牛城地主
美洲生活，房地产投资，个人爱好，胡说八道
正文
本来准备我讲一小时，然后是与参与者互动，结果是我贴得太快，上篇中的文字半个小时就贴完了，于是就开始了互动，主要是大家提问，我做答，其中也有别的朋友参与。由于篇幅所限，本文未收录别人的互动，只是问题以及我的回答。
中间TweetyLover(玮玮)主持了十几分种，介绍了些新泽西的情况，在此表示感谢，但本文未收录相关内容。
由于是快速回答，有的未能尽善尽美，本文在整理时略有改动。
储运通快递：请问您都是自己管理维修吗？
牛城地主: 目前是自己维修，体力活找人干
David Cai：Rent/Price 1%，是gross还是net？
牛城地主: gross
Shirley：想问启动资金的问题，看你博文是换车 信用卡等。
牛城地主: 对，动用了所有的资源，感谢那时贷款容易。
Nikki grandma 自己考license有助于找deal吗？
牛城地主: 很有帮助，尤其是热房区
Simon Yunlong Lee: 如果转向开发和商业的话，你的打算是什么？
牛城地主: 在本地找现成的商业房，想办法开发后出租，政府在这方面有资助
Bing 投资房建议买umbrella insurance 吗？
牛城地主: 我目前没买，其实出了事情，保险公司会Take care 的
James007：请问您对出租房多长时间去inspect？或有了问题才去？
牛城地主: 有了事情才去，但要对租户心里有数。去前要跟他们打招呼
Jian Tang：@牛城地主?“我的现金流是gross rental 的一半.” --- 是假定没有房贷？
牛城地主: 我的房子大多数都有贷款，还款包括在内。
Yuz：为了管理和保税 需要注册公司吗？
牛城地主: 我有注册的公司，保护自己的资产和替别人管理。
Ming Ma：牛城地主?家里没有动手维修的人做地主不合适吧？房客找我们时我很头疼。谢谢！?
牛城地主: 那就尽快找一个信得过的Handyman.
Shirley：房间里所有的维修包括电路都需要考相关liences 吗？
牛城地主: 维修不需要License，很多事情都是民不举官不究，我除了经纪外，什么执照都没有，但什么都做。
David Cai：你所有的房产都是注册在一个 llc，还是分开注册？
牛城地主: 都有，有的在公司名下，有的在自己名下
Lucia (立华）：你有和HOA打交道的体会吗？
牛城地主: 没有跟HOA打交道的经验，有和租户，政府的经验
Bing：对于房屋维修如何开始系统学习呢？
牛城地主: 没法系统学习，碰到问题再研究不迟。
Nikki grandma：猜测你们自己有投资的realtor 一般把好deal留给自己，那一般投资人是否应该避开你们这样的经纪？如冒犯请原谅[微笑]。 ?
牛城地主: 不一定，比如我现在已经不买房了，而且投资的区域，价位不一定一样。
王新：能不能介绍下对付/screen 坏房客的经验
牛城地主: 对付坏房客只能用法律，最好能避免坏房客，这问题太大，可以单独讨论。
Changli Liu：我有一个疑虑：有些维修比如电线，煤气管道等等政府要求有license 的专业人员维修安装的活。这些是不是不能自己来做？如果因为民不举官不究自己把活做了，以后相关东西出事故比如着火了。调查起来是不是会有潜在的麻烦？
牛城地主: 做这些时自己应该有把握，查符合的code，不能乱干
James007：能否谈谈为出租房注册公司的好处？多少出租房建议注册？谢谢。
牛城地主: 注册公司的好处是可以在极端情况下，保险公司保不了时保护自己的私人财产。
Chris NJ Realror：用公司名义买房，贷款是问题，贷不出来？
牛城地主: 先自己贷款买下，再转到公司里。
紫阳花开在泽西：我有三个问题,第一,是否夫妻两个账户最多只能贷款买8套房子?第二,贷款是是否用之前的房子做抵押?第四,如果有公司是否就没有限购。问题有点多,感谢大牛。先敬一杯茶[呲牙]。
牛城地主: 我们可以先不讨论贷款的问题，群里有专家。
Xin Li：能不能谈谈如何在市场找deal或者如何在deal上市前知道？谢谢
牛城地主: 没有免费的午餐，好deal一般是银行拍卖房，或状况较差的房，要是都好好的，也不会低价卖，做到提前知道很难，现在信息都是公开的。
Shirley?，芒果?：我如果现在去牛城投资，是个好主意吗？[调皮]我在新泽西，就是说我在牛城买房你们公司可以代管吗？
牛城地主: 正在琢磨这个问题，我有管理公司，要是需求大，雇个人就是了，应该能做到8-10%。
Yuz：我现在有稳定工作 总没有破釜沉舟的勇气做这个 请问您觉得先兼职开始有可能吗？
牛城地主:当然得先兼职了，房地产不是一天就成的，需要几年。
Kevin Wang：我一直都想知道为什么builder 可以买到银行拍卖的房子, 而我们就总是晚一步。?
