逍遥人生
行至水穷处 坐起看云时
行动之前，我先把所有的钱集中到一个账户里，其中最大的一笔是先生的遣散费。那家公司对他还算不错。这笔钱如果不乱花，几年生活都无忧。
我的目标是现金流，打算用全现金购房，这样可以立刻开始收租，装修后再提升租金水平。HELOC 作为备用。我按预算范围开始搜寻。
挑选了无数套后，终于在 LoopNet 上发现一栋似乎符合我所有标准的楼：楼下三间商铺，楼上十二套两房一厅公寓，共十五个单元，由业主自售，地点也很好。我朋友的先生就在附近大学任教。
我多次联系卖家，才接到他的电话。他让我去楼下鞋店找店长拿钥匙。我开车半小时赶到现场，看到那栋楼像个小庞然大物，心里不禁一阵悸动，暗自想着：如果我能拥有这样一栋楼，好像也挺酷的。呵呵。
店长带我上楼看了两套，我主要看格局，但屋子又破又旧，实在失望。
过了几天，我又带先生一同去看，刚好是周末，楼里学生很多，都是附近大学的租客。我们和店长聊了几句，他支支吾吾地表示，希望我们别涨租。
我开始频繁绕着那片区域转，查周边同类房源的成交记录。附近状况良好的六栋，都开价 180 万，而且转手很快。而这栋只开 138 万，简直像“捡漏”。我当时对混合用途楼不够了解，只觉得是机会，就直接出价 98 万。电话那头传来一阵哈哈大笑，一听就是个老头。后来我们谈成了 110 万。
他起草了一份买卖合约和收入支出表 email 我。我看不太懂，就找自己的过户律师，结果他说他不做商业地产。我又开始上网找地产律师，打了不少电话。许多要先交钱才能看。老头似乎也不急。后来才知道，他人在佛州，正在买房，想等那边敲定后再处理这边。
那段时间，我几乎每周都去几次，三间商铺中有一家关着门、堆满杂物；另一家是洗衣店；还有一家是鞋店，店里还有几个员工，洗衣店偶尔才有人进出。我问起那家空店，老头说租给一个做珠宝手艺的人，对方偶尔会来。
几个月下来，我把周边街区基本走了个遍。某次去看，整栋楼静悄悄的，几乎没人。我去问店长，他笑说：“放假了，学生都回家啦。”
我也去看了几栋同价位的楼房、跟一位地产经纪聊了起来。他告诉我，最近很多人抛售房产，因为地税涨得厉害，政府打算用地税把一些人“挤出去”。那栋楼的地税已经涨到 3.8 万/年，如果还继续涨，就太吓人了。
很多事，真的是“拖一拖、问题全冒出来”。起初的兴奋渐渐被现实冲淡。房子旧，空置多，税负重，各种不确定堆在一起，我决定放弃。谁知这时老头反倒开始催我，估计他在佛州的交易已经完成。
这段经历最大的收获，是我终于找到一位懂商业地产的律师。他看完合约，打电话告诉我：商业地产买卖本质是生意协商，卖家写的合同几乎全是保护他自己的，我们可以加上对我有利的条款。他还问我有没有贷款银行。我说没有。他说待会儿让助理联系我。
就这样，在几番摸索与折腾中，我终于看到了一线清晰的曙光。
因为风险大，所以相对价格低，Cap Rate高。还要考虑exit的时机，到时不好卖，或者卖家的市场比较很少。