白云故乡
自娱自乐的的心得和经历
就这样在日本拥有了自己的一亩三分地。我说不清自己是不是胆子很大。但很肯定自己是一个做事很认真的人。也许经营BnB是我对这房子最终的计划，但目前没有任何经验的我，需要做很多功课。不但需要了解在日本的法律环境，商业环境，更要清楚具体的经营和操作方法。所以，房子过户后我并不急着马上在日本着手这个计划。当务之急，是要确定能给我提供服务的专业人员，他们的费用，现金流，房子日常费用支出以及税务理顺理清。
人员方面，主要是物业管理和税理士。
我用了周先生介绍的房产管理公司。因为不懂日语的无助感越来越深。我已经离开中国很久，在工作上更习惯和说英语的人士打交道。但在日本这样的人不多。幸好这里有很多中国人在这行工作。物业管理会帮我打理房子和租客的日常工作。这点和其他地方没有什么不同。
我发现日本的物业管理公司似乎没有每个月提供费用和收入明细的习惯。我收到每三个月收入的明细，虽然各项费用列得很清楚，却没有每一户租金缴付的明细。我想要知道日本租客付租金的西关，便要求管理公司每个月给我详细到每户收租情况的明细。这个要求好像又有些不寻常，他们也愣了，请我做个格式给他们参考。之后，的确也就照着做了。
因为在日本没账户，管理公司每三个月把租金余额汇给我。在交易过程中我已经发现日本银行汇款收费很高。因此即使我比较喜欢租金马上能到手里，但代价太高，只好忍耐等每三月收到手里。
除了日常规律的费用，当然时不时也会有些修理换配件的支出。金额不算低。比如，可视门铃需要27000日元更换；浴室排气扇需要30000日元左右。每每就是一个单元那一个月的租金。幸好次数不多。
经过12个月，慢慢就了解了大概的规律。空的一间在过户三个月后也租了出去。基本租约都是两年期。一楼的铺面已经在那里很多年，租约都似乎没有写新的，就改改租金。这些年来租金似乎也没有怎么变/涨。满租时表面租金回报10%，扣除各种费用后，纯回报也许是7-8%左右吧。 这个回报我还是满意的，支付在本地贷款利息，各种费用后还是有正现金流。正现金流我会想办法花出去。和其他地方一样，和房产有关的费用包括到日本考察房产的费用是可以扣税的。
税理士给公司报税，最低消费接近30万日元! 如果是给个人报税，只需区区两万日元。如果知道这点，我不会用公司名义来持有。不过，用公司名义来持有也许有些长期灵活性。
日本人勤快和效率高这点名声在外。我个人的观察是他们缺少些灵活性和适应性。我的税务资料除了有他们习惯的本国资料，也有他们非常不习惯的因素和文件。我隔着万里都能感到他们内心的勉强。即使如此，最终还是都处理完了。这三十万日元，说真的不贵。我很感谢帮我和税理士沟通的中国职员。尽心尽力，也是一点没有不耐烦地协助我把这件事情完成。
有管理公司的帮助，房东的确只有算账和付账这个工作。说真的，纯做房东除了开始小小操心，管理好现金流和风控，真是个非常轻省的职业。简直可以说悠闲到了无聊的程度。
管理公司当然不是免费的。远程投资必须付出这个成本。不过我连近程投资也一样请物业管理公司管理。我的想法是，虽说管理没啥高难也不是太花时间，自己的时间也是钱呐。不是说终极目标是要退休要自由吗，实在不想给自己再找一份工作。每个人的想法和决定都没有对错，各取所需吧，不用讨论对错好坏。喜欢自己动手的，也当健身了；喜欢和人打交道的，也算社交了。像我这种喜欢梦想的，就给自己个无所事事的空间遐想吧。
2016年11月，就到日本出（lv）差 (you)了。去时荷包空空，第二天去物业管理公司取了几个月的租金收入用来付旅费，这种感觉非常好!
那么，开始的学习过程就算告一段落了。这几个月，我其实也没闲着遐想，的确是开始研究BnB的可行性。那谁说得好，要学会游泳，就得到水里去试试。
房价涨没涨我真不知道。不过修缮，管理，租户变动等等这些，哪里都一样的。除非做商业地产，出租物业都有这些成本。
因為文中説没有日本銀行帳戸、又説是以公司名义来持有、這公司名义是日本以外的公司？