。疫情一旦好转,维加斯会率先恢复,美国人生性不能在家老老实实待着。坐邮轮、以及长途飞行还是有很多人心有余悸。自驾自助游会先一步蠢蠢欲动,坛子上的虎哥不就已经按捺不住,顶风作案去了黄石公园。

从南加州到维加斯也就三个多小时开车路程,光南加州两千多万人口就能支撑起维加斯的半边天。远程旅游不方便就先近程,我们可能也是要被打回维加斯、大峡谷、犹他州等不远不近的地方去开车逛逛。

我一直不看好单一经济地方的房地产(大学城除外,大学还是要办的,即使会遇到暂时困难)。维加斯是个异数,娱乐界的龙头老大不能倒。但这次疫情一来,就看到单一经济的杀伤力。赌场一关闭,多少万人失业,肯定会影响房地产。

09年我们每两三个月去一次拉斯维加斯,住Venetian豪华酒店,每次四晚,免费住。当时全国各地的房地产哀鸿遍野,赌城尤甚,五星级酒店周日免费,周末象征性收点钱,有人来起码有点人气。我们用一两天时间去看房子,几万块钱的房子大把抓,几千块钱的房子也有。佛州、德州也去看过,也有许多房子便宜的要死,最后还是忍住了,没有买。主要考虑的是异地投资不容易管理,还是努力经营好眼前的一亩三分地。

更早一点,大约94年前后,虽然才来美国不久,已经在房地产公司干了几年,第一份工就是在房地产公司打杂。仍然在学习阶段,还没有自己的房子,但从老板那里借来的十万已经在手,自己也积攒了几万块。开始出击,到处看房子,豪宅也看,先过眼瘾,励志。

在报纸上看到,拉斯维加斯北边有个带高尔夫球场社区painted desert有集合住宅condo康斗拍卖,全是新房。我那个时候就是有兴趣,拍卖在周末,我们正好连玩带参加拍卖,我发现,在赌场里的祷告是最真诚的。

我老板也想跟着去,那就带着老头老太太一起去吃喝玩乐。房子成交大概是十万左右,大的近两千尺房子也就十几万,又送高尔夫会员,很诱人。我老板想买,九牛一毛的事情,但他没有研究,听我的,如果我买一个,他就在隔壁买一个,让我管理。

开玩笑,我没钱,手里就那么点有限资金,还是按既定方针办,先多弄几个破房子,利润更大一点。再说,毕竟路途遥远,开车要半天时间,异地投资不想考虑。想说的是,社区因为地段偏离维加斯中心太远,房价要死不活,估计今天的翻一倍了不起了,而在南加州房价可能翻了几倍。当然,拉斯维加斯的现金流好,即使现在买来收租也还是不错。

拉斯维加斯完全是娱乐之都,世界著名的赌城。干服务性工作者是绝大多数,这样的工作流动性大,收入低也不稳定,不会去买房,也没有能力买房子。但人要有地方住,就不得不租房子。

拉斯维加斯周边空地太多,地不值钱,二手房就更不值钱。所以,投资拉斯维加斯房地产要以低端打工者为主,以现金流为本,别指望房子升值有多大,有就当是红利。我觉得拉斯维加斯低端房子的现金流应该不错,也容易租,市场摆在那里。个人小地主比大型公寓有竞争,公寓的开销大,有些方面公寓不能提供,比如车库、洗衣机、院子等。规则也可商量,比如养宠物、家里的人口多都有协商的余地,公寓不行。你能提供的公寓没有,加上租金略低,出租房生意应该容易做。

维加斯现在二十多万的房子能租一千多块钱,仍然是相当不错的投资,试想一下,二十多万放银行里面的利息能有多少?相当于没有。能贷款的话,回报率就更惊人了。如果你是十年前买的房子,两三万头款,今天的回报率百分之二十不成问题,加上房子升值和已经还掉十年贷款,基本上摇钱树稳固生长。

如果想扩大规模,应该去重新贷款。现在的利率极低,cash out再投资,或者吃喝嫖赌,还有现金流,就是空手套白狼,没有什么比没有本金还有钱赚更爽快的了。再有,投资房地产图的是被动赚钱,领别人的工资,看别人上班,是上班的最高境界。

疫情中的房子销售在市场上少,而需求量却会增加,这个观点不久前我提出过。再补充一个实事,原计划卖掉房子搬进养老院的人会暂时停止行动,原因就不用说了。现在想卖房的一定有什么难处要脱手,所以要抓住机会。如果你投资房地产注重的是现金流,不要太纠结以后房地产会不会崩盘,而且从长远发展来看,大都会地区房价上涨的可能性更大,当然也不能拿人口萎缩的没落城市地区说事。