牛城地主: 没办法，有内线吧
Bluegrass：如何核查租客的现金收入？
牛城地主:现金收入不太好查
Xin Li?：雇我把 扫地打水。漏水漏电，都可以干。绝对童叟无欺，口无怨言
牛城地主: 哈哈哈，PM公司开张时，你来做manager。
Yuz：谢谢！还有个我刚才问的问题 就是低端房是否维修的费用更高？
牛城地主:不一定，我一般买到手后翻新，能挺一些年，该房好处是维修费便宜，租客要求也不高。
john zhou：8-10%不错了，能举个实例吗？
牛城地主: 100k的房子，月租1000-1200，可以自己算算。
Yuz：谢谢！还有个我刚才问的问题 就是低端房是否维修的费用更高？
牛城地主: 不一定，我一般买到手后翻新，能挺一些年，该房好处是维修费便宜，租客要求也不高。
Bing：请问一般multi family 的房子允许分租吗？
牛城地主:multi family 当然是分租的，按unit，以前我的学生房按room出租。
David Cai：你对SFH，Apt，multi-family是怎么看的，喜欢的顺序是什么？
牛城地主:取决于价位和回报，我不喜欢condo。
Guo：问个入门问题，什么事出租房里的低端房？
牛城地主: 低端房就是本地区最便宜的房子
芒果：您认为要想以地主为生，最重要的品质或者性格特点是什么呢？什么是奠定您成功最重要的基石呢？多谢！
牛城地主: 最重要的性格应该是不管有什么烂事都不过心，保持乐观。房地产成功的因素很多，重要的是：deal，资金运行和管理。
Guo：那低端房租户好打交道吗？筛选标准一样吗？多谢！
牛城地主: 我博客里有关于与房客打交道的系列文章。
Chris NJ Realror?：租给学生的房，脏乱不维护，是不是deposit都要扣下来整理房子啊？
牛城地主:不清理干净就扣呗，我每年八月初最忙，因为学生们集体搬进搬出。
小好奇?：有过一次 eviction的是不是绝对不能租？有个condo在招租，男女朋友申请人，女的去年被 evict过。说是因为动手术工作暂停没钱了。我和 lg为此为此意见不一。他说绝对不行，不能坏了规矩。他们发了一堆 email解释。我都动心了。
牛城地主: 若有别的选择就不租吧。
Changli Liu：以后可以进行实例点评吗？
牛城地主: 找来一个，大家评评
TweetyLover(玮玮)：如果房客说vent需要清，是房东的责任吗？
牛城地主: 可以协商，好像法律上没说必须清。
QPan：大学周围的房怎么处理暑假空置？
牛城地主:我都是签一年的，收压金和最后一月的房租，即使暑假搬走了也不在乎。
Shirley：水管和电线是走在墙里的 维修比较困难霸气？
牛城地主: 若是铜管无需维修，电线也不用，坏了也不难修。
小雨：但是没租出去,也基本上是空一年啊！
牛城地主: 有过空过三，四个月的情况。
TweetyLover(玮玮)
?：你有房子需要房客割草吗？如果他们不维护房东也没有办法吧！
牛城地主: 我负责割草（SFH 除外），租户负责铲雪。
QPan：如果我现在 close 的话, 需要等到 8月再租才好吗？
牛城地主: 看你房子在哪
Shirley：冷天铜管不是容易爆？
牛城地主: insulation好的话不会爆
小雨：那租户铲雪你pay tenant吗?
