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房地产杂谈 三十七,瓶颈

(2020-05-11 00:00:51) 下一个

我们这一代人大多是二三十年前,背井离乡,远渡重洋来到美利坚,从一无所有开始做黄梁美国梦,屌丝穷光蛋就只能一边念书一边打工。书读的比苏秦还苦、活干得比驴还累、吃的比猪都差、起得比鸡都早、下班比小姐都晚、装得比孙子都好、钱挣得比老墨都少。我们不能和新一代留学生和富二代比,一出生就含着金钥匙,小母牛坐火箭,牛逼哄哄带闪电!

经过努力打拼,工作生活稳定下来以后,但凡有责任心的人自然要会担心未来在哪里。人生两大悲剧莫过于美人迟暮和英雄谢顶。回首向来萧瑟处,也无风雨也无晴。所以要未雨绸缪,开始考虑投资问题。其中的一些人可怜夜半虚前席,不问苍生问股神。另一部分则白手起家,从微弱地主做起,筚路蓝缕,以启山林,许多发展成中小地主,也有个别成为了大地主。

不管你是打工炒股、开餐馆做生意、贩私走毒、卖淫嫖娼、搞政治吹牛逼,都必须有个地方住。人的日常生活,衣食住行都是刚需。其他几项都可以通过高科技实现降低成本,而人口的增长和土地的不可再生性,注定了房价的必然上涨,即使是某个时段或某个特别事件,比如现在的新冠疫情造成房价回落,这不过是暂时现象。

疫情都这么严重了,怎么还不见房价往下掉呢?真心希望能掉下去,先看看热闹,更希望能抄底握在手里。这就像看到女人穿无肩带胸罩,有一半的男人疑惑好奇,并百思不得其解:有容奶大,是什么原理支撑了它呢?另一半男人则色迷瞪眼,盼着它掉下去,盼望能眼睛吃冰淇淋一览无余,更恨不得伸出魔爪智取其乳。而穿无肩带胸罩的女人会让男人死了这条心,永不可能让它掉下去。就算眼看着要往下掉,提一提还是又上去了。

在美国,有近百分之四十的人是租房子住,自住房的占有率以后只能是越来越小,也就是说投资出租房前景看好,市场会越来越大。租房子住的绝大多数是因为买不起房,但也不乏有人就是不买房,对于不买房的所有人,地主们都应该脱帽致敬,毕竟是我们的衣食父母。

不买房的杨白劳把钱存到银行,钱就会被银行借给黄世仁来买房。其结果是杨白劳住着黄世仁用杨白劳存的钱买来的房,黄世仁还收着杨白劳的房租,用杨白劳的房租还房贷,现代化的黄世仁就是这么运作的。到头来家有余粮的是地主黄世仁,杨白劳依然是两手攥着空拳头,一无所有。

财产分动产和不动产,中英文都很好理解,"real estate"你不能把它搬走,地契grant deed上的产权是fee simple才是不动产。mobile home 可以搬走,但不是真正意义上的不动产。土地搬不走,你只是拥有一堆破木头,然后lease land。所以,我们一般所指的房地产是不动产,不能移动的财产。当然,特殊情况除外,比如地震的时候,房子还是会动的。

中国人有土斯有财的观念根深蒂固,就算不做地主,怎么也要弄个属于自己的自住房。人到中年有四难,考研、买房、彩票中奖、伺候丈母娘。中彩根本别有指望,而买房当属最不难,再难也难不过考博士,有个破小房才有底气对付丈母娘,起码不招丈母娘的白眼。

自住房不能完全算投资,而出租房则完全是为盈利为目的,绝对的投资。投资房地产从微弱地主起向上扩张,总要有个过程,不可能屎壳郎坐二踢脚一步登天。每发展到一个阶段自然会遇到瓶颈,能一个个突破瓶颈才能发展壮大。

最困难的是开始阶段,你必须在一个很短的时间里经历找房,看房、买房、贷款、招租、维修、管理甚至赶人等等,这么多事情突然一起出现,总好像狗咬瓷盘子,无从下口。突破了第一步,以后的事情就不难。说是不难,随着数量的增加,还是会遇到难处。

我曾经以南加州为例把地主分为不同层次,一到两个房是微地主;三到五个房是弱地主;十个房以下是小地主;十个房以上是中地主;五十个房以上是大地主,独立住宅single family 和集合住宅condo混合计算。在人口稠密的大都会地区,地少人多,一味追求独立住宅的成本会很高,现金流也就差。

比如南加州沿海城市三房独立屋七十万算是便宜的,能租到三千就可以满足。而三房康斗四十多万可以买到,租两千五问题不大。租金只差五百,房价能有近三十万差别。虽然康斗有管理费,如果是三百左右可以接受。管理费并不是一无是处,包含了保险和外部维修,以及水费和公共设施。

全美国各地区发展不平衡,国家最低工资是七美元多点,有的个别穷州只有五块多。加州今年是$12一小时,但洛杉矶已经达到$14.25,旧金山是15.59。最低工资已经是这个水平,房价再不高就见鬼了。南加州沿海地区房价要贵过内陆起码百分之三十,而北加州湾区有些地方要贵过南加州沿海百分之五十到一倍。所以,计算地主的层次,拥有的房子多少要根据不同地区来调整。

还是以南加州沿海为例,哪怕是只有一两个房的微地主,到了退休年龄,手里有两三千块钱的租金总比单靠退休金生活的日子强很多。茅椽蓬牖一相逢,便胜却、人间无数。

努一把力再搞几个房,基本上不用依赖打工收入,也就是说不再需要看老板眼色行事,此处不留爷,自有留爷处。

如果能突破瓶颈,进入小地主层次,或者说有每月一万租金落袋,则不怕被雷。雷就雷,回家抱娃或者伺候丈母娘去也!

