美国加州房地产税（一）

                    美国加州房地产税（一）

    在美国房产的所有者每年都要为他们的房产交税，另外在买卖或赠予的交易中还要缴纳联邦税和交易税。这些税在房地产交易中经常是首先考虑的因素。一个市(city)或一个县(county，通常几十个市组成一个县)最主要的财政来源是地产税，地产税是根据地产的价值而确定的税收，半年或一年一缴纳。这种税也被称作从价税（从价税--根据财产的价值按比率确定的税），所以说地税是基于个人的承受能力而征收的，换句话说，既然有能力卖的起房自然也能付得起地税。

    既然是从价税，价从何来，每次交易的价格或市场价，哪个高按哪个征税。所谓市场价是由县里的估价员每年的评估而来，估价包括土地、建筑物以及用于商业活动的动产。县估价员评估县和市的地产，只有一小部分的市自己估价，例如洛杉矶县帕萨迪纳市有自己的估价部门，而旧金山很特殊，县和市双重评估。通常除了政府所有的物业，商业物业的有形资产（不包括库存）是被征税的，而无形资产比如信誉、口碑、商业机会等不征税。县估价员估价，县管理委员会制定税率，县征收员征收地税。没有付清地税的房产征收员有权要求拍卖收缴地税，拍卖所得除缴纳地税外还有结余，会退还给原业主。

    加州地税税率制定涉及到加州13号议案，加州13号议案限制了地产税的税率不能超过1%，以1975年3月1日的市场价为基准，每年市场价递增按2%计算。如果有变动还是需要评估，比如装修扩建等，1975年以后兴建的房屋要加上累计到当年的市场价差值。不过不同的地区由于公众的投票表决税率有所不同，但迫于13号议案税率变化不大。城市发展需要钱，于是一系列的五花八门的和地产税有关的特殊税就出现了，这些税在房产买卖中必须公开不得隐瞒。（待续）