什么事情都不是绝对的,谁也不能保证房地产不会崩盘。两个人相识到结婚,谁也不能保证就不离婚,但更大的可能是生孩子发展家庭,即使会遇到些挫折,也要把日子过下去。

房地产有周期性,上两次崩盘之间只有十年。金融危机到现在十几年过去了,会不会马上崩盘?这很难说,也许马上,也许明年,也许几年后,小孩子的屁股,屎尿随时出来,没准。但总会出来,时间问题。但你有没有想过一个可怕的事情,在你的有生之年也许看不到崩盘了。

历史可以是惊人的相似,又不可以重复,前两次崩盘我详细分析过。简单的说,第一次崩盘是滑坡型。建筑商乱盖房、严重的供大于求、房价和房租同时一路走向深渊。第二次是雪崩型,一崩到底,万劫不复。这次崩盘很多人经历了,起因是银行没有节操,乱放款,什么贩夫走卒阿猫阿狗也买房子,瘦驴拉硬屎。一旦发生金融危机、经济下行、失业率高涨、银行呆帐过量、贷款收不上来、房子不可避免的被收回拍卖。08年后这次的崩盘租房市场没有影响,而且还是稳固向上一直到现在。

因为经历过十几年前的第一次崩盘,第二次崩盘一来临便毫无顾忌地杀进去,可惜没有先见之明,没有在崩盘前从银行多弄钱出来,崩盘前从银行弄钱,以手里的二十多个房子抵押,说不定贷款出来一大笔钱,弄个中型旅馆没有问题。崩盘一来,呼啦啦似大厦倾,白茫茫一片房子真干净。但这时候的银行立马成了狗X衙门,许进不许出,只好望房兴叹。

人可以犯错误,也可以原谅。但是在同一个地方犯两次错误,可以说是愚蠢且无可救药,因为生命没有那么多时间让你去浪费。用在房地产市场也一样,你以为建筑商还会没节制的乱盖房,以及银行还会再没有节操的乱放款吗?不应该有这个指望。下一次的房地产崩盘是什么引起,现在没有人知道。你可以掌控努力与投资,却无法掌控结果。

房地产投资就像是回首青春,你会发现自己失去了很多宝贵的东西。但你并不难过,因为你知道,以后会失去的更多。 回首向来萧瑟处,也无风雨也无晴。

房地产投资有天时、地利、人和一说,后两个人为可控,唯有天时可遇不可求。天时是子虚乌有的东西,都是马后炮才发现天时。我经历过两次房地产崩盘,也就是所谓的天时,而且是倾囊杀入。第一次95到98根本有指望能发大财,就是仔细计算现金流,最大限度的从银行借钱,用别人的钱赚钱才是赚钱的最高境界。当然,还有一份对房地产投资的执着,一条路走到黑。当别人开始说你是疯子的时候,你离成功就不远了。我是不相信什么鸡蛋不要放在一个篮子里的屁话,所谓的理财大师最喜欢说的就是这句话。试问,您听说过哪位富豪听从了理财大师的指导而成为富豪的呢?甚至问问哪位理财大师自己是富豪呢?