在南加州,当你手里拥有超过十个房,雷老板是分分钟的事情,而且不管房子有没有贷款。贷款额是固定的,租金的增长则是必然。我曾经有过自己的梦想的人生:睡觉睡到自然醒,数钱数到手抽筋。做了职业地主,三个自由里先享受到的是时间自由,其现实人生体现为:数钱数到自然醒,睡觉睡到手抽筋…

能做到大地主级别靠一般的努力是没有用的,用牛城地主的话是命里的事情,那才是真正的富人。屌丝们总是以为有钱的富人就一定很快乐吗?以为是唯心主义。事实上富人们的快乐是屌丝们根本想象不到的,既然想像不到就是百岁思春,想也白想。

所以,我们普通人不要去想怎么能成为富人,即使年薪百万的码工也算不上富人,有几个几十个破房的地主更不算。当然了,达不到富人的标准,就会始终感觉自己穷,即使有能力每年都去大溪地或卡布里岛度假、旅行坐商务舱、豪华邮轮满世界跑、送孩子上私人学校等等,还是会觉得自己穷。除非到哪天,你感觉自己的司机穷、自己的厨子穷、自己的保姆穷、自己的园丁穷、到那时候你的确不穷了。

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评论
老朽 回复 悄悄话 回复 'Ping_萍萍2018' 的评论 : 谢谢补充评点
Ping_萍萍2018 回复 悄悄话 “对比各种赚钱方式,收房租还是比较容易的。”
同意这个观点。房子是地主的货物,但不会坏,不会过时,在美国和香港也不会压货,是最好的生意。
试想其他商品,衣服一季就过时了,水果一两天坏了,食物半天就馊了。销售那些商品要店面,人手,仓库,水电,全部搞定后一点剩余才是自己的收入。房子比较起来确实是较好管理经营的。
老朽 回复 悄悄话 回复 'smithmaella' 的评论 : 有些人挺热爱自己的事业,问题是不得不为五斗米折腰。这几年接触过行行色色的地主,有画家,艺术家,搞科研等等。有几个破房子收租,可以放心的搞自己的事业,赚钱不赚钱就无所谓了。
smithmaella 回复 悄悄话 回复 '无陌逐非' 的评论 : 我们这儿的一老美,GE的工程师,从30多岁开始做地产,将近30年了,600多个mobile home lots 出租,$320/lot. 不知他是富人还是富人阶层。他親自经营,他儿子刚刚加入,是COO。
smithmaella 回复 悄悄话 回复 '山里人家168' 的评论 : 42岁左右来美,工作了廿年,SSI 才一千多刀,搞什么门子的科研的?可能是生物的博士后吧!
老朽 回复 悄悄话 回复 '无陌逐非' 的评论 : 肯定不能算富人
无陌逐非 回复 悄悄话 富人还亲自管理房子的,不是富人阶层。
老朽 回复 悄悄话 回复 '山里人家168' 的评论 : 所以,不用太多,有一两个就明显比别人强。
老朽 回复 悄悄话 回复 'BeijingGirl1' 的评论 : 再低也没有人去做吧?明年后年最低工资还会增长。
老朽 回复 悄悄话 回复 '乔宁' 的评论 : 瞎说,我就小学生水平的淘粪工,乔老爷谬奖。
山里人家168 回复 悄悄话 对于半路来美工作工作了20几年的人来说,我周围就有不少这样的搞研究的人,如62岁退休每月的社安金也只有一千多刀。而我的一个在上次危机中买的一个房,除了所有的开销包括还贷之外,每个月的正现金流也有这个数了。
BeijingGirl1 回复 悄悄话 美国目前最低时薪是7.25. 在地就是违法的雇佣啦。
乔宁 回复 悄悄话 我觉得世上的难事,对会者不难,对知者不难。
做地主是做生意,与形形色色的人打交道,懂得取舍进退。与读学位不同。
朽爷算的上是地产学的博導哈!
老朽 回复 悄悄话 回复 'smithmaella' 的评论 : 我总是说,做地主需要对付烂人,是有难的地方,但这些都是具体问题,可以解决。再难还能难的过读博士?
老朽 回复 悄悄话 凡事都有好坏两面,有许多人抵制condo,应该客观的看问题。
老朽 回复 悄悄话 当然,钱难挣屎难吃,没有什么容易赚钱的途径,但对比各种赚钱方式,收房租还是比较容易的。
smithmaella 回复 悄悄话 朽地主又一篇雄文。现在是囤现金,等待割韭菜。房价肯定要降。
小徐徐:是的,不做房地产前不知道。美国这片神奇的土地上神奇的烂人贼多。怎么办?deal with it。能让他们把我们想做要做的事情搞乱?做地主,真的不容易。但是非常锻练人哩!精神体力都会刀枪不入。
生命太短99 回复 悄悄话 康斗出租最大的好处是无需TF, 有问题都找Super.
小徐徐 回复 悄悄话 仅仅想到了数钱数到手抽筋是不够的,碰到无赖的房客…
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