牛城地主: 不pay.
Mike Zhu 今年全城水官都在爆。
牛城地主: 我今年冬天只有一处水管出了问题，花了我3小时。
TweetyLover(玮玮)：sfh怎么办？割草？
牛城地主: 租户自己割草。
TweetyLover(玮玮)： 如果他们不割或不浇水怎么办？
牛城地主: 在合同里写清楚怎样惩罚。
小雨： 30多个房子怎么贷款呢? 博客里有，很多是owner finance。
宾岚：关于冬天水管冻住，我有这个问题，一楼水没问题，不知道为什么二楼洗手间冷水会出不来？我想肯定跟insulation 有关，只是不知如何加强（似乎在墙壁里）的水管里insulation。
牛城地主: 几十年代的房子？
宾岚: 1910年的，正巧这房客又耐寒，晚上温度调在62F[发抖]。
牛城地主: 若没update过的话，墙里没有insulation，可以把全房子强内加入泡沫状insulation，或打开墙单把水管处做好。关于加insulation，可以YouTube上查一下，很多的。
Ming：有没有不开墙的办法？
牛城地主: 有，在相应的地方开个小洞，用专门的机器往里喷insulation。
宾岚：您做过类似的工程吗？算大工程？
牛城地主: 一般大，两人干比较好。政府有这方面的补贴，我的租户申请了政府给免费做的项目。
宾岚：Home Depot 有租吗？
牛城地主: 有，lowes也有。除了没盖房，我基本什么都干过。
QPan：另外, 怎么找合适的人选给自己搞维修？
牛城地主: 找明白的人推荐，自己试看好不好。我专门写了篇博文“怎样建立自己的维修队伍”。
Bluegrass：你换水管用copper 还是PEX管子？
牛城地主: 都用，pex较多，快，便宜。我一天就可以干完一个小SHF。
宾岚：您是说由tenant 出面申请？我们town 也有政府支助，但是有收入限制。
牛城地主: 所以由tenant出面呀，我们是不合格的。
Yuan Cai： 能谈谈买这么多房的风险吗？比如你最担忧什么？
牛城地主: 我没啥可担忧的，房子越多担忧越少。
Yuan Cai：或者说您最早开始的时候感觉的风险？
牛城地主: 开始时啥都担忧，坚强的心是一点点练出来的。
rong cai: 煤气管也自己弄吗？
牛城地主: 我自己弄煤气管，装Furance，hot water tank.
rong xia：纽约煤气管允许用CSST吗？
牛城地主: 啥是Csst？
rong xia：是一种类似Pex的软管，但用于煤气。
牛城地主: 没见过。
rong xia：homedepot在纽约卖，但是不确定能否使用。
牛城地主: 去town里问问inspector, 不管做什么，守法很关键。
James007： 请问AC 和roof 一般多长时间才需换？感觉AC 维护太贵。
牛城地主: 我的出租房没AC，roof看用的材料，15-25年吧，也取决于房子状况。
Changli Liu: 还有时间吗？有的话我找了个牛城在售的房子，请牛城地主点评一下此房是否是个合适的deal：http://www.zillow.com/homedetails/456-W-Ferry-St-Buffalo-NY-14213/30181395_zpid/。
牛城地主: 这应该是由一个双单元房改成SFH的，房租可以到一千左右。应该还不错，但得看里面的状态，若不好的话，就不好说了。
宾岚： 这个不是您说的那个Amherst 区吧？
牛城谢谢大家参与，房地产其实是很简单的事情，祝有心的朋友们成功。我们可以私下多交流。地主: 不是，在buffalo，区很一般，蓝领区和领福利人住的。在amherst，这种房近二十万，房租二千出头。
Kiki：我資金不多，只足夠付apartment類型的downpayment，那你覺得我是可以先買，然後以後等它升值了賣掉再換房子呢。還是先把錢存起來，等足夠了再買房子呢？I mean house
牛城地主: 钱是挣出来的，不是攒出来的。
谢谢大家参与，房地产其实是很简单的事情，祝有心的朋友们成功。我们可以私下多交流。
中间TweetyLover(玮玮)主持了十几分种，介绍了些新泽西的情况，在此表示感谢，但本文未收录相关内容。
由于是快速回答，有的未能尽善尽美，本文在整理时略有改动。
储运通快递：请问您都是自己管理维修吗？
