近日，一则尔湾的新闻引起了我的注意，“尔湾市府批准在2045年前，最多在该市兴建57656户住宅”。
新闻链接：https://www.worldjournal.com/wj/story/121360/8286935?
尔湾，位于南加州橙县中部，属于中上阶层社区，深受华裔移民的喜爱。
十九世纪中后期，詹姆斯. 尔湾（James Irvine)从几名小地主手中收购了大约11万英亩的土地，面积从太平洋直到圣安娜河。詹姆斯死后，他的儿子成立了尔湾公司来管理这片土地。
尔湾的早期历史Irvine Ranch Historic Park
1888年，太平洋铁路公司在圣地亚哥与洛杉矶之间设立了一个新的火车站。一开始当局以尔湾家族的Myford Irvine 来命名为Myford站，1914年改名为尔湾站。尔湾镇就沿着这座火车站建立了起来。今天，这些尔湾最早的历史建筑被称为尔湾旧城，在现在的五号公路与133号公路交汇处附近。
直到上世纪中叶，现在的尔湾市境内仍未进行大规模的城市开发。除了一个围绕火车站建立的小城镇、以及美军陆战队“公牛”空军基地（MCAS El Toro), 其余地方基本上是果园、养牛场、农田。
此时，尔湾公司开始逐步出售土地来进行城市开发。1959年，加州大学向尔湾公司购买1000英亩的土地来建设新校园；尔湾公司以象征性“一美元”的价钱把土地“卖”给了加州大学；这座新校园后来被命名为尔湾加大。
尔湾加大建成后，当局规划围绕校园建起一座能容纳五万名居民的新城镇。该城市被命名为尔湾，并在1971年正式建市。
尔湾市完全按照城市规划标准来建设。几年内，围绕尔湾加大的Turtle Rock, University Park, Westpark, Walnut 等社区先后建成。其中Turtle Rock(乌龟岩）是建在山上的独立屋社区，被称为“老钱区”。
图为尔湾的湖边社区Woodbridge, 建于1970年代。
正当尔湾的南边、西边城市建设进行得如火如荼时，尔湾的东边、北边却因为“公牛”空军基地而停滞不前，噪音污染令发展商望而却步。
1999年，“公牛”空军基地正式关闭，橙县政府把它改造成大公园（而不是民用机场），尔湾北部的城市发展得以加快。
本世纪初，花果山、Northpark、Eastwood、Northwood、Woodbury 、Stonegate、Portola Springs 等北尔湾社区先后建成或者即将建成（这些社区的大部分屋主都要交HOA物业管理费，每个月几百块不等）。当屋主们欢天喜地地入住新屋时，发现他们除了要交1%的正常地税外，还要每年多交一笔几千块钱的名为Mello Roos的“特别地税”。
原来，自从13号提案在1978年通过后，加州地方政府被限制了地税的征收。为了弥补新社区基础设施建设（如道路、水电、学校）的支出，加州在1996年通过Mello Roos, 允许新社区向居民征收“特别地税”，为期是房屋建成后的20至40年不等。
几年前的北尔湾社区房价及华人屋主占比，数据源自小红书博主
2010年，随着美国经济走出金融海啸的低谷，尔湾房地产市场越来越热，房价涨幅高于全国平均水平。现在，尔湾“老钱区”乌龟岩的房价中位数为240万美元，尺价超过1000美元；北部占地面积较大的新区花果山的房价中位数为320万美元，尺价超过1100美元；东部新区大公园，房子面积较小（据说住户如果煮饭时缺酱油，可以透过二楼窗户向邻居借酱油，伸手即可拿到，说明两户之间相距很短），房价中位数为190万美元，尺价为800美元。整个尔湾市的房价中位数为156万美元，其中独立屋的售价中位数为180万美元。
尔湾花果山的冬天早晨。
尔湾现在有30万名居民。除了因为宜居(气候温和、治安好）、学区好而吸引了很多人（尤其是华裔移民）前来定居外；尔湾的交通方便、工作机会多（包括尔湾加大、暴雪娱乐、博通都在尔湾），也在一定程度上抬高了房价。
KPMG办公室，位于Spectrum Center 附近。
即使不买房，在尔湾租房也是很贵的。
花果山的四房独立屋月租在五千至一万美元，两房公寓月租三千美元；大公园附近的四房独立屋月租五千至九千美元，两房公寓月租四千美元；Woodbridge 的四房独立屋月租多是五千美元，两房公寓三千美元；乌龟岩的四房独立屋月租五六千美元，两房公寓三千美元。
办公室密集、交通便利的Spectrum Center 附近建了很多新的公寓（隶属于尔湾公司）。单身公寓月租金$2620, 两房最贵至$5005, 建筑密度还可以。
从Spectrum Center 望向尔湾大公园
405号公路旁的Park Place Apartment Homes 建了几座五层楼的公寓。我有认识的人住在那里，建筑密度较为密集，可能有上千个单位。单身公寓月租金$2800, 两房最贵至$4300美元。
