商业地产不适合大部分的小业主

首先声明本人是商业地产的经纪人。商业地产的投资，我个人认为对于大部分的小业主来说，generally speaking, 是不合适的。小投资人入场商业地产，需要谨慎再谨慎！

目前市场上大部分$2M以下的商业地产，至少存在以下问题之一（或者更多）：1. 租户质量差（随时可能关门走人）2. 回报率低（麦当劳之类高质量租户，现在很多大都市的回报率在4%左右）。3. 区域人口少，或者收入低，空置风险大。

其实商业地产发投资与其他投资有一个相同的原则就是要diversify。比如你买股票不会只买单个个股一样，要分担风险，最好是不同类型的股票分别买一些。但是，如果投资人只有财力购买1个$2M以下的商业地产，承担的风险类似个股风险，风险是非常大的。如果租户到期不续约，或者租户破产走人，业主重新出租的需要的代理费，装修费都不少（如果幸运可以找到新租户），如果正好还要给地产做屋顶空调等装修，又是一比很大的费用。

对于小地方的商业地产，我给客户的建议是去考虑一下，如果它关门了，你这个空楼租给谁？有人说它经营得好好的为什么要关门？先不说大环境电商对传统商铺的冲击，其他的原因非常非常多，租户随时可能在附近或者邻村的另外一个它认为更好的地方开店，小地方建筑成本很低，开新店相比装修旧店不一定多花很多钱。事实上不少商业地产的卖点之一就是"This is a relocation store"。呵呵，你想过没有，原来的店怎么办？如果你手头有个十来个这种地产，关一个无所谓。可是如果你只有一个，你还每个月需要这个租金过日子，你怎么办？