华府建房记
记录一下我们爱的小屋是如何建成的
正文
2009年秋冬是一个让人惊心动魄而又眼花缭乱的季节。金融海啸终于到来了。从报刊电视中得知全美有海量法拍屋和default loan。银行业倒闭重组消息不绝于耳。Lehman Brother的轰然崩塌，将这场危机推至了最高潮。政府，国会及司法部门的种种作为让我等升斗小民无法从中理出个头绪。照理资本经济的精髓是让市场调节，做最好的资源配置。但我们听到的是“too big to fell"，看到的是政府大量的救助资金涌入资本市场。而在房市上，我们一方面听到大量的法拍屋，而另一方面似乎债权人并不急于将“坏资产”迅速脱手。原因很明显，政府干预的那只手制约了（应该说是扰乱了）市场。非爸前面提到的我们社区里唯一的一家法拍屋，屋主2008年底就跑路了，而换新主人是在2010年的秋天。换了你我是债权人，我们会等上两年才脱手吗？政府干预让市场效率大打折扣。非爸认为要房市稳定，至少要等到政府那只手消失，彻底回到市场原则。上个礼拜在报上看到一则消息，说是政府担保的mortgage审批要趋严，不再担保不符合28/36原则的贷款。非爸在1988年初第一次贷款就知道了该条款：房贷不能超过收入的28%及全部负债（房，车，信用卡）的36%。这一市场原则从来就在那儿，是政府您在90年代大张旗鼓地扩大“两房”，宽松银根，让市场渐渐不再坚守28/36原则。今天这始作佣者又煞有介事地抬出这一法则当新鲜事，真不知说什么才好！市场乱归乱，但有本事者，终究能“乱中取胜”。大到银行如Wells Fargo和Chase,小到有些闲钱的升斗小民，收进一些破产房以做出租，改善cash flow。非爸也开始将眼光投向法拍屋市场，调集资金，一度想要“火中取栗”，趟一淌浑水，说不准还能摸条大鱼！
我们的目的是要买来自住的，凡是不能让我们进入房子看清状况，而在市场上拍卖的，就被排除在外，我们承担不起这种风险。但凡能看上几眼的，又不是法拍的，大多为short sale。一般是有三方甚至多方介入。三方互相沟通大费周章。您和卖方说好的，作为债权人的银行未必同意。更可气的是这short sale也算是“新鲜事物”，市场上的regulation十分不到位，操作往往不规范。而且很多时候买方出价明明高于卖价，但最后得到房子的人很可能是银行的内线或negotiator的insider，被他们一举以极低价格抢得。非爸出价虽高于成交价，但连个counter offer的机会也没有。二，三次失败后，非爸有些心灰意冷，加上short sale的价格并没有吸引非爸到想要放弃住新房的地步。而所有的short sale房，不但在设计上有些不尽如人意之处，而且常常“缺胳膊少腿”，不是少了冰箱，便是缺了炉子。让非爸怀疑这愤怒的前主人是否还会下个什么套。就这样走走停停，我们进入了2010年，离非非们上kindergarten只有两年多一点时间了。长大了的非非开始需要更多空间来活动及玩乐，现在的房子太小的矛盾就更加突出了。这时的非爸隐约感到了一些压力。
这里分享一个有意思的亲身经历：非爸有个职场忘年交，e女士，正届退休年龄，看中了北卡州（North Carolina)低税的Rockingham County的一幢全新法拍屋。2008年报价38万，2009年法拍报价25。5万。从网上照片上看，外形很新，也挺漂亮，但内部照片显示明显缺些东西。大概要么没来得及装，要么装了没付款被搬走了。e女士很想要这栋房子，约非爸一起去参加拍卖。每个州的拍卖程序还不太一样。我们仔细读了法院的告示，说是某年某月某日的几点几分，法院会在county court house的前门台阶上拍卖一批房子，包括e女士想要的那栋。法院还指定了trustee来处理这批房子。非爸和e女士认真研究了其他类似case，又看了Youtube上的别州法拍程序，最后决定驱车前往参加竟拍。我们给trustee律师打了电话，询问了这栋房子有没有最低底价，律师告之没有。e女士又联系了住在附近的朋友，实地考察了房子的外部并从窗外窥视了内部。