应纽约商业网(www.nybsnews.com)网主Kevin Wang的邀请， 于2015年二月26日晚8-10点在该网微信群里举行了一个房地产讲座， 全文如下：

朋友们好！我是牛城地主，非常感谢群主给这次机会跟大家聊聊，也非常感谢朋友们的热情，特别是Li Xin，邀请了很多朋友。我真有些诚惶诚恐，不知能给朋友们带来些什么，只能尽我十几年在房地产里的经验，有不对之处请原谅。

不好意思，昨天至今天有很多朋友在微信里加我为朋友，我都加了，但实在是没时间一一打招呼，以后慢慢来吧。

上回房姐说了很多（她说九点能上来），我没她的房地产规模大，温饱而已，真正做得好的是她，群里也是藏龙卧虎，有很多大牛，我实在不算啥。

先简单说说我自己。我本科在清华大学，学材料的，硕士、博士在中科院拿的。96年去加拿大约克大学做博士后，87年到Univ at Buffalo继续搞科研。干了几年觉得没意思，2001年去新泽西一家公司做Senior Scientist。一年后，公司不景气，回到Buffalo决定搞房地产，一晃十二、三年了。

关于那段时间的经历和对房地产的很多问题，我的博客里写了很多，有兴趣的朋友若有时间可以读读。那里面包括了我对房地产的一些看法，当然了，那些都是比较浅显的东西，但都是我的一些经验和体会吧。

做房地产之后经常有人问，你们两口子那么高的学位, 放弃了是否可惜？尤其是国内的朋友，国外的朋友也有这么问的。

这几年再没人问这个问题了，因为大家似乎看到了我的成功，虽然我觉得很一般。群里的朋友应该对做生意没什么疑义，现在做生意普遍被大家接受，不像十几年前。很多高学历的朋友的困惑是，除了学的那些东西（搞科研，上班）外，不知道自己还会做些什么？

由于十几年前时手上没钱，账号上二万多，还是欠信用卡公司的，所以只能从低端房做起，搞学校边上给学生住的。现在看起来都是摇钱树，当年四、五万的房子，现在房价翻倍（这不重要），月租超过两千，且房租年年涨。

从2002 年起，每年买三到四个破房子自己装修，五年后老婆就退休在家了。现在想想，当时由于资金不足和经验少，错过了很多好deal，后悔啊。

人不能为钱活着，但也不能没钱，太多了就是个Number。

扯远了，再谈房子的事情。各个地区有不同的特点和做法，东西海岸普遍房价高，增值快，单从现金流上也许不合适。我们这房价低些，增值慢，但现金流好。

也跟各人情况有关，有人需要现金流养家糊口（像我），有的人着眼于未来升值，不等那几两米下锅，所以买房的价位和档次不太一样。房价越高，现金流越低。

我觉得房地产投资最重要的是找Deal，它不是摆在Walmart里的商品，而是要花很多精力去找的，通过各种渠道，但肯定值得花精力去找。

我想进入房地产应该考虑的几个问题：

1， 自身条件（资金，handy程度，时间等）
2，自己对房地产的期望（回报率，现金流等）
3，当地房地产状况（价位，租金），这需要仔细研究，或与当地同行讨论

这里就不谈太多的技术细节，因为每个话题展开的话都可以将很多，时间不够，而且各地情况不同，我这里的经验不一定适合别地。

房地产做到一定规模后最大的好处是心态平稳，无论外面经济情况有多大变化，对出租这一块影响不大，而且可以永远有收入，时间自己能掌控（一定程度上）。

现在回答一下前两天群里朋友们提的问题：

问题一：你自己做房产经纪吗？如果不做你买房用经纪吗？为什么？

进入此行两年（2004）后，拿了个经纪执照，主要是为自己买房方便，若有朋友找我也帮忙，但不是主项，就算是Bonus吧。我对房子的认识比别的经纪应该好些。

--你买房的时候,会从哪几个方面来考虑?这个几个方面的顺序是什么?

这几年没怎么买房，以前主要看现金流（需要养家糊口），在一般的区里找相对好的区，较低端的房。现在正考虑转向，向商业靠拢，个人不太喜欢高端房，回报小，维修费用高，租期低（本地区是这样，别区令论）。

--能否介绍牛城出租房投资情况，适合的房大小，价位，年份，在城的哪区，学校多少分，犯罪%，租金，cap rate, cash flow%, 过去几年增值和将来预期，你管理收费多少。eviction %, 空置%，修理$占的%。如发几个现可投的房例，就更好了。 问太多了，不好意思。谢谢。

各个区相差较大，我们这最安全的区（amherst，全美安全排前三），一般可以做到1%（月租金/房价），公立学校很好（老中的孩子都上公立）。我这些年的平均空置率5%。这问题有点长，有兴趣私聊。


--我想知道什么样的房是好的投资房？

没法一概而论，取决于自己的投资期望，能达到自己期望值的就是好的（当然了，不能超出现实哈）。

--你只做rental吗?how about development?

目前只做rental,想向商业和development上靠。

--请问在什么情形下你会evict租客？你是自己做吗？大概什么样的程序？还有租给section 8 最重要注意什么？谢谢

一般是欠租的情况下evict，我们这这程序很快，从递交申请到撵走不到二十天，花费$100,因为快且简单，我有时候对房客申请把关不太严。我自己搞这事，反正闲着也是闲着。对Sec.8的租户，若孩子大于六岁会省很多事情，绝大多数Sec.8的租户还是好的，有什么问题，Sec.8会管的。

--请问租给section8的租户需要申请资格吗？

我们这不需要，但他们要在入住前房检，每年年检。

--对异地投资你怎么看？需要PM管理，还有得力的contractor，很难赚到钱啊

本人不喜欢异地投资，现金流都被吃了，除非是很好的Deal，看重增值。但做这行的哪都有，非常好的Deal也不一定能轮到自己。

--如果让管理公司打理，lease 都是管理公司名义签的， 打起官司来，被告的是管理公司还是房主？

对这事不熟悉，群里有朋友能回答吗？我想应该是房主。群里的大律师回答是看情况而定。

--如何判定一个房子是不是好deal？你们常用的方法都有哪些？

现在好deal越来越难找，对于出租，超过1%就算不错了，我自己的都在1.5%以上，那是因为买得早且自己投入精力修。


--常听到有人说有正现金流的才好，但这好像忽略了downpayment。你downpayment多放点，cash flow 可能就正了；你downpayment少放点，cash flow 可能就负了。如何定夺呢？

一般指20%downpayment， 80%贷款的情况下。

待续---