牛城地主: 目前是自己维修，体力活找人干
David Cai：Rent/Price 1%，是gross还是net？
牛城地主: gross
Shirley：想问启动资金的问题，看你博文是换车 信用卡等。
牛城地主: 对，动用了所有的资源，感谢那时贷款容易。
Nikki grandma 自己考license有助于找deal吗？
牛城地主: 很有帮助，尤其是热房区
Simon Yunlong Lee: 如果转向开发和商业的话，你的打算是什么？
牛城地主: 在本地找现成的商业房，想办法开发后出租，政府在这方面有资助
Bing 投资房建议买umbrella insurance 吗？
牛城地主: 我目前没买，其实出了事情，保险公司会Take care 的
James007：请问您对出租房多长时间去inspect？或有了问题才去？
牛城地主: 有了事情才去，但要对租户心里有数。去前要跟他们打招呼
Jian Tang：@牛城地主?“我的现金流是gross rental 的一半.” --- 是假定没有房贷？
牛城地主: 我的房子大多数都有贷款，还款包括在内。
Yuz：为了管理和保税 需要注册公司吗？
牛城地主: 我有注册的公司，保护自己的资产和替别人管理。
Ming Ma：牛城地主?家里没有动手维修的人做地主不合适吧？房客找我们时我很头疼。谢谢！?
牛城地主: 那就尽快找一个信得过的Handyman.
Shirley：房间里所有的维修包括电路都需要考相关liences 吗？
牛城地主: 维修不需要License，很多事情都是民不举官不究，我除了经纪外，什么执照都没有，但什么都做。
David Cai：你所有的房产都是注册在一个 llc，还是分开注册？
牛城地主: 都有，有的在公司名下，有的在自己名下
Lucia (立华）：你有和HOA打交道的体会吗？
牛城地主: 没有跟HOA打交道的经验，有和租户，政府的经验
Bing：对于房屋维修如何开始系统学习呢？
牛城地主: 没法系统学习，碰到问题再研究不迟。
Nikki grandma：猜测你们自己有投资的realtor 一般把好deal留给自己，那一般投资人是否应该避开你们这样的经纪？如冒犯请原谅[微笑]。 ?
牛城地主: 不一定，比如我现在已经不买房了，而且投资的区域，价位不一定一样。
王新：能不能介绍下对付/screen 坏房客的经验
牛城地主: 对付坏房客只能用法律，最好能避免坏房客，这问题太大，可以单独讨论。
Changli Liu：我有一个疑虑：有些维修比如电线，煤气管道等等政府要求有license 的专业人员维修安装的活。这些是不是不能自己来做？如果因为民不举官不究自己把活做了，以后相关东西出事故比如着火了。调查起来是不是会有潜在的麻烦？
牛城地主: 做这些时自己应该有把握，查符合的code，不能乱干
James007：能否谈谈为出租房注册公司的好处？多少出租房建议注册？谢谢。
牛城地主: 注册公司的好处是可以在极端情况下，保险公司保不了时保护自己的私人财产。
Chris NJ Realror：用公司名义买房，贷款是问题，贷不出来？
牛城地主: 先自己贷款买下，再转到公司里。
紫阳花开在泽西：我有三个问题,第一,是否夫妻两个账户最多只能贷款买8套房子?第二,贷款是是否用之前的房子做抵押?第四,如果有公司是否就没有限购。问题有点多,感谢大牛。先敬一杯茶[呲牙]。
牛城地主: 我们可以先不讨论贷款的问题，群里有专家。
Xin Li：能不能谈谈如何在市场找deal或者如何在deal上市前知道？谢谢
牛城地主: 没有免费的午餐，好deal一般是银行拍卖房，或状况较差的房，要是都好好的，也不会低价卖，做到提前知道很难，现在信息都是公开的。
Shirley?，芒果?：我如果现在去牛城投资，是个好主意吗？[调皮]我在新泽西，就是说我在牛城买房你们公司可以代管吗？
牛城地主: 正在琢磨这个问题，我有管理公司，要是需求大，雇个人就是了，应该能做到8-10%。
Yuz：我现在有稳定工作 总没有破釜沉舟的勇气做这个 请问您觉得先兼职开始有可能吗？
牛城地主:当然得先兼职了，房地产不是一天就成的，需要几年。
Kevin Wang：我一直都想知道为什么builder 可以买到银行拍卖的房子, 而我们就总是晚一步。?
