逍遥人生

行至水穷处 坐起看云时
正文

投资之路(二十八)冷静

(2025-05-25 19:55:53) 下一个

行动之前,我先把所有的钱集中到一个账户里,其中最大的一笔是先生的遣散费。那家公司对他还算不错。这笔钱如果不乱花,几年生活都无忧。

我的目标是现金流,打算用全现金购房,这样可以立刻开始收租,装修后再提升租金水平。HELOC 作为备用。我按预算范围开始搜寻。

挑选了无数套后,终于在 LoopNet 上发现一栋似乎符合我所有标准的楼:楼下三间商铺,楼上十二套两房一厅公寓,共十五个单元,由业主自售,地点也很好。我朋友的先生就在附近大学任教。

我多次联系卖家,才接到他的电话。他让我去楼下鞋店找店长拿钥匙。我开车半小时赶到现场,看到那栋楼像个小庞然大物,心里不禁一阵悸动,暗自想着:如果我能拥有这样一栋楼,好像也挺酷的。呵呵。

店长带我上楼看了两套,我主要看格局,但屋子又破又旧,实在失望。

过了几天,我又带先生一同去看,刚好是周末,楼里学生很多,都是附近大学的租客。我们和店长聊了几句,他支支吾吾地表示,希望我们别涨租。

我开始频繁绕着那片区域转,查周边同类房源的成交记录。附近状况良好的六栋,都开价 180 万,而且转手很快。而这栋只开 138 万,简直像“捡漏”。我当时对混合用途楼不够了解,只觉得是机会,就直接出价 98 万。电话那头传来一阵哈哈大笑,一听就是个老头。后来我们谈成了 110 万。

他起草了一份买卖合约和收入支出表 email 我。我看不太懂,就找自己的过户律师,结果他说他不做商业地产。我又开始上网找地产律师,打了不少电话。许多要先交钱才能看。老头似乎也不急。后来才知道,他人在佛州,正在买房,想等那边敲定后再处理这边。

那段时间,我几乎每周都去几次,三间商铺中有一家关着门、堆满杂物;另一家是洗衣店;还有一家是鞋店,店里还有几个员工,洗衣店偶尔才有人进出。我问起那家空店,老头说租给一个做珠宝手艺的人,对方偶尔会来。

几个月下来,我把周边街区基本走了个遍。某次去看,整栋楼静悄悄的,几乎没人。我去问店长,他笑说:“放假了,学生都回家啦。”

我也去看了几栋同价位的楼房、跟一位地产经纪聊了起来。他告诉我,最近很多人抛售房产,因为地税涨得厉害,政府打算用地税把一些人“挤出去”。那栋楼的地税已经涨到 3.8 万/年,如果还继续涨,就太吓人了。

很多事,真的是“拖一拖、问题全冒出来”。起初的兴奋渐渐被现实冲淡。房子旧,空置多,税负重,各种不确定堆在一起,我决定放弃。谁知这时老头反倒开始催我,估计他在佛州的交易已经完成。

这段经历最大的收获,是我终于找到一位懂商业地产的律师。他看完合约,打电话告诉我:商业地产买卖本质是生意协商,卖家写的合同几乎全是保护他自己的,我们可以加上对我有利的条款。他还问我有没有贷款银行。我说没有。他说待会儿让助理联系我。

就这样,在几番摸索与折腾中,我终于看到了一线清晰的曙光。

[ 打印 ]
阅读 ()评论 (3)
评论
螺丝螺帽 回复 悄悄话 好文, 继续追读
红泥小火炉2022 回复 悄悄话 亲,这说的是什么时候的事呀?现在这种买房维修卖出或出租的模式还灵吗?房价还在涨吗
OrangeBread 回复 悄悄话 混合商铺,比较特别,分析起来各种因素都要考虑,保险,贷款都和单纯公寓楼不同。
因为风险大,所以相对价格低,Cap Rate高。还要考虑exit的时机,到时不好卖,或者卖家的市场比较很少。
登录后才可评论.