正所谓,木匠没好床、瓦匠没好墙、编草席的睡土炕、脸上长雀斑的卖雪花霜、自己屁股上流脓的给人治疗痔疮、开班授课著书立论房地产也许本身没几个破房。  

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阅读 ()评论 (45)
评论
老朽 回复 悄悄话 回复 '逍遥白鹤' 的评论 : 冷的地方往温暖地方移动是趋势,我应该算选对方向
老朽 回复 悄悄话 回复 'spot321' 的评论 : 哪里,过奖,混时间久而已
spot321 回复 悄悄话 又仔细看了一遍。难怪你如此厉害,原来一到美国就在房地产行业混1,这多年过去,当然就自成一体家了。
逍遥白鹤 回复 悄悄话 你还是很厉害的,加州的天时地利也更适合大地主盈利和生存,佩服!中西部房产增值率不算高,上次危机后有些学区一般的房子甚至跌到“水下”,好像做地主能坚持下来的不如加州多。
spot321 回复 悄悄话 都是大家!大地主!~~
湾区新妈妈 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 : 再次多谢啊!原来老朽还曾是咱们湾区老乡呢:-) 握手!!
老朽 回复 悄悄话 回复 '湾区新妈妈' 的评论 : 应该是最好方案了,祝好运,湾区新妈。
离开湾区很多年,拉斯维加斯也有多年没去过了。
湾区新妈妈 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 : 明白了,谢谢!目前这个新冠确实让情况变得复杂起来,也许与其让房客租约到期不搬也不交房租的可能性发生,也只能答应她的要求month-to-month,至少她目前还是非常准时支付房租的(已经租了两年。。。)
老朽 回复 悄悄话 回复 '湾区新妈妈' 的评论 : 有权力续约没问题,你有权利让房客搬走但房客不搬就要eviction ,而因为疫情关系,法庭9月份才开张,这就不大好办了。
湾区新妈妈 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 : 多谢回复!值得思考,可能目前我的租客都是到期后再搬走的,所以没有这方面的经验,通过你的分享,确实要好好考虑一下。。。再想请教一下新冠疫情之下如果租约到期了,房东至少有权利决定续约还是请房客搬走吧。。。
老朽 回复 悄悄话 回复 '湾区新妈妈' 的评论 : 理解,我还是想再说说,租约对房东的约束力大过房客,即使你和房客签了约,他们想冬天搬走,毁约,你没什么办法。
湾区新妈妈 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 : 多谢分享宝贵经验。之所以没有同意Month-to-Month lease,是因为不想租客在冬天突然提出结束lease。。。。
因为根据以往好几次冬天(特别是感恩节到圣诞元旦期间)出租房上市的经验,看房的租客比较少,或是要降价很多才能招来租客,所以最好是2月份开始租房市场才开始活跃起来,如果租半年正好明年二月份,即使租客要搬走也比较容易招租客。。。
老朽 回复 悄悄话 回复 '湾区新妈妈' 的评论 : 我的租约只签一年,一年后自动转为month to month。房客如果想搬走,租约是没有用的。你为什么要解约呢,你应该同意房客的要求。
不太明了你的想法是什么。
湾区新妈妈 回复 悄悄话 再次拜读了,真是不愧为地产方面的行家啊,太有眼光了!!
在此想请教一下:我有个赌城的出租房本月底到期,租客说愿意续签一年但要设一个附加条件即允许任何时候只要提前30天通知就可以搬走( 该租客本身就是地产经纪,也许是想找机会趁房地产的低点自己买房住。。。。),我没答应,只是发信说特殊情况(Pandemic time)可以签约半年,没有month-to-month lease,发信已经快一周了还没收到其回音,在这种情况下,仍然可以直接通知租客按原计划到期(即本月底)解约,请他搬走吗?还是有其他更好的解决办法?先谢了!
老朽 回复 悄悄话 回复 '十八号院' 的评论 : 没有真经,房地产混久了,怎么也算吃过几碗稀粥。
十八号院 回复 悄悄话 受益非浅,我大学同学在加州开旅行社,在拉斯买了若干屋,50不到已经在家读佛经了。他忽悠我,我不敢买,住在那,我还不成了赌场优秀打工仔啦。我忽悠朋友买了房,30万拿到手,说2年涨了几万刀。记得法国桥牌冠军队来北京,陆禹介绍中国男队,王建华清华教授,丁关根,裘宗沪,比赛结束,气得丁关根大骂。法国领队打趣,你们教授多,我们都是技工多,园丁。你说的真对,哪个富豪是听了理财大师的话?纸上谈兵的都是花架子。打算好好拜读一下你的真知灼见,看看怎么照葫芦画瓢。感谢分享发财经!
老朽 回复 悄悄话 回复 '康赛欧' 的评论 : 你是那里的地头蛇,我们去过几十次,很哈皮的地方,就是太远,不易管理,放弃了。
康赛欧 回复 悄悄话 维加斯是个不错的地方,只是夏季很热,气候特别干燥。在那里做房地产,租客主要是属于中低档收入。当时我看上那里,主要是房价低,地产税低,法律对地主非常有利,还有就是房子很新,不用太多的维修。
老朽 回复 悄悄话 回复 '威伯' 的评论 : 你说的更在理,我只是为了押韵而已。
威伯 回复 悄悄话 朽哥,您说的句句在理儿。加一句,“开班授课著书立论股票的,估计兜里没几个子儿”。
老朽 回复 悄悄话 回复 '紫嫣淡染' 的评论 : 谢谢来访,找个机会谈谈。
紫嫣淡染 回复 悄悄话 今天又来听课了,希望讲讲橙县,好奇和期待。谢谢!
老朽 回复 悄悄话 回复 '老田321' 的评论 : 谢谢老田评点
老田321 回复 悄悄话 老朽说实话,讲真言。很多人受益。
老朽 回复 悄悄话 回复 '西门祝' 的评论 : 谢谢兄弟来访,从上大学起就用笔名老朽,不知不觉真到了不可雕也。
西门祝 回复 悄悄话 自称老朽者,第一未必老,第二则一定不朽。硬要说朽,则是有化腐朽为神奇的功力。大神(相对老朽称呼)对投资房产的真见卓知,常使大家茅塞顿开。见过人可以谦虚,可很少见人这么谦虚。引申出去,如果国内一哥有点这个作风,哪里有什么贸易战一说?嗟乎!
老朽 回复 悄悄话 回复 '毕凡' 的评论 : 我只懂橙县,没什么问题。不管生活还是投资都没的说,你可以Google 一下橙县人口比例,这种构成全美国也找不出来。
老朽 回复 悄悄话 回复 'Dalidali' 的评论 : 不喜欢赌的人住那里挺好,偶尔玩几把也无所谓。你要考虑不利的方面,夏天热的要死,每天的电费最少十块钱,有些老人去赌场避暑,吃便宜餐打发时间。
毕凡 回复 悄悄话 朽哥大作每次拜读,从不空“头”而归。