牛城地主: 没办法，有内线吧
Bluegrass：如何核查租客的现金收入？
牛城地主:现金收入不太好查
Xin Li?：雇我把 扫地打水。漏水漏电，都可以干。绝对童叟无欺，口无怨言
牛城地主: 哈哈哈，PM公司开张时，你来做manager。
Yuz：谢谢！还有个我刚才问的问题 就是低端房是否维修的费用更高？
牛城地主:不一定，我一般买到手后翻新，能挺一些年，该房好处是维修费便宜，租客要求也不高。
john zhou：8-10%不错了，能举个实例吗？
牛城地主: 100k的房子，月租1000-1200，可以自己算算。
Yuz：谢谢！还有个我刚才问的问题 就是低端房是否维修的费用更高？
牛城地主: 不一定，我一般买到手后翻新，能挺一些年，该房好处是维修费便宜，租客要求也不高。
Bing：请问一般multi family 的房子允许分租吗？
牛城地主:multi family 当然是分租的，按unit，以前我的学生房按room出租。
David Cai：你对SFH，Apt，multi-family是怎么看的，喜欢的顺序是什么？
牛城地主:取决于价位和回报，我不喜欢condo。
Guo：问个入门问题，什么事出租房里的低端房？
牛城地主: 低端房就是本地区最便宜的房子
芒果：您认为要想以地主为生，最重要的品质或者性格特点是什么呢？什么是奠定您成功最重要的基石呢？多谢！
牛城地主: 最重要的性格应该是不管有什么烂事都不过心，保持乐观。房地产成功的因素很多，重要的是：deal，资金运行和管理。
Guo：那低端房租户好打交道吗？筛选标准一样吗？多谢！
牛城地主: 我博客里有关于与房客打交道的系列文章。
Chris NJ Realror?：租给学生的房，脏乱不维护，是不是deposit都要扣下来整理房子啊？
牛城地主:不清理干净就扣呗，我每年八月初最忙，因为学生们集体搬进搬出。
小好奇?：有过一次 eviction的是不是绝对不能租？有个condo在招租，男女朋友申请人，女的去年被 evict过。说是因为动手术工作暂停没钱了。我和 lg为此为此意见不一。他说绝对不行，不能坏了规矩。他们发了一堆 email解释。我都动心了。
牛城地主: 若有别的选择就不租吧。
Changli Liu：以后可以进行实例点评吗？
牛城地主: 找来一个，大家评评
TweetyLover(玮玮)：如果房客说vent需要清，是房东的责任吗？
牛城地主: 可以协商，好像法律上没说必须清。
QPan：大学周围的房怎么处理暑假空置？
牛城地主:我都是签一年的，收压金和最后一月的房租，即使暑假搬走了也不在乎。
Shirley：水管和电线是走在墙里的 维修比较困难霸气？
牛城地主: 若是铜管无需维修，电线也不用，坏了也不难修。
小雨：但是没租出去,也基本上是空一年啊！
牛城地主: 有过空过三，四个月的情况。
TweetyLover(玮玮)
?：你有房子需要房客割草吗？如果他们不维护房东也没有办法吧！牛城地主: 我负责割草（SFH 除外），租户负责铲雪。
QPan：如果我现在 close 的话, 需要等到 8月再租才好吗？
牛城地主: 看你房子在哪
Shirley：冷天铜管不是容易爆？
牛城地主: insulation好的话不会爆
小雨：那租户铲雪你pay tenant吗?
牛城地主: 不pay.