朋友报告说一切condition看起来都正常。E女士和非爸就怀揣着5万美金支票，兴高采烈地从华府奔往北卡。路上我们约定，由于我们无法进入房子做inspection，我们竟价最多只出到22.5万，高于此价我们就打道回府，只当是来北卡两日游。我们还互相提醒不要冲动，要冷静坚守底线。北卡的许多小地方，比如这Rockingham County，没有E女士同行，非爸是不敢贸然造访的。我们的拍卖是在上午10点，我们8点就到了法院。先去法院title office察看并确认该房子并无所有权上的纠纷，没有lien。8：30分，我们就端坐在法院大厅的走廊里，静候拍卖开始了。法院的大告示台上贴满了各种拍卖通知。粗粗一数有上百幢房子。这真让非爸对这次的危机有了直观的感性认识。9：45分了，大厅里还只有非爸和E女士两个人坐在那里，只能同法院的security有一搭没一搭地闲聊，这同非爸想象中熙熙攘攘的热闹场面颇有出入。9：58分，来了个律师模样的人，手中拿着一摞纸，看他东张西望，非爸就站起来大声说您是trustee T律师吗？我们是来参加法拍的。T律师有点诧异就我们两人，于是就改为室内拍卖。接下来的15分钟，T律师在法院过道大声地对着我们两人宣读拍卖注意事项，blah blah blah让非爸觉得实在太过戏剧化了。E女士则兴奋地盘算着在无人竞争的情况下该出什么价钱？T律师终于念完了，问我们对哪幢房子感兴趣，我们报了名字。T从手中的单子中抽出一张，然后说：“in this case, we do have a bottom price, which is 250 thousands”E女士立刻不高兴了，气愤地质问，你们不是说没有底价吗？！T说今天法院给他的单上是有底价的。E女士还想据理力争，非爸觉得没什么意思，就拖着她走了。E女士特失望，只听得T还在问，你们有兴趣再看看其他的case吗？非爸真损他两句，不过当然是不敢啦，这里是法院，更不是多民族乐园的华府！几个月后，E女士意外地在银行的法拍网上发现了该栋房子。在请人做了所有该做的inspection后，以25万买下了它。我们的法拍经历让我们见识了这法拍程序还不是一般的乱，美国的金融司法竟合演了这样一场低效的闹剧。
非爸这一趟浑水下来，滚了一身烂泥，全然一无所获。今天看来这一系列的失败是在为自己建房打下了坚实基础。但当时非爸慧眼未开，对神善意安排和巧妙引导浑然不知！
房顶全铺好了：
来几张室内的，这是进门处及后面的Grand Room:
风景最好处，非爸占做书房：
Family Room and Coffered Ceiling:
一抬头，全是木头：
我们的目的是要买来自住的，凡是不能让我们进入房子看清状况，而在市场上拍卖的，就被排除在外，我们承担不起这种风险。但凡能看上几眼的，又不是法拍的，大多为short sale。一般是有三方甚至多方介入。三方互相沟通大费周章。您和卖方说好的，作为债权人的银行未必同意。更可气的是这short sale也算是“新鲜事物”，市场上的regulation十分不到位，操作往往不规范。而且很多时候买方出价明明高于卖价，但最后得到房子的人很可能是银行的内线或negotiator的insider，被他们一举以极低价格抢得。非爸出价虽高于成交价，但连个counter offer的机会也没有。二，三次失败后，非爸有些心灰意冷，加上short sale的价格并没有吸引非爸到想要放弃住新房的地步。而所有的short sale房，不但在设计上有些不尽如人意之处，而且常常“缺胳膊少腿”，不是少了冰箱，便是缺了炉子。让非爸怀疑这愤怒的前主人是否还会下个什么套。就这样走走停停，我们进入了2010年，离非非们上kindergarten只有两年多一点时间了。长大了的非非开始需要更多空间来活动及玩乐，现在的房子太小的矛盾就更加突出了。这时的非爸隐约感到了一些压力。