请问朽哥,南加州橙县和圣地亚哥一带,为未来涨价买房现在是合适的时机吗?哪里买潜力大些?

朽哥尽管指教,后果免责。
Dalidali 回复 悄悄话 在拉斯维加斯养老也不错,如果你能确定不会上赌瘾,不怕干燥。 最近也有朋友搬了过去。
2011,2012看那里房子那么便宜,想搬过去,可LD觉得那里学区学校不好。
我去拉斯维加斯大概近10次了, 总有冲动等退休后搬过去,赌场吃饭多方便啊,又离各大国家公园那么近, 娱乐更不用提了........好处多多啊! :)
老朽 回复 悄悄话 回复 'yanshengjiang' 的评论 : 谢谢老大,您是不知道,我在风坛得罪过正人君子,被删贴,怪我自己口无遮拦。现在我在风坛发贴比较谨慎,不敢写的太生猛。
yanshengjiang 回复 悄悄话 博主文字很厉害,在世界风情看不出来,读了这篇才知,远超过那个严教授!
老朽 回复 悄悄话 回复 '人参花' 的评论 : 不是我眼前的一亩三分地不能乱说。
我是从北加州开始的,离开已经久远。对于自住房来说,如果你在这个地方打算住几年以上,要考虑买。除非是高端房,中低端房没有向下的空间。
老朽 回复 悄悄话 回复 '乔宁' 的评论 : 谢谢乔老爷评点
人参花 回复 悄悄话 先是恍惚了一下,以为在旅游界。在这里感谢一下老朽同学关于游轮的帖子,我受益很多。现在您转回房地产界,又有问题请教。如果在北加买房子还是要等等吧?多谢。
乔宁 回复 悄悄话 写的真好,也觉得那里收租不错。房价上升很慢,跟德州,佛州差不多。离南加州近。
谢谢分享!
老朽 回复 悄悄话 回复 '鲁迅九' 的评论 : 怪我没说清楚,因为经济大萧条,赌城酒店没有生意,给老客户发信免费去住。我们住南加州,亲戚朋友来访的多,常带他们去赌城,我的名字登记,有记录。我是一点不赌,另一位拉老虎机,我陪着看看,蹭两杯免费酒喝。限度是一天两百,输光走人。
鲁迅九 回复 悄悄话 回复 '老朽' 的评论 : 哈哈,我是顺着你的意思往下说。那一定是夸赞。
鲁迅九 回复 悄悄话 【09年我们每两三个月去一次拉斯维加斯,住Venetian豪华酒店,每次四晚,免费住。】

评:赞!老朽讲述了自己周围的那段历史,也透露了自己的嗜好,每两个月,就要去赌城掷把骰子。

酒店和赌场是一家的。酒店可以免费住,是因为在特殊时期,酒店的费用需要你在赌桌上用赌资来付。
老朽 回复 悄悄话 回复 '鲁迅九' 的评论 : 您这是夸我呢还是骂我呢?谢谢阅读。
鲁迅九 回复 悄悄话 【正所谓,木匠没好床、瓦匠没好墙、编草席的睡土炕、脸上长雀斑的卖雪花霜、自己屁股上流脓的给人治疗痔疮、开班授课著书立论房地产也许本身没几个破房。 】

评:有道理,在大学里讲相对论的不一定就是第二个爱因斯坦。
老朽 回复 悄悄话 回复 'yanshengjiang' 的评论 : 绝对不敢称专家,过奖汗颜,谢谢阅读。
yanshengjiang 回复 悄悄话 拜读了。原来博主不仅在世界风情谈论旅游,见解独到,而且是房地产专家,佩服!
老朽 回复 悄悄话 回复 '梅华书香' 的评论 : 哪里,不敢,谢谢阅读。
梅华书香 回复 悄悄话 专家啊!!
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