牛城地主
美洲生活，房地产投资，个人爱好，胡说八道
正文
应纽约商业网(www.nybsnews.com)网主Kevin Wang的邀请， 于2015年二月26日晚8-10点在该网微信群里举行了一个房地产讲座， 全文如下：
朋友们好！我是牛城地主，非常感谢群主给这次机会跟大家聊聊，也非常感谢朋友们的热情，特别是Li Xin，邀请了很多朋友。我真有些诚惶诚恐，不知能给朋友们带来些什么，只能尽我十几年在房地产里的经验，有不对之处请原谅。
不好意思，昨天至今天有很多朋友在微信里加我为朋友，我都加了，但实在是没时间一一打招呼，以后慢慢来吧。
上回房姐说了很多（她说九点能上来），我没她的房地产规模大，温饱而已，真正做得好的是她，群里也是藏龙卧虎，有很多大牛，我实在不算啥。
先简单说说我自己。我本科在清华大学，学材料的，硕士、博士在中科院拿的。96年去加拿大约克大学做博士后，87年到Univ at Buffalo继续搞科研。干了几年觉得没意思，2001年去新泽西一家公司做Senior Scientist。一年后，公司不景气，回到Buffalo决定搞房地产，一晃十二、三年了。
关于那段时间的经历和对房地产的很多问题，我的博客里写了很多，有兴趣的朋友若有时间可以读读。那里面包括了我对房地产的一些看法，当然了，那些都是比较浅显的东西，但都是我的一些经验和体会吧。
做房地产之后经常有人问，你们两口子那么高的学位, 放弃了是否可惜？尤其是国内的朋友，国外的朋友也有这么问的。
这几年再没人问这个问题了，因为大家似乎看到了我的成功，虽然我觉得很一般。群里的朋友应该对做生意没什么疑义，现在做生意普遍被大家接受，不像十几年前。很多高学历的朋友的困惑是，除了学的那些东西（搞科研，上班）外，不知道自己还会做些什么？
由于十几年前时手上没钱，账号上二万多，还是欠信用卡公司的，所以只能从低端房做起，搞学校边上给学生住的。现在看起来都是摇钱树，当年四、五万的房子，现在房价翻倍（这不重要），月租超过两千，且房租年年涨。
从2002 年起，每年买三到四个破房子自己装修，五年后老婆就退休在家了。现在想想，当时由于资金不足和经验少，错过了很多好deal，后悔啊。
人不能为钱活着，但也不能没钱，太多了就是个Number。
扯远了，再谈房子的事情。各个地区有不同的特点和做法，东西海岸普遍房价高，增值快，单从现金流上也许不合适。我们这房价低些，增值慢，但现金流好。
也跟各人情况有关，有人需要现金流养家糊口（像我），有的人着眼于未来升值，不等那几两米下锅，所以买房的价位和档次不太一样。房价越高，现金流越低。
我觉得房地产投资最重要的是找Deal，它不是摆在Walmart里的商品，而是要花很多精力去找的，通过各种渠道，但肯定值得花精力去找。
我想进入房地产应该考虑的几个问题：
1， 自身条件（资金，handy程度，时间等）
2，自己对房地产的期望（回报率，现金流等）
3，当地房地产状况（价位，租金），这需要仔细研究，或与当地同行讨论
这里就不谈太多的技术细节，因为每个话题展开的话都可以将很多，时间不够，而且各地情况不同，我这里的经验不一定适合别地。
房地产做到一定规模后最大的好处是心态平稳，无论外面经济情况有多大变化，对出租这一块影响不大，而且可以永远有收入，时间自己能掌控（一定程度上）。
现在回答一下前两天群里朋友们提的问题：
问题一：你自己做房产经纪吗？如果不做你买房用经纪吗？为什么？
进入此行两年（2004）后，拿了个经纪执照，主要是为自己买房方便，若有朋友找我也帮忙，但不是主项，就算是Bonus吧。我对房子的认识比别的经纪应该好些。
--你买房的时候,会从哪几个方面来考虑?这个几个方面的顺序是什么?
这几年没怎么买房，以前主要看现金流（需要养家糊口），在一般的区里找相对好的区，较低端的房。现在正考虑转向，向商业靠拢，个人不太喜欢高端房，回报小，维修费用高，租期低（本地区是这样，别区令论）。
--能否介绍牛城出租房投资情况，适合的房大小，价位，年份，在城的哪区，学校多少分，犯罪%，租金，cap rate, cash flow%, 过去几年增值和将来预期，你管理收费多少。eviction %, 空置%，修理$占的%。如发几个现可投的房例，就更好了。 问太多了，不好意思。谢谢。
各个区相差较大，我们这最安全的区（amherst，全美安全排前三），一般可以做到1%（月租金/房价），公立学校很好（老中的孩子都上公立）。我这些年的平均空置率5%。这问题有点长，有兴趣私聊。
--我想知道什么样的房是好的投资房？
没法一概而论，取决于自己的投资期望，能达到自己期望值的就是好的（当然了，不能超出现实哈）。
--你只做rental吗?how about development?