Mike Zhu 今年全城水官都在爆。
牛城地主: 我今年冬天只有一处水管出了问题，花了我3小时。
TweetyLover(玮玮)
：sfh怎么办？割草？牛城地主: 租户自己割草。
TweetyLover(玮玮)： 如果他们不割或不浇水怎么办？
牛城地主: 在合同里写清楚怎样惩罚。
小雨： 30多个房子怎么贷款呢? 博客里有，很多是owner finance。
宾岚：关于冬天水管冻住，我有这个问题，一楼水没问题，不知道为什么二楼洗手间冷水会出不来？我想肯定跟insulation 有关，只是不知如何加强（似乎在墙壁里）的水管里insulation。
牛城地主: 几十年代的房子？
宾岚: 1910年的，正巧这房客又耐寒，晚上温度调在62F[发抖]。
牛城地主: 若没update过的话，墙里没有insulation，可以把全房子强内加入泡沫状insulation，或打开墙单把水管处做好。关于加insulation，可以YouTube上查一下，很多的。
Ming：有没有不开墙的办法？
牛城地主: 有，在相应的地方开个小洞，用专门的机器往里喷insulation。
宾岚：您做过类似的工程吗？算大工程？
牛城地主: 一般大，两人干比较好。政府有这方面的补贴，我的租户申请了政府给免费做的项目。
宾岚：Home Depot 有租吗？
牛城地主: 有，lowes也有。除了没盖房，我基本什么都干过。
QPan：另外, 怎么找合适的人选给自己搞维修？
牛城地主: 找明白的人推荐，自己试看好不好。我专门写了篇博文“怎样建立自己的维修队伍”。
Bluegrass：你换水管用copper 还是PEX管子？
牛城地主: 都用，pex较多，快，便宜。我一天就可以干完一个小SHF。
宾岚：您是说由tenant 出面申请？我们town 也有政府支助，但是有收入限制。
牛城地主: 所以由tenant出面呀，我们是不合格的。
Yuan Cai： 能谈谈买这么多房的风险吗？比如你最担忧什么？
牛城地主: 我没啥可担忧的，房子越多担忧越少。
Yuan Cai：或者说您最早开始的时候感觉的风险？
牛城地主: 开始时啥都担忧，坚强的心是一点点练出来的。
rong cai: 煤气管也自己弄吗？
牛城地主: 我自己弄煤气管，装Furance，hot water tank.
rong xia：纽约煤气管允许用CSST吗？
牛城地主: 啥是Csst？
rong xia：是一种类似Pex的软管，但用于煤气。
牛城地主: 没见过。
rong xia：homedepot在纽约卖，但是不确定能否使用。
牛城地主: 去town里问问inspector, 不管做什么，守法很关键。
James007： 请问AC 和roof 一般多长时间才需换？感觉AC 维护太贵。
牛城地主: 我的出租房没AC，roof看用的材料，15-25年吧，也取决于房子状况。
Changli Liu: 还有时间吗？有的话我找了个牛城在售的房子，请牛城地主点评一下此房是否是个合适的deal：http://www.zillow.com/homedetails/456-W-Ferry-St-Buffalo-NY-14213/30181395_zpid/。
牛城地主: 这应该是由一个双单元房改成SFH的，房租可以到一千左右。应该还不错，但得看里面的状态，若不好的话，就不好说了。
宾岚： 这个不是您说的那个Amherst 区吧？
牛城谢谢大家参与，房地产其实是很简单的事情，祝有心的朋友们成功。我们可以私下多交流。地主: 不是，在buffalo，区很一般，蓝领区和领福利人住的。在amherst，这种房近二十万，房租二千出头。
Kiki：我資金不多，只足夠付apartment類型的downpayment，那你覺得我是可以先買，然後以後等它升值了賣掉再換房子呢。還是先把錢存起來，等足夠了再買房子呢？I mean house
牛城地主: 钱是挣出来的，不是攒出来的。
谢谢大家参与，房地产其实是很简单的事情，祝有心的朋友们成功。我们可以私下多交流。
评论
牛城地主
2015-03-03 18:43:32
回复
悄悄话
不同的地方有不同的做法，capital gain只是其中之一，白菜房除了现金流外，也是有capital gain的。只追求capital gain是有钱人的做法。：）
天财
2015-03-03 17:38:57
回复
悄悄话
地产投资的核心是依托杠杆实现Capital Gain最大化。追求现金流，不如去开小卖部，做零售，那个现金流最大。我不认为用白菜房出租挣现金流是属于地产投资，我更认为这是在开小卖部，相当于自己花钱给自己买了一份工作，挣到的绝大部分利润其实是自己的工资，根本不属于投资收益，本质就是工资收入。
登录后才可评论.
