投资萨省农地常见问题

1.  为什么说购买萨省农地是加拿大公民和居民特有的权利？

答：萨省法律规定，购买萨省农地必须是加拿大公民和居民，非公民和居民最多只能拥有10英亩的农地。

 

2.  永久居民能够购买萨省农地吗？

答：可以。永久居民一般视为居民。

 

3.  我既不是加拿大公民又不是永久居民，我能够购买农地吗？

答：不一定。如果你持有工作签证，有可能被视为加拿大居民， 就可以购买超过10英亩的农地，但从脱离居民身份的五年内需要转让拥有的农地 。萨省农地相关法律关于居民的定义是一年超过183天居住在加拿大。具体情况尚需跟律师和相关政府部门沟通后再决定。如果你有此需要，请与我们联系。

 

4.  萨省农地是永久产权吗？

答：是。农地一般产权是地面产权（Surface Right）, 不包括矿产权（Mineral Right）。有少部分农地由于历史原因也包括矿产权。

 

5.  农地投资和成为农场主有区别吗？

答：如果你拥有农地你就可以称自己为农场主。农场主可以分为严格意义上的农场主（下称农场主）和以投资为目的的农场主（下称农地投资）。农场主需要亲自负责农场的经营，而农地投资则不需要直接介入经营。成为一个成功的农场主需要最少若干年的农场经验。即使一个农场主在一个地方拥有若干年的农场经验，如果他搬到另一个地方，第一年他也未必做得成功，因为萨省每个地方的气候，土壤和最适合的农作物都有所不同。

 

农地投资和农场主的区别有点象投资店面和经营商铺一样。投资店面并不需要很多经营商铺的知识和经验。

 

6.  农地投资需要考虑哪些方面？

答：农地投资考虑最主要的是持有时间，风险和投资回报。购买需要考虑包括以何种主体持有农地，税收，价格，升值空间，是否出租等等。如果采取出租模式购买后的管理一般比较简单，正常只需要收取租金，付地税和报税。如果有机会在农作物种植期间访问一下农地就更好。

 

7.  如何考虑农地投资回报？

答：农地投资回报包括两部分：升值回报和管理回报。萨省农地的升值回报在2011和2012年大概每年百分之二十。管理回报取决于管理模式。如果采取风险较低的纯出租模式，目前的回报大概每年百分之三到百分之五。

 

8.  如何评估农地的好坏？

答：目前大多数投资者依据的是政府的评估报告。政府的评估报告是在土壤专家的评估基础上做出的，是每年地税收取的依据，有比较高的公信力。当然你也可以自己请土壤专家做评估，同时做土壤测试，但很少有买家这样做。

 

9.  如何评估农地的合理价格？

答：农地的交易价格一般高于政府的评估价。在2013评估价格出来之前很多投资者采取评估价格的倍数来衡量价格。土地价格越好，倍数越高。在政府调整了2013评估价后，由于政府的调整幅度对不同的地差别有可能较大，评估价的倍数依然是一个不错的参考值，但投资者也可以用邻近相似的地的成交价做参考。

 

10.  购买农地需要农地经纪吗?

答：如果你从来没有买过农地，我们认为最好你最好通过买方农地经纪进行交易。第一次购买农地需要考虑的问题比较多，包括以何种主体拥有农地，税务问题，公平价格，后续管理等等。

 

如果你自己以前购买过农地而且现在是跟农民直接购买非挂牌农地，你可能不需要农地经纪。如果你自己以前购买过农地但现在购买的是挂牌农地，最好还是通过买方农地经纪交易，因为买方经纪代表的是买方的最佳利益，会协助你准备文件和沟通。而且由于交易的佣金一般是由卖方支付，通过买方经纪交易一般不会增加费用。

 

11.  能够购买到便宜的农地吗？

答：可以。相对于城市住宅，农地价格相对弹性比较大。有的地方甚至一二十年都没有交易。所谓的公平价格其实是由供需双方的平衡决定的。而且有大量的农地是在熟人之间交易的。如果你认识农民，长期住在萨省，手中有现金，是有机会买到便宜的农地。如果你不满足上述条件，除非你运气非常好，或者你跟经纪关系良好而且经纪碰巧能介绍便宜的农地，一般很难买到特别便宜的。

 