目前只做rental,想向商业和development上靠。
--请问在什么情形下你会evict租客？你是自己做吗？大概什么样的程序？还有租给section 8 最重要注意什么？谢谢
一般是欠租的情况下evict，我们这这程序很快，从递交申请到撵走不到二十天，花费$100,因为快且简单，我有时候对房客申请把关不太严。我自己搞这事，反正闲着也是闲着。对Sec.8的租户，若孩子大于六岁会省很多事情，绝大多数Sec.8的租户还是好的，有什么问题，Sec.8会管的。
--请问租给section8的租户需要申请资格吗？
我们这不需要，但他们要在入住前房检，每年年检。
--对异地投资你怎么看？需要PM管理，还有得力的contractor，很难赚到钱啊
本人不喜欢异地投资，现金流都被吃了，除非是很好的Deal，看重增值。但做这行的哪都有，非常好的Deal也不一定能轮到自己。
--如果让管理公司打理，lease 都是管理公司名义签的， 打起官司来，被告的是管理公司还是房主？
对这事不熟悉，群里有朋友能回答吗？我想应该是房主。群里的大律师回答是看情况而定。
--如何判定一个房子是不是好deal？你们常用的方法都有哪些？
现在好deal越来越难找，对于出租，超过1%就算不错了，我自己的都在1.5%以上，那是因为买得早且自己投入精力修。
--常听到有人说有正现金流的才好，但这好像忽略了downpayment。你downpayment多放点，cash flow 可能就正了；你downpayment少放点，cash flow 可能就负了。如何定夺呢？
一般指20%downpayment， 80%贷款的情况下。
待续---
朋友们好！我是牛城地主，非常感谢群主给这次机会跟大家聊聊，也非常感谢朋友们的热情，特别是Li Xin，邀请了很多朋友。我真有些诚惶诚恐，不知能给朋友们带来些什么，只能尽我十几年在房地产里的经验，有不对之处请原谅。
不好意思，昨天至今天有很多朋友在微信里加我为朋友，我都加了，但实在是没时间一一打招呼，以后慢慢来吧。
上回房姐说了很多（她说九点能上来），我没她的房地产规模大，温饱而已，真正做得好的是她，群里也是藏龙卧虎，有很多大牛，我实在不算啥。
先简单说说我自己。我本科在清华大学，学材料的，硕士、博士在中科院拿的。96年去加拿大约克大学做博士后，87年到Univ at Buffalo继续搞科研。干了几年觉得没意思，2001年去新泽西一家公司做Senior Scientist。一年后，公司不景气，回到Buffalo决定搞房地产，一晃十二、三年了。
关于那段时间的经历和对房地产的很多问题，我的博客里写了很多，有兴趣的朋友若有时间可以读读。那里面包括了我对房地产的一些看法，当然了，那些都是比较浅显的东西，但都是我的一些经验和体会吧。
做房地产之后经常有人问，你们两口子那么高的学位, 放弃了是否可惜？尤其是国内的朋友，国外的朋友也有这么问的。
这几年再没人问这个问题了，因为大家似乎看到了我的成功，虽然我觉得很一般。群里的朋友应该对做生意没什么疑义，现在做生意普遍被大家接受，不像十几年前。很多高学历的朋友的困惑是，除了学的那些东西（搞科研，上班）外，不知道自己还会做些什么？
由于十几年前时手上没钱，账号上二万多，还是欠信用卡公司的，所以只能从低端房做起，搞学校边上给学生住的。现在看起来都是摇钱树，当年四、五万的房子，现在房价翻倍（这不重要），月租超过两千，且房租年年涨。
从2002 年起，每年买三到四个破房子自己装修，五年后老婆就退休在家了。现在想想，当时由于资金不足和经验少，错过了很多好deal，后悔啊。
人不能为钱活着，但也不能没钱，太多了就是个Number。
扯远了，再谈房子的事情。各个地区有不同的特点和做法，东西海岸普遍房价高，增值快，单从现金流上也许不合适。我们这房价低些，增值慢，但现金流好。
也跟各人情况有关，有人需要现金流养家糊口（像我），有的人着眼于未来升值，不等那几两米下锅，所以买房的价位和档次不太一样。房价越高，现金流越低。
我觉得房地产投资最重要的是找Deal，它不是摆在Walmart里的商品，而是要花很多精力去找的，通过各种渠道，但肯定值得花精力去找。
我想进入房地产应该考虑的几个问题：
1， 自身条件（资金，handy程度，时间等）
2，自己对房地产的期望（回报率，现金流等）
3，当地房地产状况（价位，租金），这需要仔细研究，或与当地同行讨论
这里就不谈太多的技术细节，因为每个话题展开的话都可以将很多，时间不够，而且各地情况不同，我这里的经验不一定适合别地。
房地产做到一定规模后最大的好处是心态平稳，无论外面经济情况有多大变化，对出租这一块影响不大，而且可以永远有收入，时间自己能掌控（一定程度上）。
现在回答一下前两天群里朋友们提的问题：
问题一：你自己做房产经纪吗？如果不做你买房用经纪吗？为什么？
进入此行两年（2004）后，拿了个经纪执照，主要是为自己买房方便，若有朋友找我也帮忙，但不是主项，就算是Bonus吧。我对房子的认识比别的经纪应该好些。
--你买房的时候,会从哪几个方面来考虑?这个几个方面的顺序是什么?