这里分享一个有意思的亲身经历：非爸有个职场忘年交，e女士，正届退休年龄，看中了北卡州（North Carolina)低税的Rockingham County的一幢全新法拍屋。2008年报价38万，2009年法拍报价25。5万。从网上照片上看，外形很新，也挺漂亮，但内部照片显示明显缺些东西。大概要么没来得及装，要么装了没付款被搬走了。e女士很想要这栋房子，约非爸一起去参加拍卖。每个州的拍卖程序还不太一样。我们仔细读了法院的告示，说是某年某月某日的几点几分，法院会在county court house的前门台阶上拍卖一批房子，包括e女士想要的那栋。法院还指定了trustee来处理这批房子。非爸和e女士认真研究了其他类似case，又看了Youtube上的别州法拍程序，最后决定驱车前往参加竟拍。我们给trustee律师打了电话，询问了这栋房子有没有最低底价，律师告之没有。e女士又联系了住在附近的朋友，实地考察了房子的外部并从窗外窥视了内部。朋友报告说一切condition看起来都正常。E女士和非爸就怀揣着5万美金支票，兴高采烈地从华府奔往北卡。路上我们约定，由于我们无法进入房子做inspection，我们竟价最多只出到22.5万，高于此价我们就打道回府，只当是来北卡两日游。我们还互相提醒不要冲动，要冷静坚守底线。北卡的许多小地方，比如这Rockingham County，没有E女士同行，非爸是不敢贸然造访的。我们的拍卖是在上午10点，我们8点就到了法院。先去法院title office察看并确认该房子并无所有权上的纠纷，没有lien。8：30分，我们就端坐在法院大厅的走廊里，静候拍卖开始了。法院的大告示台上贴满了各种拍卖通知。粗粗一数有上百幢房子。这真让非爸对这次的危机有了直观的感性认识。9：45分了，大厅里还只有非爸和E女士两个人坐在那里，只能同法院的security有一搭没一搭地闲聊，这同非爸想象中熙熙攘攘的热闹场面颇有出入。9：58分，来了个律师模样的人，手中拿着一摞纸，看他东张西望，非爸就站起来大声说您是trustee T律师吗？我们是来参加法拍的。T律师有点诧异就我们两人，于是就改为室内拍卖。接下来的15分钟，T律师在法院过道大声地对着我们两人宣读拍卖注意事项，blah blah blah让非爸觉得实在太过戏剧化了。E女士则兴奋地盘算着在无人竞争的情况下该出什么价钱？T律师终于念完了，问我们对哪幢房子感兴趣，我们报了名字。T从手中的单子中抽出一张，然后说：“in this case, we do have a bottom price, which is 250 thousands”E女士立刻不高兴了，气愤地质问，你们不是说没有底价吗？！T说今天法院给他的单上是有底价的。E女士还想据理力争，非爸觉得没什么意思，就拖着她走了。E女士特失望，只听得T还在问，你们有兴趣再看看其他的case吗？非爸真损他两句，不过当然是不敢啦，这里是法院，更不是多民族乐园的华府！几个月后，E女士意外地在银行的法拍网上发现了该栋房子。在请人做了所有该做的inspection后，以25万买下了它。我们的法拍经历让我们见识了这法拍程序还不是一般的乱，美国的金融司法竟合演了这样一场低效的闹剧。
非爸这一趟浑水下来，滚了一身烂泥，全然一无所获。今天看来这一系列的失败是在为自己建房打下了坚实基础。但当时非爸慧眼未开，对神善意安排和巧妙引导浑然不知！
房顶全铺好了：
来几张室内的，这是进门处及后面的Grand Room:
风景最好处，非爸占做书房：
Family Room and Coffered Ceiling:
一抬头，全是木头：
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忘记你忘记我
2011-07-03 22:09:34
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悄悄话
很大，造型很漂亮
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