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4）该用谁的钱
做生意时, 有一个基本原则：能用别人的钱为你赚钱，就不要用自己的。
在购买相中的房子时，无外乎两个办法，用现金买，或想办法拿到一个贷款，自己付一部分首付。用贷款买房的优点是能得到更大的资金回报率，在这一点上就不展开讲了，我想大家都明白。
次贷危机前，每人能从银行贷十个款，而且贷款很容易，交20%首付，收入都不查，看一下信用就行了，后来变成了四个, 且很麻烦，到现在这规定也没变。当时我和太太分开单独贷款，几乎把名额用完了，名额减少后，因为已超标，就再没跟银行打过交道了。现在贷款比以前难多了，要是能贷的话，建议俩人单独贷款，这样可以贷八个。
现在做房地产的人似乎比前些年多了很多，从几个坛里的贴就可以看出来。在很热的地段买房时，现金Offer比贷款更有竞争力，因此手上有一定量的现金储备是很必要的。等拿到房子之后，再想办法做Refinance。前几年银行不再给投资房做Refinance了，现在听说又可以了。
还有个办法是寻求Owner Finance, 有些房东因为年纪大了，不想干了，要把房子卖掉，有的愿意做Owner Finance。他们经营了几十年，已无房贷，且在报税时已把房子折旧的差不多了，若一下子拿卖房全款，会交不少税。做Owner Finance, 对他们有税务好处，还能吃点利息。这是个Win-Win Game。 我的出租房有五分之一左右都是这样来的，有的还是零首付，自己的住宅也是这样（不是零首付）。Owner Finance 可以省下几千块钱的Closing Cost和与银行打交道的头痛。
有没有运气得到，就得看花多少时间和精力去找了。
贷款一般有十五年和三十年两种，可根据自己的情况选择。若很需要现金流过日子，可选三十年，现金流会稍多些；若不指望的话，十五年吧，还贷较快。光靠现金流攒钱，速度还是挺慢的。前些年我做三十年的较多，这些年基本是十五年了。若钱多没地儿放，三十年的贷款一般是可以提前还的。
房地产说到底也是个Money Game, 怎样合理地利用手上的资金，以获得更大的收益，是需要仔细考虑的。
说句题外话，有的朋友搬家后，原来的自住房舍不得卖，出租了。这里面有个税务问题，若它的增值较多，五年后再卖时，就没有税务好处了。况且出租几年后，状况就不会太好了，再卖时还得整理，又在外地，也不一定能卖上好价钱。一般清况下自住房不宜出租。
5）收益的简单计算
经常有刚涉入此行的朋友问，这房该不该买，那房该不该买，总得费口舌解释。这里有一个最简单的计算方法：在标准买房，即20%首付，80%贷款，15年还清的情况下，月租金是房价的1%时，可以维护正常的运转（自己管理），基本没有多少现金流，有时稍有剩余，若加上维修，空置，也就差不多了。超过1%的部分一般可以算做是现金流。各地税率不大一样，但大致如此。
比如： 十万的房子，租金$1000/月时，基本持平，若能收到$1500/月的房租时，每月有$500的现金流。
房地产的收益没法计算得太精确，尤其是房子少时，有时有突发事件，花费较多。Base 越大，收入越稳定，但也取决于运行情况。
我刚开始做时（十二年前），房地产没有现在这么热，没有2%房租的房子我是不考虑的，现在有时候1.5%也接受了。
6）喜欢什么
我带朋友买出租房时，有时候朋友会说，我喜欢这个房子，漂亮，砖面等等。其实出租房就是你的一个Money Machine, 你不用管它漂亮不漂亮，唯一需要想的是：它能否给你带来期待的收益。
所以，这里应该这么说： 你喜欢的应该是Deal, 而不是房子本身。能不能找到好的Deal, 是房地产投资成败的关键。租户没找好，可以再找，房子坏了，可以修好，如Deal没找好，是怎么折腾也不行了，除非卖了。
买出租房和买自住宅不一样，自己住的房子天天在里面，越完美越好。而出租房只需考虑能否给你挣钱。打个比方：找自住房就像找老婆/老公，越完美越好，而出租房就是一头干活的驴，听话，有力气就好。
Deal, Deal, Deal!