这几年没怎么买房，以前主要看现金流（需要养家糊口），在一般的区里找相对好的区，较低端的房。现在正考虑转向，向商业靠拢，个人不太喜欢高端房，回报小，维修费用高，租期低（本地区是这样，别区令论）。
--能否介绍牛城出租房投资情况，适合的房大小，价位，年份，在城的哪区，学校多少分，犯罪%，租金，cap rate, cash flow%, 过去几年增值和将来预期，你管理收费多少。eviction %, 空置%，修理$占的%。如发几个现可投的房例，就更好了。 问太多了，不好意思。谢谢。
各个区相差较大，我们这最安全的区（amherst，全美安全排前三），一般可以做到1%（月租金/房价），公立学校很好（老中的孩子都上公立）。我这些年的平均空置率5%。这问题有点长，有兴趣私聊。
--我想知道什么样的房是好的投资房？
没法一概而论，取决于自己的投资期望，能达到自己期望值的就是好的（当然了，不能超出现实哈）。
--你只做rental吗?how about development?
目前只做rental,想向商业和development上靠。
--请问在什么情形下你会evict租客？你是自己做吗？大概什么样的程序？还有租给section 8 最重要注意什么？谢谢
一般是欠租的情况下evict，我们这这程序很快，从递交申请到撵走不到二十天，花费$100,因为快且简单，我有时候对房客申请把关不太严。我自己搞这事，反正闲着也是闲着。对Sec.8的租户，若孩子大于六岁会省很多事情，绝大多数Sec.8的租户还是好的，有什么问题，Sec.8会管的。
--请问租给section8的租户需要申请资格吗？
我们这不需要，但他们要在入住前房检，每年年检。
--对异地投资你怎么看？需要PM管理，还有得力的contractor，很难赚到钱啊
本人不喜欢异地投资，现金流都被吃了，除非是很好的Deal，看重增值。但做这行的哪都有，非常好的Deal也不一定能轮到自己。
--如果让管理公司打理，lease 都是管理公司名义签的， 打起官司来，被告的是管理公司还是房主？
对这事不熟悉，群里有朋友能回答吗？我想应该是房主。群里的大律师回答是看情况而定。
--如何判定一个房子是不是好deal？你们常用的方法都有哪些？
现在好deal越来越难找，对于出租，超过1%就算不错了，我自己的都在1.5%以上，那是因为买得早且自己投入精力修。
--常听到有人说有正现金流的才好，但这好像忽略了downpayment。你downpayment多放点，cash flow 可能就正了；你downpayment少放点，cash flow 可能就负了。如何定夺呢？
一般指20%downpayment， 80%贷款的情况下。
待续---
房地产投资是资本密集型的，不是这里描绘的那种劳动密集型，房地产投资讲究快进快出，最后炒成房东是最不理想的结果。合理利用杠杆，追求最大的capital gain这是房地产投资的特色。追求现金流是零售行业的做法，这里虽然边面上看是投资房产，但是经营思路和做法，与经营杂货铺没有本质的区别，都是花钱给自己买工作。
以水牛城大学附近为例，房产交投并不活跃，人口增长慢，主要租客都是没有收入的学生和低保人员，进来容易，退出去难。如果5年以后退休，手里的5-6个出租屋很难一下子出手，接收的下家，target customers很小众，也都是想从事白菜房的小业主，所以商家对商家，出售价格也不会很好。
核心观点：
1. 地产投资的精髓在于地价的增值，而不是现金流；
2. 宁要白玉房一栋，不要白菜房一堆，垃圾股永远都是垃圾股；
3. 一旦炒房炒成房东，你就不再是investor了，这就变成一份full time job了，在财富象限里，你就还是那个自雇人士。
4. 投资进入一个市场的时候，要先想到怎么退出，找下家接盘比找好deal更关键。
5. 房地产投资世界里面也有红海和蓝海，不要总想贼吃肉，也要记得贼挨打，红海里面没有鱼，新进入的小贼就是大贼的食物。
近日刚卸任本地华美协会主席。可以有更多时间来向牛兄学习。
我近日也有个房客，晚交房租7天后跑了。倒省了赶人的时间和费用。
我买的房租比房价基本也在1?5%。但房价增值就差些。