12.  购买农地能够贷款吗？

答：可以。既可以在购买农地时把获得贷款作为合同执行的条件，也可以在购买农地后通过抵押贷款。提供贷款的机构除了银行以外，还有专门提供农业贷款的Farm Credit Canada.  目前的农地贷款有收紧的趋势。

 

13.  购买农地后如何管理？

答：主要有四种管理方式：纯出租，粮食分成，合作耕种和农场作业。纯出租只收取租金。粮食分成不负担生产成本，租金以部分粮食的形式收取。合作耕种负担部分或全部生产成本，农民负责耕种，按双方约定的比例对粮食或者利润进行分成。农场作业是雇佣农民和农场经理进行根种，当然也可以自己耕种。四种模式的预期收益随风险的增加而增加。

 

14.  需要购买多大的农地？

答：我们认为目前农地投资的最小规模是一个quarter（160英亩=0.64平方公里=960中国亩）。小于一个quarter可能就不太好出租。当然如果你购买农地并不是用于种植，比如养鸡，准备细分（subdivision）后建住宅，或者改性变成商业用地等等，小于一个quarter也是可以的。

 

15.  购买农地后容易出租吗？

答：农地是否容易出租视粮食价格，农地质量和区域而定。粮食价格上涨，农民种地有利可图，农地就好出租。肥沃的土地比较好出租，有很多地方土地农民甚至是抢着租。我们公司协助购买的农地一般都把租约签订作为购买的条件。

 

16.  农地是否越大越好租？

答：不一定。一到几quarter的农地，一般周边的农民都能负担得起。如果农地大到十几个quarter以上，每年投入的种子化肥租金等等对一般的农民就是一个不小的负担，而且农民可能还需要添加额外的机械。大的地块的出租可能需要找大的农场主，而每一个地方大的农场主数量可能相当有限。

 

17. 我准备购买30个quarter的土地，是否买在一起最好？

答：如果你准备以农场作业的模式管理农地，买在一起最好，这样便于耕种，也能负担大型机械的成本。但如果你想以出租的形式，从风险管理的模式最好不要买在一起，这样能部分避免某一年这个区域受到水灾，旱灾，病虫害的影响，符合不把所有鸡蛋放在一个篮子的风险管理原则。

 

18.  冬天购买农地合适吗？

答：传统的农地交易旺季是冬天，因为冬天农民比较有空。对于没有经验而且风险容忍度较低的投资者，由于冬天土地被大雪覆盖无法考察，冬天购地可能不太合适。对于有经验的投资者，通过谷歌地球，土地评估报告和农民沟通等，可以有效地降低冬天购地的风险，冬天购买农地有可能是合适的。

 

19.  我可以投资靠近萨斯卡通或者里贾纳城市附近的农地吗？

答：城市附近农地升值背后的驱动因素是城市的发展，而一般农地升值背后最主要的驱动因素是粮食价格的上涨。如果你对城市的发展和规划做过深入的研究而且有足够的耐心，投资城市附近农地可能是个不错的选择。

 

20.  农地投资有何风险？

答：任何投资都有风险，农地投资也不例外。虽然农地投资从长期的角度有可能控制在比较小的范围，但农地投资的风险也不容忽视。

 

农地投资的风险可分为下面三类：

市场风险： 农地的价格是有一定程度的波动的。虽然今年农地价格都处于上升，但不能完全排除中短期价格下降或者某个区域由于天气或者灾害原因导致农地价格下降的可能性。

 

流动性风险：农地属于不动产，套现需要一定时间，快则一两个月慢则七八个月甚至更长时间。

 

运营风险：除了市场风险和流动性风险外，其他风险都可归于运营风险。 如果你选择纯出租，风险相对较少，租金收不上来或者土地质量下降这种风险比较少见。如果你选择合作耕种，农作物收成有可能因病虫害等而下降。

 

21.  如何控制农地投资风险？

答：我们建议投资者：

 

1） 投资周期是五到十年以上。虽然我们有三个月实现30%回报的案例，但我们建议投资者有长期持有农地的准备。

2） 视自己情况控制杠杆。过度借贷购买农地有可能因利率上升或者流动性情况面临压力。

3） 根据情况斟酌出租或者合作耕种条款。比如合作耕种，你可能需要合同中断条款以防出现你无法完全信任为你耕地农民的情况。

4） 选择合作耕种时购买保险。这样能够有效控制你合作耕种的风险。