下回会说“什么样的房子适合做出租房＂，“与租户打交道的基本原则”，及“建立自己的维修团队”。
做生意时, 有一个基本原则：能用别人的钱为你赚钱，就不要用自己的。
在购买相中的房子时，无外乎两个办法，用现金买，或想办法拿到一个贷款，自己付一部分首付。用贷款买房的优点是能得到更大的资金回报率，在这一点上就不展开讲了，我想大家都明白。
次贷危机前，每人能从银行贷十个款，而且贷款很容易，交20%首付，收入都不查，看一下信用就行了，后来变成了四个, 且很麻烦，到现在这规定也没变。当时我和太太分开单独贷款，几乎把名额用完了，名额减少后，因为已超标，就再没跟银行打过交道了。现在贷款比以前难多了，要是能贷的话，建议俩人单独贷款，这样可以贷八个。
现在做房地产的人似乎比前些年多了很多，从几个坛里的贴就可以看出来。在很热的地段买房时，现金Offer比贷款更有竞争力，因此手上有一定量的现金储备是很必要的。等拿到房子之后，再想办法做Refinance。前几年银行不再给投资房做Refinance了，现在听说又可以了。
还有个办法是寻求Owner Finance, 有些房东因为年纪大了，不想干了，要把房子卖掉，有的愿意做Owner Finance。他们经营了几十年，已无房贷，且在报税时已把房子折旧的差不多了，若一下子拿卖房全款，会交不少税。做Owner Finance, 对他们有税务好处，还能吃点利息。这是个Win-Win Game。 我的出租房有五分之一左右都是这样来的，有的还是零首付，自己的住宅也是这样（不是零首付）。Owner Finance 可以省下几千块钱的Closing Cost和与银行打交道的头痛。
有没有运气得到，就得看花多少时间和精力去找了。
贷款一般有十五年和三十年两种，可根据自己的情况选择。若很需要现金流过日子，可选三十年，现金流会稍多些；若不指望的话，十五年吧，还贷较快。光靠现金流攒钱，速度还是挺慢的。前些年我做三十年的较多，这些年基本是十五年了。若钱多没地儿放，三十年的贷款一般是可以提前还的。
房地产说到底也是个Money Game, 怎样合理地利用手上的资金，以获得更大的收益，是需要仔细考虑的。
说句题外话，有的朋友搬家后，原来的自住房舍不得卖，出租了。这里面有个税务问题，若它的增值较多，五年后再卖时，就没有税务好处了。况且出租几年后，状况就不会太好了，再卖时还得整理，又在外地，也不一定能卖上好价钱。一般清况下自住房不宜出租。
5）收益的简单计算
经常有刚涉入此行的朋友问，这房该不该买，那房该不该买，总得费口舌解释。这里有一个最简单的计算方法：在标准买房，即20%首付，80%贷款，15年还清的情况下，月租金是房价的1%时，可以维护正常的运转（自己管理），基本没有多少现金流，有时稍有剩余，若加上维修，空置，也就差不多了。超过1%的部分一般可以算做是现金流。各地税率不大一样，但大致如此。
比如： 十万的房子，租金$1000/月时，基本持平，若能收到$1500/月的房租时，每月有$500的现金流。
房地产的收益没法计算得太精确，尤其是房子少时，有时有突发事件，花费较多。Base 越大，收入越稳定，但也取决于运行情况。
我刚开始做时（十二年前），房地产没有现在这么热，没有2%房租的房子我是不考虑的，现在有时候1.5%也接受了。
6）喜欢什么
我带朋友买出租房时，有时候朋友会说，我喜欢这个房子，漂亮，砖面等等。其实出租房就是你的一个Money Machine, 你不用管它漂亮不漂亮，唯一需要想的是：它能否给你带来期待的收益。
所以，这里应该这么说： 你喜欢的应该是Deal, 而不是房子本身。能不能找到好的Deal, 是房地产投资成败的关键。租户没找好，可以再找，房子坏了，可以修好，如Deal没找好，是怎么折腾也不行了，除非卖了。
买出租房和买自住宅不一样，自己住的房子天天在里面，越完美越好。而出租房只需考虑能否给你挣钱。打个比方：找自住房就像找老婆/老公，越完美越好，而出租房就是一头干活的驴，听话，有力气就好。
Deal, Deal, Deal!
下回会说“什么样的房子适合做出租房＂，“与租户打交道的基本原则”，及“建立自己的维修团队”。
"现在做房地产的人似乎比前些年多了很多，从几个坛里的贴就可以看出来。在很热的地段买房时，现金Offer比贷款更有竞争力，因此手上有一定量的现金储备是很必要的。等拿到房子之后，再想办法做Refinance。前几年银行不再给投资房做Refinance了，现在听说又可以了。"
要說明清楚的是申請房貸的先決條件: 負債 / 收入比率 (debts to incomes ratio, DTI ratio) 一般不得超過38%。如果幸運，45%也可能通過。而且投資房貸利率比自住房貸利率通常高1%。
因此，除非售價超低(所謂"Deal")，買主有能力付現，否則替投資房申請房貨很不容易。
例如: 每月付房貸(mortgage P&I, escrow) $1000=Debt, 每月收租$1500，表面上好看，但是在申請房貸時，租金收入要扣除 30% 計算，$1500x70%=$1050=Income。(Debt 要下降至$400才通过。)如果銀行要查閱 1040，Schedule C 加上折舊，結果總是負數，投資房的租金更加不能算作收入。
投資房升值後，理論上可以申請 equity loan, 然後用 loan 去買另一幢投資房。不過，這又要回到上述的 DTI Ratio的難關。
所以多數地主(包括在下)只擁有一個投資房。(多數是把自住房改為投資房，略過了替投資房申請房貸的一關。)至於高明如牛城地主怎樣可以陸續成功地申請房貸買下更多的投資房，很希望學習箇中奧秘。