萨省农地升值大幕才刚拉开？

最近加拿大联邦农业贷款机构FCC公布2013年萨省农地升值28.5%，引来很多热议。有报道称“加拿大农地价格暴涨局面可能已近尾声”引述了有多年经验的农地经纪评论。此报道认为，加拿大农田价格猛升的趋势已经是强弩之末，并且今年萨省农地能够保持现在的价格就不错了。此前也有相关报道质疑：“投资加拿大农场，钱真的有那么好赚吗？”引经据典地对农地的前景提出质疑。

 

加拿大通胀率只有1-2%左右， 农地投资回报能达到28.5%已经相当惊人。加拿大还有如此好的投资机会吗？萨省农地升值真的已经接近尾声了吗？萨省农地真的泡沫惊人吗？

 

笔者最近又采访了加拿大绿地农业总经理农场主苏东亮先生(Frank Su)。去年7月Frank就说前两年萨省农地升值40%只是开胃小菜，真正的大餐尚未开始。FCC的数据某种程度印证了Frank的预测。Frank是特许金融分析师(CFA)和美国注册会计师(CPA), 曾经在四大会计师事务所工作过，为众多中外五百强企业提供过咨询服务，也曾担任两家境外上市公司的首席财务官(CFO), 目前持有萨省专业农地经纪和物业管理牌照，去年萨省MLS上前六大农地交易有两单就是Frank完成的。从2012年9月Frank购买了第一块萨省农地开始深入研究萨省农地。发现很好的商机后，在去年移居萨省，希望开拓萨省农业产业链和中国对接。Frank为了在萨省建立网络，更是加入了萨省领先的专业农业经纪团队之一Re/Max Blue Chip Realty, 并且跟萨省农场主天天打交道以掌握一手当地农业信息。 Frank自己已经买了大约一万亩优质农地，其中大约一千亩在三个月后升值30%后卖出。Frank表示投资需要有前瞻性，也需要有自己独立的判断，分析萨省农地还需要有全球性眼光。如果只是凭萨省前三年升值70%就断定有泡沫，升值即将见顶，就太过肤浅了，有可能错过一辈子难得的投资盛宴。

 

Frank还说FCC的数据是需要解读的。FCC数据并不包括农地正常耕种的回报。目前萨省农地出租的回报在3-5%，但自己耕种回报可以达到10-20%。另外FCC数据是萨省全省的。萨省西部的灰色土地缺水，土壤不肥沃，有的地方土地甚至贬值，而东部黑土带由于降水充沛土壤肥沃去年升值估计接近40%，也就是说有些投资者在去年加上耕种的回报可以达到惊人的50%左右。

 

Frank认为，萨省农地基本上没什么泡沫，他列举了以下一部分原因：

l  萨省的农地还是白菜价，把一亩一千多人民币黑土地并拥有永久产权称为泡沫简直是笑话；

l  萨省农地市场目前是一个健康的市场，主要买地的是本地农民；

l  萨省农地财务上非常健康，目前租金回报在3-5%，大大超过加拿大1-2%的通货膨胀率，农民自己耕种回报超过百分之十；

l  中国投资者虽然不少，但大多数投资者都很小。大的农场（超过10万亩）的几乎都是本地农场主拥有。

l  萨省农地价格目前只有安省的八分之一左右，连邻近的亚省都高出萨省大约一倍半。

 

Frank认为目前萨省农地升值现象类似90年底初的中国房地产，升值大幕有可能才刚刚拉开，未来十年在某些年份有可能升势更加凌厉，势不可挡。Frank提出了几个问题给大家思考：

 

l  中国目前问题众多，但为什么中国领导人史无前例地把2014中央的首要任务列为粮食安全？为什么70多位院士上书中央支持转基因但又不肯公开信的内容？为什么国家领导人出访交谈的主要话题已经变成奶粉和大米了？

l  在牛奶事件之后，两年前国内的牛肉面就几乎见不得牛肉，但您有没有留意到加拿大最近的牛肉价格也开始明显上涨？这背后是否有中国的影子？

l  您有没有听说过2008年粮食危机时世界粮食暴涨，多个国家发生骚乱，世界粮农组织也提醒大家粮食短缺很有可能引起战争？

 

Frank认为萨省农地升值的背后最主要驱动因素是全球性的耕地和水资源再也难以满足人类日益增长的粮食和肉类需求。2008年的粮食危机只是未来粮食危机的预演，未来五年到十年很有可能发生规模若干倍的粮食危机，那时才是萨省农地王者归来的时刻。

 

Frank也指出，农地投资也有风险，不一定适合每一个人。投资农地需要找信誉良好的中介，最好是萨省持牌的专业经纪。他见过几个中国投资者由于接触的是信誉差中介，买地的时候就付出高出市场价格百分之三五十甚至百分之一百。而且买的农地质量太差，到现在还没升值。虽然萨省农地在过去几年普遍升值迅猛，但这些找错中介的投资者们目前还在亏损中。另一方面，由于萨省农地透明度越来越高，中介已经很难从农场主手里买到特别便宜的地。中介买完地再加价卖给投资者的模式已经越来越难走得通，所以投资者最好通过持牌经纪从农场主手里直接买地。

 

如果您对农地投资有兴趣可以访问绿地农业网站www.gfagri.com